（一）设备管理工作流程

1.前期介入

设备选型、安装要求等由物业公司工程管理部进行考察后，向开发商提出；物业公司参与政府有关部门的验收。

2.设备的接管验收

（1）设备的接管验收由物业公司组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同开发商、承包商进行；验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。

（2）供电设备、供水设备验收合格接管后才可办理水、电用户的更名及过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。

3.设备编号

按设备类别、所属单位名称、设备序号、设备管理等级给设备加以编号。

4.设备建账

工程管理部维修主管负责给所辖设备编号，并用Excel编制机电设备统计表，并对所管理的所有设施、设备建账。

5.设备质量缺陷整改

物业公司委托专业公司对机电设备质量缺陷进行整改，签订设备质量缺陷整改委托合同，达到本物业公司标准后才可验收。

6.设备标志

未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌，一律按设备颜色规定要求进行刷漆，对于重要危险设备的工作状态需标志（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备需标志。

7.设备使用

（1）公共设备的操作使用权归物业公司，供方维修保养时，进行停电梯、停电、停水操作须征得物业公司的同意。

（2）维修人员必须按国家相关规定、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行操作，确保服务质量达标。

（3）工程机电主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常，并作经济性分析，确保设备工作在节能状态。

（4）重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经工程管理部批准。

8.设备维修保养

根据制订的设备维修保养计划对设备进行保养、中修、大修、更新改造。

9.设备安全管理

（1）从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。

（2）公司安全委员会每季度对设备安全状况等进行一次检查，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。

（3）发生设备安全事故时，须立即通知物业公司；在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，并拍照或录像；事故处理须坚持“三不放过”的原则。

10.设备封存及报废

（1）拟封存的Ⅰ、Ⅱ设备由管理处报物业公司，物业公司计划、安排设备封存前的处理工作（防腐、防护、贴封存标记等）。

（2）对不能修复或维修后检定不合格的设备，由维修主管填写《设备报废单》，报相关领导批准；报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。

设备管理工作流程，如图2⁃32所示。

图2⁃32 设备管理工作流程图

（二）中央空调管理流程

1.中央空调设备维护和检修

（1）每天应在开机前检查压力表、温度计、各阀门的开关位置是否正确完好。

（2）每天应在开机前检查电气、自控仪表、指示灯是否正确完好，每天按时巡检设备并填写中央空调运行（值班）记录。

（3）每月对空调循环水检查，测试水质，及时处理发现的问题。

（4）每月对主要的各润滑点进行一次检查，需经常补油。

（5）每月全面检查水泵等设施，对易受损部位进行必要的调整与维修。

（6）配合维修电工每月对电器控制系统进行工作情况检查（低压配电柜，接触器，继电器，保险器，温控器等），发现故障或隐患，及时处理。

（7）每年对整个系统进行全面检查，对主机、水泵的工作运行检查、维修，更换易损坏的主要部件。

（8）每月按《空调保养检查记录（月）》表的内容抽查一套空调系统。如果有问题在备注栏上注明，整改后再验证。

（9）每月按《中央空调（热泵）运行（值班）记录》、《中央空调（冷水机组）运行（值班）记录表》、《中央空调（油炉）运行（值班）记录》、《50RT风冷热泵机组压缩机运行记录表》内容抽查空调运行情况，如果有问题在备注栏上注明，整改后再验证。

（10）将每月抽查的内容在《设备维护保养汇总检查表》上汇总。

（11）物业项目管理处维修主管对月维护保养的每台设备按《空调保养检查记录（月）》进行检查，如有问题在备注栏上注明，整改后再验证。

（12）物业项目管理处维修主管每月按《中央空调（热泵）运行（值班）记录》、《中央空调（冷水机组）运行（值班）记录表》、《中央空调（油炉）运行（值班）记录》、《50RT风冷热泵机组压缩机运行记录表》内容抽查空调运行情况，同时核查与空调工当天检查结果是否一致，如有问题在备注栏上注明，整改后再验证。

（13）工程管理部会同物业项目管理处维修主管、空调组组长按《空调维护保养记录表（年）》的内容对年维护保养设备进行检查，如有问题在备注栏上注明，整改后再进行验证。

2.服务过程监视与测量

（1）中央空调系统控制是本公司物业管理服务提供的关键工作，物业项目管理处的技术管理人员须设检测点定期测量并利用统计技术进行控制。执行《数据分析与交流控制程序》的有关规定。当控制参数超出规定的控制范围时，必须立即进行纠正；如果连续发生失控现象，则须对相关岗位采取必要的纠正措施，以使同类失控不再发生。执行《改进控制程序》的有关规定。

（2）监视和测量所使用的监视和测量装置必须按规定的周期进行校准（检定）；用于监视和测量的软件在使用前要进行确认，必要时进行再次确认。

3.维修值班

工程管理部维修工人提供24h值班服务，业主、住户有呼叫时，立即上门服务。

4.人员培训(www.daowen.com)

（1）中央空调系统操作人员须经过专业培训，以满足岗位要求，确保系统正常运行。

（2）公司工程管理部负责组织编制各岗位操作规程，作为岗位培训的主要教材。

5.空调机房管理

（1）非机电人员禁止操作空调机房内任何设备。无关人员进入机房必须登记，当空调设备进行维修、保养时必须做好安全维护工作。

（2）不得将制冷剂直接排放在机房内，不得在充有制冷剂的管路上、机体上焊接或切割，避免产生有毒气体。

（3）空调在运行中突然发生故障，空调工必须尽快赶到现场，不能解决的问题应立即上报。

（4）空调操作工必须每日对空调进行巡检记录，主机运行状态每小时一次，未经工程部经理或总经理书面批准，空调任何设备和功能不准改变。

（5）空调组组长按照月度和年度维修保养规定认真填写出维修保养记录。

（6）加强机房通风，冬季注意检查机组加热状况，每天应巡视记录一次。

（7）机房内窗明地净，设备上无积尘、渗油及锈迹，照明良好。

中央空调管理流程，如图2⁃33所示。

图2⁃33 中央空调管理流程图

（三）给水系统管理流程

1.留存基础资料

对于供水系统设备的基础资料，尤其是供水管网的布线要认真留存，并保持其准确性和完整性，为将来的保养和维修设施提供方便。

2.供、用水管理制度的建立

（1）定期维护和检修供水系统管路、水泵、水箱、阀门、水表等。

（2）定期对水箱、水池进行消毒，以保持其清洁卫生。

（3）严格禁止排水系统和供水系统混流。

（4）相关人员对消防水泵要定期试泵，规定次数为每年不能少于一次。同时，还要保持水泵正常上水，电气系统正常工作，管道节门水龙带配套完整，检查报告必须送往当地的消防部门作为备案。

（5）定期化验水质，保证其符合国家标准。

（6）采用新型水箱配件，节水龙头等。

（7）杜绝跑、冒、滴、漏、断水等现象的发生。一旦发现问题，及时解决。

（8）平日供水、用水的监督检查工作由专人负责，定期巡视，保证其正常运行。

（9）在停水前，相关部门要设法提前通知业主。

3.节约用水宣传

（1）鼓励业主要一水多用，如可以将洗澡用过的水用来冲洗马桶等。

（2）建立用水奖罚制度，同时建立相关机构。

（3）宣传家庭节约用水，如可以将洗过蔬菜、水果的水用来浇花等。

4.定期查表、收费、统计分析

相关部门要定期查表读数、收费，并督促业主缴纳水费。另外，还要定期统计分析相关数据，一旦有非正常情况发生，应及时解决。

给水系统管理流程，如图2⁃34所示。

图2⁃34 给水系统管理流程图

（四）排水系统管理流程

1.重视巡视检查与维护工作

一般在物业公司的领导下，配备具有一定经验和技术能力的员工，对排水管线、排水设备进行巡视检查和维护。外巡人员以巡为中心，以预防为主，要及时发现、解决和上报各种问题。内巡人员以查为中心，要求及时、准确地为养护工作提供原始资料依据。具体来说，巡视检查和维护工作的主要任务有：

（1）定期对排水管进行养护、清通及清除污垢。

（2）定期检查排污管道的工作状态，并进行维护，防止排污管道由于氧化生锈而产生渗、漏污水现象。

（3）对各排水口及沉沙池、化粪池要定期派人清理，防止堵塞。

（4）对使用期已到或陈旧设备应及时更换，防止重大事故的发生。

（5）室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物。

2.建立健全排水设备、设施档案

物业公司要配备排水设施档案资料员，建立档案资料袋，做到有设施就有档案，对各项设施的使用情况，都要记录在案，以备各项工作使用。

另外，管理维修人员也应该用图表的形式记录维护、保养、检修的情况。如设立记录卡，对每次检查维修的项目登记在册，包括检查时间、检查问题、负责人、维修人、维修时间等。这样不但能对设备的完好率做到心中有数，还可以作为每年管道设备普查的重要依据。

3.加强教育宣传工作 教育用户爱惜各项排水设备、设施，不要把剩菜剩饭及其他杂物等倒入下水管道，也不要随意改动排水线路。同时，在卫生间、盥洗室等处放置污物桶，在拖布池、公共洗碗池上放不锈钢网格等，也是防堵的有效措施。

排水系统管理流程，如图2⁃35所示。

图2⁃35 排水系统管理流程图