(一) 估价业务受理

估价业务来源有以下三个途径: ①被动接受。即坐等委托方找上门来要求估价服务。委托方可能是政府、企业或个人等。委托方可以是该土地的占有者或使用者，也可以不是。②主动争取。即估价人员走出门去主动争取为他人提供估价服务，这在估价等中介服务完善后，是估价业务的主要来源。同样，所争取的委托方也不一定是土地占有者或使用者。③自有自估。即对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，并且这种估价结果对外一般不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数。

土地估价业务的主要来源是前两个，即委托估价。

(二) 明确估价的基本事项

估价师受理估价业务后，首先必须明确估价基本事项，其主要内容包括明确估价目的、明确估价对象、明确估价时点。在土地估价中，估价目的、估价对象、估价基准日是具有内在联系的，其中估价目的是龙头。

1. 明确估价目的

估价目的源自对估价的需要。明确估价目的就是要明确委托方为什么要进行估价。土地估价的目的主要有: 企业改制(上市、配股、收购、兼并、股份制、破产等)、出让、转让、补偿、交换(资产置换)、区段重建、权利交换、诉讼、抵押、保险、课税、资产核定及租金确定或租金重新议定等。估价目的因委托方的需要而产生，应由委托方提出。

2. 明确估价对象

明确估价对象主要是明确待估宗地的基本情况，包括: ①物质实体状况，如待估宗地的类型(工业、商业、住宅、综合用地)、范围(有多少宗地、有多大面积等)、宗地其他条件(如用途、土地使用年限等); ②区位状况，如待估宗地的位置、区域基础设施及环境等条件; ③权益状况，如待估宗地是划拨还是出让，是国有所有还是集体所有。

3. 明确估价基准日

估价基准日又称估价时点，是现在的某个时日，还是过去或将来的某个时日，是由估价目的决定的。如果估价目的是为了解决过去的某个时日所产生的纠纷，那么估价时点为过去的某个时日;如果估价目的是为近期的交易提供参考依据，那么估价时点为现在的某个时日;如果估价目的是为了投资评估预测将来价值，那么估价时点是将来的某个时日。估价时点采用公历表示，精确到日。

4. 明确估价条件

估价条件不同则所评估的价格或租金种类也不相同。估价条件包括待估宗地的交易时间、交易方式以及与价格或租金种类有关的基本项目。同一估价目的中的租赁条件、合同条件或使用目的变更等条件也应考虑在内。

5. 明确土地使用权年限

土地使用权年限对土地价格有一定的影响，因此，要考虑该宗地是有限年期还是无限年期、是划拨用地还是出让用地、剩余多少年限等内容。尤其是租金评估时，更要明确使用年限、实质租金、租金支付类型、支付日期、支付条件、合同期限、水电费及其他附加费支付情况等。

(三) 拟定估价作业方案

土地估价作业内容复杂，而且同一个估价师在同一期间内可能同时处理多个估价项目。因此，估价项目都必须制定切实可行的估价作业计划，确定土地估价的作业步骤、人员安排和时间进度，以免除疏忽、错漏，便于协调人员安排和保证估价时限与估价质量。

估价作业计划应由经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划时必须先行调查，在已确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接作出统一安排，包括收集及整理待估宗地的有关资料、实地踏勘查证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用、试算价格或租金调整、确定估价结果、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。

(四) 搜集所需要资料

一般情况下，进行土地估价时应搜集下列资料。

1. 一般性资料

搜集社会、经济、政治、环境等一般性资料及待估宗地所处地区的区域因素和个别因素资料。

2. 产权登记资料

产权登记资料包括土地使用权证、房屋所有权证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等。估价师从中可了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、土地等级、标定地价、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻宗地状况、他项权利登记等。上述内容是土地估价报告中评估对象的基本资料来源，为增强估价报告的可靠性，可将土地使用权证书等复印件附在报告后而加以说明。

3. 图件资料

主要有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、建筑平面图等。利用地籍图，估价师可从中了解待估宗地的界址、地形、方位、坐标、宗地临路状况、进深、四至等内容。通过建筑平面图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各楼层的结构等内容。

4. 地价、地租资料

查阅地价资料卡片，即首先查寻已有的相关土地交易或租赁资料及评估实例资料，以便对宗地所在的土地市场有初步认识。这一类资料可通过两个途径获得: 一是查寻各估价机构和估价师原收集的地价资料和已有的估价实例资料;二是向土地管理机关申请查阅其登记的土地交易资料和各估价机构向其备案的估价实例资料。经过查阅已有地价资料，一方面可对宗地所在区域的地价有初步的了解;另一方面可以衡量已有地价资料的丰富程度，为现场踏勘和地价调查工作提供参考。(www.daowen.com)

5. 市政管网图件和相关资料

市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低，因此，必须收集此类资料。通过市政管网图件和相关资料，估价师可以详尽地了解影响宗地地价的各类设施规模、分布及设施状况等内容。

6. 城镇规划图

通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制状况，如容积率、建筑物高度、建筑密度限制及用途和其他利用限制等内容。

(五) 实地查勘估价对象

估价师必须实际踏勘待估宗地，亲自了解并掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。在实地查勘时，一般需要委托方中熟悉情况的人员陪同，估价师要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中所需要弄清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。必要时让实地查勘人员签字，并注明查勘日期。一般来讲，实地查勘的主要内容包括以下几点。

1. 宗地基本项目

包括宗地坐落位置、街道、街坊、地号、门牌号、土地面积、建筑物结构、面积、用途等，检查是否与产权登记文件一致。

2. 地上建筑物的基本状况、内部装修及使用情况

勘查的主要项目包括外墙、高度、天花板、地板、隔间、门窗、内部装修、结构、建筑面积、容积率及各部分具体利用状况、利用效益等，估价师在现场查勘时，应逐一记录各个项目的具体数据，以作为建筑物评估的依据，同时在现场查勘时，估价师应仔细分辨动产与不动产，以免把动产混入不动产勘查项目中。

3. 区域因素条件和个别因素条件

现场查证土地所在区域的商服繁华条件、交通状况、设施状况、人口状况、产业构成状况等区域条件和宗地形状、面积、临街条件、进深、地质、地形条件等个别条件，并逐一详细记录。

(六) 分析整理相关资料

1. 一般性资料的分析

一般性估价资料是来源于待估宗地本身以外的社会、经济、政治和环境等方面影响地价的资料。这些资料可以提供待估宗地的背景材料;提供可能影响地价的趋势资料，以及各种估价方法中所需的一般数据;作为判断最佳用途、调整试算价格，以及决定最后估价结果的基础。对一般性资料的分析就是通过对资料的研究，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定相关的估价参数，主要分析内容包括国际国内经济趋势分析、地方性的经济形势分析、法规政策的影响分析及物价水平和利率的影响分析。

2. 基础性资料的分析

基础性资料是指待估宗地的状况、比较交易实例、租用土地的状况及土地市场等方面的详细资料。这些资料有助于估价师选择有关销售、租金和对地方市场特性资料进行分析，并推导出特定的成交价格、交易条件、租赁条件、收益及费用、投资收益率、建筑成本、经济耐用年限以及年折旧率等估价参数，以满足估价工作的需要。

(七) 选定估价方法

由于待估宗地具有自身的特性和委托方的不同估价目的及要求，在实际估价时，并不是每一种估价方法都能使用。因为，不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，因此，具体估价时，估价师必须根据估价方法的特点、限制和适用范围(具体详见本书有关估价方法的章节)，针对待估宗地特点及相关要求选择适宜的方法进行评估。

一般来说，可根据待估宗地上有无建筑物的状况来选择，其选择的方法如下: ①待估宗地上无建筑物。待估宗地上无建筑物时，可采用两种方法进行评估: 第一，可单独采用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法和路线价法直接进行评估;第二，根据宗地的条件，有时也可采用两种方法混合使用，先采用市场比较法预估开发完成后房屋销售总值，再采用剩余法扣除建筑成本、利润及税金等，最后推算出土地价格。②待估宗地上有建筑物。由于待估宗地上有建筑物存在，所以在估价时要根据宗地的实际情况，采用不同的方法进行评估: 第一，可单独采用市场比较法、基准地价系数修正法和路线价法直接进行评估;第二，可分两步进行评估，先求出房地产总值，而后扣除建筑物部分价值，从而推算出土地价格。例如，利用剩余法从房地产总值中扣除建筑物现值后推算出土地价格;先从市场比较法或收益还原法评估的整个房地产价格中扣除成本法评估的建筑物价格，再推算出土地价格;若用收益还原法进行评估时，可先从整个房地产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，再利用收益还原法评估土地价格。

(八) 确定估价结果

在估价过程中，同属一宗地，由于使用不同的估价方法通常会产生不同的试算价格，又由于估价师对每一宗地的评估要选择两种以上估价方法，这样又会得到几种不同的试算价格，同时采用一种估价方法由于给定的条件系数不同，也可能产生几种试算价格。因此，估价师必须检查整个估价过程，保证各个估价方法得出的试算价格准确且唯一，进而对不同的试算价格进行分析、调整，以确定最后的估价结果。

(九) 撰写估价报告书

估价师决定了估价对象最终估价结果后，应及时撰写估价报告书，对整个估价工作进行总结整理，并作为向委托方和土地管理部门提交的主要成果。由于土地估价机构存档和各级土地管理部门对土地估价结果确认或备案时，对土地估价技术过程和处理方法、技术参数选择等，都要有详尽的了解。而委托方往往只要了解估价结果和估价的大致过程，同时估价机构出具的土地估价报告也应适当保守技术秘密。因此，为满足上述多方面的需要，土地估价机构应在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告。前者提交委托方;后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，土地估价报告又可分为书信式、文字式和表格式三种，通常采用文字式。

(十) 送达估价报告书

在估价报告书撰写完成之后，估价师和估价机构应及时按照合同规定的时间将估价报告交付给委托方，并对相关问题做口头说明。同时，按照合同约定，收取估价服务费。目前，我国土地估价的收费方式和收费标准，是按照《国家计委国家土地管理局关于土地估价评估收费的通知》(计价格［1994］2017号)执行。一般宗地的估价采取差额定率累进计费，具体办法详见《国家计委国家土地管理局关于土地估价评估收费的通知》(计价格［1994］2017号)文件规定。