（一）新建物业接管验收流程

物业接管验收的定义是指业主委员会或者物业项目的建设单位（也就是委托方）将物业项目委托给物业公司。为了保证物业项目中的使用功能，以及满足业主的生活实际需求，物业公司需要对该物业项目进行再检验。再检验的内容有验收物业管理用房、物业资料，物业共用部位、设备及设施等，其具体流程如下。

1.专门成立小组负责接管验收

业主委员会或者物业项目的建设单位（也就是委托方）与物业公司达成物业接管意向以后，物业公司要在签订物业服务合同之前，委派一部分业务精英专门组成物业接管验收小组，专门负责接管验收的具体事宜。

2.接管验收前的工作内容

公司在接管验收前，需要做以下准备工作：

（1）对于业主委员会或者建设单位申请的竣工验收和机电设备的最终安装、调试工作，物业公司应该提前参与其中。

（2）物业公司要提前准备五种不同的表格，即“共用设施接管验收表”、“机电设备接管验收表”、“接管验收遗留问题登记表”、“物业资料接管验收登记表”和“物业管理用房接管验收表”。

（3）物业公司要与业主委员会或者建设单位针对验收标准、交接事项、交接日期、进度等事项提前进行沟通。

（4）物业公司应派专业技术人员前往物业管理区域查看，再根据查看的实际情况，制订出接管验收计划。如果交接的双方是新物业公司和老物业公司，那么，新物业公司的接管验收小组应先与老物业公司交接物业产权资料、工程技术资料、工程竣工验收资料和工程经济资料等。

3.接管验收的具体实施

公司接管验收小组要根据验收的具体计划，与业主委员会或者物业项目的建设单位按照双方确定的物业接管验收标准对各项进行仔细验收，同时要记录下来，并确保记录完整、清晰。接管验收小组的具体验收方法有两种，即观感验收法和使用验收法。

4.验收遗留问题处理方法

公司在接管验收的过程中，如果发现了问题，就应及时将问题当时的状态和相关数据进行登记，并由委托方和物业公司双方签字、确认。

对于待整改的问题，需要认真填写“接管验收遗留问题登记表”，注意一定要有“再次验收的具体时间”和“整改的标准”两项内容。

对于一时在短期内无法解决的问题，公司必须将问题详细登记在“接管验收遗留问题登记表”上，注意要采取备忘录的形式，等到签订合同的时候，以供委托方备考。

5.物业接管验收报告的签订

公司要根据各分项验收的实际情况出具物业接管验收报告，注意必须经委托方认可，以及委托方要亲自在物业接管验收报告上签字。在物业服务合同的要件中，就有该接管验收报告。

新建物业接管流程，如图2⁃7所示。

图2⁃7 新建物业接管流程图

（二）原有物业接管验收流程

1.移交人提请接管单位接管验收

移交人先以书面形式提请接管单位接管验收，再将相关资料、数据提交上去。

2.接管单位按接管标准对资料进行审核

对于建设单位提交上来的相关资料和申请，接管单位要严格按照接管标准对其进行审核，凡是具备条件的资料，都应该在15日内签发验收通知，但是验收时间要提前约定好。

3.接管单位会同移交人进行验收

接管单位要会同移交人进行验收工作，同时还要以接管验收的标准和内容为依据。

4.接管单位会同移交人查验房屋

接管单位要会同移交人查验房屋的各种情况，如房屋用途变迁、建筑年代等，对房屋完好或者受损程度进行评估。一旦发现房屋存在某些问题，具体处理方法要按实际情况来实施。

5.接管单位会同移交人清点房屋设施

接管单位要会同移交人对房屋中的设备、设施、附着物等进行一一清点。

6.接管单位签发接管文件

经相关检验，房屋达到某一标准后，接管单位必须在一周时间内验收合格凭证，并签发接管文件，同时还要办理房屋所有权的转移登记手续等，针对无产权转移的，则不需要再办理相关手续。

原有物业接管流程，如图2⁃8所示。

图2⁃8 原有物业接管流程图

（三）接管验收控制流程

1.制订接管验收计划

物业公司要依据住房和城乡建设部颁发的《房屋接管验收标准》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》等相关规定，制订接管验收计划，其主要内容包括：接管验收手续的办理，接管的条件、内容、标准，应移交的资料，各项工作的人员安排与落实、争议的解决机制等。

2.人员培训

根据验收工作组成员的到位情况，安排相关人员参与接管验收的培训，提高他们的业务素质。

3.明确接管验收条件

（1）项目工程全部施工完毕，并经过竣工验收合格。

（2）供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。

（3）房屋幢、户编号已经有关部门确认等。

4.索取验收资料

工程管理部负责向开发商索要验收资料，验收资料应包括以下两个方面：(www.daowen.com)

（1）产权资料，包括项目批准文件、用地批准文件、建筑执照和拆迁安置资料等。

（2）技术资料，包括竣工图（总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样），地质勘察报告，工程合同及开工、竣工报告，工程预算、决算，图样会审记录，工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录），隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明书，钢材、水泥等主要材料的质量保证书，新材料、构配件的鉴定合格证书，水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书，砂浆、混凝土试块、试压报告，供水、供暖的试压报告等。

5.预验收与问题整改

（1）验收工作组依据验收计划、标准，按专业分工对房屋、设施、设备等进行预验收。

（2）在预验收过程中，检查出未达到验收标准的房屋、设施、设备，应及时提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。

（3）对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问题应逐一列明，要求施工单位承诺在一定的时期内整改。

（4）对验收中发现的非结构性问题，验收工作组应在两天内提交开发商，整改完毕后，另行复验，直至合格为止。

（5）对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不予通过。

（6）由施工单位采取有效措施进行整改合格要求后，商定时间再行验收，并索取加固补强措施复验结果的记录予以保存。

6.试运行

（1）对于需要开启运行的某些设备或系统，物业公司应严格按照开发商的书面指令进行管理和操作。在此期间，技术上仍由承包商（供应商）把关，若出现任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商及其承包商（供应商）承担。

（2）对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚地列明有关各方责任。

7.正式验收

（1）对在预验收中未达到验收要求的房屋建筑、绿化、给排水、电气工程、机电设备配套设施及附属工程，经整改实施后，验收工作组进行检查、验证，确认整改合格后进行正式验收。

（2）对房屋实物验收时应注意：对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在“楼宇接管验收清单”中。

（3）对设备的实物验收要做到以下三点：

1）图样设计与设备的规格、型号、数量相符合。

2）主要设备、设施的安装位置与安装质量相符合。

3）设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求相符合，检查结果应记录在“设施、设备接管验收清”单中。

（4）对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在“设施、设备接管验收清单”等相应表格内。

（5）对所有工程系统技术，均应将其参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应，并进行验收。

（6）对以上验收，验收人员均应认真、如实地填写相关记录，并坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不予签字接管。

（7）绿化方面的验收由环境管理部负责，取得有关资料，并做好相关验收记录。

8.移交档案、资料验收

根据验收计划对照检查开发商所提交的文件、档案等资料，并将检查结果填写在“档案资料交接清单”中。在实施物业管理之前，开发商应向管理公司移交关于物业的各类资料。

9.接管、进驻

（1）物业验收完毕后，确定设备和系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接管。

接管验收控制流程，如图2⁃9所示。

图2⁃9 接管验收控制流程图

（2）物业公司归类整理保修项目、期限、标准、责任方式等有关资料，并对重大保修项目附细则与备忘。

（四）物业撤管工作流程

无论是自然解聘，还是提前解聘，一旦确定就进入撤管工作阶段。

1.接收撤管通知

物业公司接收业主大会和业主委员会送达的撤管通知。

2.撤管准备

物业公司在公司内部和外部人、财、物三个方面做好撤管准备工作，包括人员安排、清理账目、整理全部档案，按《物业管理条例》的有关规定准备移交物业公司用房和全部资料。

3.正式实施撤管

（1）移交全部档案和有关资料，可以交给业主委员会，也可以在业主委员会的监督下直接交给新选聘的物业公司，交接双方要认真清点资料并签字。

（2）移交全部物业公司用房和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。

（3）业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。原有物业公司有义务配合业主委员会帮助新选聘的物业公司尽快熟悉情况，安排好管理工作。在撤管过程中，物业公司应做好如下工作：

1）要善始善终地做好管理工作。在接到撤管通知和正式实施撤管阶段，这段时间仍然要履行物业管理服务合同中的约定，需要做的工作应该继续进行，避免业主的利益受到损害。

2）要尽量减少遗留问题。原来在工程、设备、设施等方面存在的问题要抓紧解决，不要给新选聘的物业公司留下后遗症。

3）要做好交接工作。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业公司。新旧物业公司之间应做好交接工作。按照《物业管理条例》的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业公司予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

物业撤管工作流程，如图2⁃10所示。

图2⁃10 物业撤管工作流程图