1.物业公司的组织形式

物业公司的组织形式主要包括六种情况：

（1）直线制组织形式。直线制组织形式是现存最简单的物业管理组织形式。这种组织形式的基本特点是企业的各级领导者能亲自执行全部管理职能。其优点是能集指挥和职能于一身，能做到命令统一，责权分明，及时指挥；其缺点是要求领导者通晓各方面专业知识，需要领导者具备多种知识和技能，这对领导者而言是很难做到的。直线制组织形式，如图1⁃3所示。

图1⁃3 直线制组织形式图

（2）职能制组织形式。职能制组织形式是在直线制组织形式基础上为各级领导者相应地设置职能机构或专职人员的一种组织形式。其优点是能适应物业管理复杂性的特点，减轻领导者工作负担；其缺点是容易形成多头领导，不利于健全工作责任制。职能制组织形式，如图1⁃4所示。

图1⁃4 职能制组织形式图

（3）直线职能制组织形式。直线职能制组织形式是在直线制和职能制的基础上，把垂直指挥职能与职能部门的专业管理职能结合起来，既保持直线的统一领导和指挥，又发挥职能部门职能作用的一种组织形式。其优点是能发挥职能机构专业管理的作用，便于领导统一指挥；其缺点是横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后才能处理，影响工作效率。直线职能制组织形式，如图1⁃5所示。

图1⁃5 直线职能制组织形式图

（4）事业部制组织形式。事业部制组织形式是按照“集中决策、分散经营”的原则，在总公司下设事业部，各事业部则在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据物业经营管理的需要设置组织结构的组织形式。其优点是各事业部在容许的范围内独立经营，既提高了管理的灵活性和对市场竞争的适应性，又具有较高的稳定性；有利于最高管理机构摆脱日常事务工作，能够集中精力作好决策和大政方针的研究；有利于培养全面的管理人才；有利于组织专业化经营活动，提高效益；有利于建立考核管理人员业绩的标准。其缺点是机构重叠，管理人员浪费；易于造成各事业部之间的本位主义，影响事业部之间的合作。

事业部制组织形式，是目前大型物业公司比较适合并广为应用的一种组织管理形式。事业部制组织形式，如图1⁃6所示。

图1⁃6 事业部制组织形式图(www.daowen.com)

（5）矩阵制组织形式。矩阵制组织形式是在直线职能制纵向领导系统基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交错，构成一种矩阵形态的组织形式。其优点是有利于加强各职能部门之间的协作配合；各项目组可以根据特定的任务和目标灵活变化，组织结构适应性强；有利于根据任务性质把具有各种相关专业知识和技能的人员结合起来，充分发挥他们的积极性和创造性。其缺点是组织结构的稳定性较差，人员经常变动；需要增加项目经理，人员较多，机构较臃肿；容易形成多头领导，部门之间关系复杂，职责不清。矩阵制组织形式，如图1⁃7所示。

图1⁃7 矩阵制组织形式图

（6）多维制组织形式。多维制组织形式是在矩阵制组织形式的基础上进一步发展的一种组织结构，是将按专业划分的事业部、按职能划分的职能部以及按地区划分的地区管理机构三者有机结合起来的组织形式。其优点是通过多维结构把事业部经理、地区经理和职能部门经理的管理职能统一协调起来；其缺点是组织结构庞大复杂，不容易调整。多维制组织形式，如图1⁃8所示。

图1⁃8多维制组织形式图

2.物业管理组织类型选择的影响因素

从分析上述各种组织形式的特点可以看出，对物业公司组织形式的选择，不存在适应一切企业的标准模式。所以，物业公司必须从实际出发，选择适合自己公司的组织形式并加以应用。一般而言，选择企业组织类型应考虑下列几个主要因素：

（1）企业的规模、类型及所负担的职能。一般来说，对于“管理型”的中小型物业公司，且在业务与管理不太复杂的情况下，宜采用直线制组织形式。而对于“实体型”的大中型物业公司，则宜采用直线职能制组织形式或事业部制组织形式。

（2）企业的经营方式与管理业务的负责程度。如果物业公司所接受的委托业务“社会化”程度较高，业务的种类越多，就越应加强管理的职能，提高市场的适应能力与决策能力，此种情况下不宜采用直线制组织形式。

（3）物业管理模式与服务对象特点。在实行业主自治管理与物业公司专业化管理相结合的模式或实行租赁经营型自主管理的模式时，业主往往对管理的质量、服务的层次与水平提出更高的要求，这就要求公司提高科学管理水平，提高下属单位的责任心与主动性，增强企业的适应性与灵活性。所以，此种情况下采用事业部制组织形式可能会取得较好的效果。

（4）拥有托管物业管辖范围的大小与种类的多少。一般来说，所管辖物业的范围越大、种类越多，则技术与管理的复杂程度相应越高，此种情况下宜采取直线职能制组织形式或事业部制组织形式，按区域范围、业务种类设置分公司或事业部。

（5）企业管理手段的先进性与管理人员的素质和能力。一般来说，管理手段越现代化，管理层次越少，管理机构越精简，对管理人员的素质与能力要求越高，则有效管理幅度越大，从而也影响到机构设置与层次划分。