（一）电梯运行管理流程

电梯设备的运行管理是保障电梯良好运行所实施的管理活动，主要内容包括：电梯设备的运行巡视监控管理、电梯运行中出现异常情况的处置管理、电梯机房管理和电梯档案管理等。

1.电梯设备的运行巡视监控管理

巡视监控管理是由电梯机房值班人员实施的，定时对电梯设备进行巡视、检查，发现问题及时处理的管理方式。电梯机房值班人员每日对电梯进行一次巡视，根据巡视情况填写电梯设备巡视记录。

当巡视中发现不良状态时，机房值班人员应及时采取措施进行调整。如果问题严重，则应及时报告工程部主管，协同主管进行解决。整修时，应严格遵守电梯维修保养标准。

2.电梯运行中出现异常情况的处置管理

当电梯工作中出现异常情况时，电梯人员和乘梯人员都要冷静，保持清醒的头脑，以便寻求比较安全的解决方案。

（1）发生火灾时的处置。

1）当楼层发生火灾时，电梯的机房值班人员应立即设法按动消防开关，使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后，疏导乘客迅速离开轿厢。电话通知工程部，并拨打“119”报警。

2）井道或轿厢内失火时，电梯值班员应立即停电梯并疏导乘客离开，切断电源后用灭火器灭火。同时，电话通知工程部。若火势较猛，则应拨打“119”报警，以便保证高层建筑内的人员和财产安全。

（2）电梯遭到水浸时的处置。电梯的坑道遭水浸时，应将电梯停于二层以上。当楼层发生水淹时，应将电梯停于水淹的上一层。然后，断开电源总开关并立即组织人员堵水源。水源堵住后进行除湿处理，如用热风吹干。用摇表测试绝缘电阻，当达到标准后，即可试梯。试梯正常后，才可投入使用。

3.电梯机房管理

电梯机房值班人员在公司工程管理部电梯管理员的领导下工作；电梯管理员负责制定电梯机房管理制度；机房值班人员应严格执行电梯机房管理制度。

4.电梯档案管理

为了解电梯的整体状况，工程管理部以高层楼宇为单位建立电梯档案，电梯的原理图、安装图、电梯设备巡视记录、电梯设备维修记录等内容。档案中的电梯设备巡视记录，由机房值班人员负责。

（1）建立巡视监控管理制度。工程管理部电梯管理员，根据电梯的性能和运行情况制定电梯设备巡视管理制度，并监督机房值班人员执行。

1）值班人员每日对电梯的主要部位巡视一次。

2）巡视时，按要求的内容认真巡视检查。

3）及时处理巡视中的问题，并做好巡视记录。

（2）巡视内容。机房值班人员巡视应注意：曳引机是否有噪声、异味，是否烫手；轴承班组长每月初整理成册，交工程部电梯管理员保管。

电梯运行管理流程，如图2⁃36所示。

图2⁃36 电梯运行管理流程图

（二）中央空调系统日常操作管理流程

中央空调系统日常操作管理是指空调系统中主要设备、设施的开启和停止管理。在管理工作中，中央空调操作标准作业规程由工程管理部会同客户服务部制订，并负责检查其执行情况，空调机房的管理员具体负责中央空调的日常操作。

1.设备运行前的检查准备工作

（1）查看主机、副机的电源是否接通，查看电压表是否正常。

（2）检查冷冻水系统及冷却水系统是否已充满水。若未充满，应查找原因，排除故障后，补水至满水状态。

（3）查看管道上的阀门是否处于开启状态以及各种信号指示灯指示是否正常等。

2.开机操作程序

（1）启动冷冻水泵。先启动一台水泵，等运行平稳后再启动其余水泵（备用水泵除外）。

（2）启动冷却水泵，运行平稳后，启动冷却塔的风机。水系统启动以后，注意观察电流、电压、水量、水压是否正常，若有异常，立即停机。等确定一切正常后，过5～10min再启动压缩机。压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机的吸排气压力，观察压差、回油情况，出水的温度和运转声音，检查有无异常振动、噪声或气味，确定一切正常后启动成功。一般停机一周以上重新开机时必须先预热24h，并注意一小时内启动次数不得超过四次。

3.停机日常操作

（1）应关掉压缩机的电源，但保留总电源，以便主机处于预热状态。若要长时间停机，应关闭总电源，然后再关闭冷冻泵。（2）在关闭冷冻水泵时，先关闭冷冻泵出口的阀门，然后再关闭冷冻水泵，以免引起管道的剧烈振动。（3）停泵后，将阀门开启到正常位置。确认无异常情况后才算停机成功。

中央空调系统日常操作管理流程，如图2⁃37所示。

图2⁃37 中央空调系统日常操作管理流程图

（三）中央空调设备、设施运行管理流程

1.巡视监控(www.daowen.com)

开机成功后，为了保证空调系统的良好运行，中央空调设备、设施在正常运行过程中值班管理员应每隔两小时巡视一次中央空调机组。巡视的部位主要包括：中央空调的主机、冷却塔、控制柜及管道、闸阀附件。巡视内容主要包括：检查电压表指示是否正常，三相电流是否平衡，是否超过额定电流值；检查油压表是否正常；冷却水和冷冻水管理的进水、出水温度；辨听主机在运转过程中是否有异常振动或噪声；对于冷却塔，应查看冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常；检查管道、阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好；检查控制柜各元器件动作是否正常，有无异常的气味或噪声等。

值班员在巡视监察过程中，发现情况应及时采取措施。若遇到处理不了的异常情况，应报工程部管理组，请求支援。管理组派维修组人员及时到场，运行组人员协助维修组人员处理情况。

2.异常情况处理

（1）制冷机泄漏。如发现中央空调发生制冷机泄漏这种情况，值班人员应立即关停中央空调主机，并关闭相关的阀门，打开机房的门窗或通风设施加强现场通风，立即告知值班主管，请求支援。救护人员进入现场应身穿防毒衣，头戴防毒面具。对不同程度的中毒者采取不同的处理方法：对于中毒较轻者，如出现头痛、呕吐、脉搏加快的，应立即转移到通风良好的地方；对于中毒严重的，应进行人工呼吸或送医院。若氟利昂溅入眼睛，应用2%硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛。寻找泄漏部位，排除泄漏源，起动中央空调试运行，确认不再泄漏后机组才可运行。

（2）水浸。中央空调机房内发生水浸时，值班员应按程序首先关掉中央空调机组，拉下总电源开关，然后查找并堵住漏水源。如果漏水比较严重，在尽力阻滞漏水的同时，应立即通知工程部主管和管理组，请求支援。漏水源堵住后应立即排水。当水排除完毕后，应对所有湿水设备进行除湿处理，可以采用干布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关的管线等办法。确定湿水已消除，绝缘电阻符合要求后，开机试运行。没有异常情况可以投入正常运行。

（3）火灾发生。当发生火灾时，应同水泵房的处理一样，按火警、火灾应急处理标准作业规程操作。

中央空调设备、设施运行管理流程，如图2⁃38所示。

图2⁃38 中央空调设备、设施运行管理流程图

（四）供暖设备设施运行管理流程

1.锅炉的运行管理

（1）锅炉开炉前的检查。锅炉开炉前要检查锅炉给水及水压是否正常，检查系统内的阀门是否均已打开，保证所有阀门处于开启状态，并由工程部管理组负责通知公共事务部，通知各住户家内留人。检查锅炉房内各有关信号灯是否正常。如不正常，应及时进行维修。手动供水泵转3圈，应转动灵活无阻滞。

（2）锅炉的开炉操作。在锅炉运行前，应首先合上水泵控制箱电源，按下按钮启动水泵。然后，合上燃油锅炉燃烧机的电源开关，将开关置于“燃烧”位置。这时，燃烧机的电动机立即启动，点火电动机产生电火花。约过7s的预吹风后，电磁阀会自动打开喷嘴喷出油雾。油雾被电火花点燃后形成火焰。点火电动机再过15s后停止点火，燃烧机开始正常工作。若点火没有成功，25s后燃烧机上会亮起故障红灯，经过3min后可以再次按恢复按钮，重新启动燃烧机，最多启动3次。若不成功，则需查找原因，排除故障后才允许启动。对于燃煤锅炉，水泵启动后，启动燃烧系统的运煤、装煤的行车，保证及时把煤加入煤斗。电动机带动炉排运转，启动送风机，点火燃烧，锅炉开始运行。

锅炉开始运行后，派运行组人员或维修人员对室外管网及室内供暖系统进行巡查，出现滴水、漏水、暖气不热等现象应查找原因，及时整修。锅炉房值班员在启动成功后，应继续观察10min，查看有无异常声响或振动，有无漏油、漏水现象，烟色和水温变化是否正常，燃烧机控制箱、水泵控制箱有无异常气味。若有问题，及时修整。确定一切正常，则启动成功。

（3）锅炉的停机操作。当采暖期已过，停炉时，应先将燃烧机转换开关置于“停止”位置，燃烧系统停止燃烧。当水温降到45℃左右时，按下水泵“停止”按钮，水泵停止供水。及时拉下水泵控制箱电源开关，检查锅炉和附件有无不正常情况。如果有，则应及时整改。

2.巡视监控

当供暖系统开始运行后，值班员应每隔两天巡视一次。巡视部位包括锅炉房及室外管网。锅炉房内要对锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制系统及各种附属装置（如闸阀、油箱、热水箱）进行巡视，巡视内容主要有：各连接处是否有漏油、漏水的现象发生；是否有异常的声响或振动，是否有异常气味；观察排烟的颜色是否正常，燃烧火焰是否稳定；观察锅炉的水温是否变化正常，查看锅炉水位、油箱油位、水质机组的电机温度是否太高；风叶是否碰壳，水泵是否漏水成线；有无松弛的螺栓、螺母；控制箱内各指示灯是否正常，各元器件是否动作可靠，有无烧伤、过热、打火现象。室外巡视主要是查看供暖沟是否有大量渗漏水现象。

在巡视过程中，出现不正常的情况，值班员应及时处理，处理不了的问题，应详细汇报给组长和管理组，请求维修组支援。此外，值班员应根据用户或用热部门的要求，适当调整锅炉热水温度。

3.异常情况的处理

（1）锅炉房发生水浸。当锅炉房发生水浸这种情况发生时，视进水情况关掉运行中锅炉，拉下总电源开关，堵住漏水源。若漏水严重，尽力阻滞进水，并立即通知值班组长和管理处。漏水源堵住以后，应立即对漏水设备进行除湿处理。确认水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常就可投入运行。

（2）供热管网突然损坏。当供热管网大量漏水时，应通过室外管沟的检查口进行检查，寻找损坏部位。然后，关闭供水管上的分段阀门进行整修或更换。在整修时，由于水管上余压较大、水温较高，应注意工作的安全性。一般在采暖期到来之前，应对外网进行严格的维修保养，以免运行中出现异常情况。

（3）散热设备漏水。若散热设备漏水，应查找原因，确定是因散热片本身质量问题造成的，还是因安装不严密造成的。然后，关闭暖气进水阀，拆下散热设备，进行整修。整修完毕，重新装上。

（4）锅炉运行中常见故障。

1）锅炉的压力下降。热水供暖系统在充水过程中，锅炉压力表长时间达不到应有的静压，或在运行过程中压力不稳，压力下降很严重，则表明系统中有大量泄漏，需马上查找，及时修补。

2）锅炉温度急剧上升。锅炉点火后，温度表在短时间内急剧上升，这种情况应立即停止运行。出现这种情况的原因主要是：循环水泵没有启动，管路里没有循环水；锅炉出口处的阀门没有打开，致使锅炉烧死水。

3）循环水泵入口处压力低于正常值。通常是由于阀门开启度不够，或有水过滤器被堵塞等原因造成的，应及时排除。

4）停电。停电时，应立即停火，关闭风门，关闭电源，密切注意锅炉的压力、温度变化。热水锅炉为了防止汽化，应关闭锅炉出水阀，打开紧急排放阀，利用回水降温，或向锅炉补水降温。然后，按照柴油发电机操作规程要求，启动柴油发电机，重新启动锅炉。

5）热水锅炉的水击。为了防止锅炉内水击，上水时，要打开排气阀排除系统里的空气。点火前，循环水泵需循环一段时间，以使供暖系统中空气排除干净。

（5）暖气不热的原因及处理。

1）大面积的暖气不热。如果供暖区内大多数的暖气不热，室温达不到要求，主要原因可能是：锅炉出力不够；循环水泵水量不足；锅炉运行存在问题。

2）末端用户暖气不热。距离锅炉房最远的建筑物内暖气不热或温度较低，主要原因可能是设计不合理或没有认真进行运行前的初调节，室外管道存在水平失调现象。要改进设计或调节各环节上阀门的开启度。

3）室内暖气局部不热。出现这种情况的原因可能是分支路阀门没有打开或开启度不够；供水于管上集气等。应调整阀门开启度，排出气体。

4）个别散热器不热。散热器不热的原因可能是散热器的支管坡度不对或散热器里有空气。应改变安装坡度或打开排气阀排除散热器内的空气。

5）锅炉房发生火灾时，按火警、火灾应急处理标准作业规程处理。

供暖设备、设施的运行管理流程，如图2⁃39所示。

图2⁃39 供暖设备、设施的运行管理流程图