由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件与特点合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。尤其在我国现实土地市场发育尚不成熟的情况下，土地交易中地价随意性更大，更应将多种方法综合使用，以求得更加合理的地价。当前，国内外关于土地估价的方法比较多，其中基本的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法和路线价法。

(一) 市场比较法

市场比较法是将待估土地与在近期已经发生了交易的同类型土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出待估价土地价格的一种估价方法。

市场比较法的基本原理是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品应具有相同的价格，即具备完全的替代关系。这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这些有替代关系的商品相互竞争，相互牵制，最终趋于一致。所以，在土地估价中，当待估土地与比较的实例土地之间具有相关性和替代性，且比较的实例土地是近期市场上发生的案例，此时待估土地若在市场上出售，就应具有类似的市场反应，从而推算出待估土地的价格。市场比较法的公式为:

待估土地价格=比较交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数

市场比较法的特点是: 首先，市场比较法利用近期发生的与待估对象具有替代性的交易实例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受;其次，以替代关系为原理，所求得的价格为“比准价格”，由于是以价格求价格，理论基础欠缺;再次，运用市场比较法需要对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目进行比较修正，这就要求估价人员具备多方面的知识和丰富的经验，以提高估价结果的精度;最后，市场比较法是由实践中产生的实用可行的方法，应用范围广。

市场比较法可应用于各种类型、各种性质、各种经济目的土地的估价，而且最能为市场所接受。但由于市场比较法的应用基础是发达的土地市场及非常翔实的交易实例资料，所以仅适用于有大量交易案例的地区，并且交易案例与待估案例有较强的相关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。

(二) 收益还原法

收益还原法是土地估价常用方法之一，它是对土地或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此法在用于土地估价时，把获取土地作为一种投资，投入的资本即为购买未来若干年土地收益的地价款。因此，收益还原法是在估算土地未来若干年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来收益还原为评估时日收益总和的一种方法。

收益还原法基于预期收益原理，即土地未来收益权利的现在价值。收益还原法的一般计算公式为:

待估土地价格=未来各年纯收益折现值之和

当纯收益和还原利率每年都相同，且土地收益年限为无限期时，则:

待估土地价格=年纯收益÷土地还原利率

收益还原法的特点是: 第一，具有理论基础，生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。土地、劳动、资本三大生产要素组合产生收益，要素投入的多少将决定与之相关的收益的大小，土地利用产生的收益是总收益中扣除劳动工资、资本利息及经营报酬后剩余的收益，以一定的还原利率将土地收益还原即可求得土地的价格。第二，所求价格为“收益价格”。收益还原法以收益途径测算价格，土地收益是土地利用所产生的超额利润，将因土地所有权的存在而转化为地租，地租是土地所有者凭借土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，土地收益和地租两者在量上具有一致性，对土地使用者而言，称之为土地收益，对土地所有者而言，称之为地租。将地租进行资本化所得到的价格就是土地收益价格。第三，还原结果准确度取决于纯收益和还原利率的准确度。土地纯收益的测算是否正确，还原利率的确定是否合适，将直接影响到收益价格的计算结果，尤其是还原利率，其微小的变化将对结果产生较大的影响。

收益还原法是以求取土地纯收益为前提条件的估价方法，因此，该方法最适合于以获取收益为目的的土地的估价。它对于商业性经营、租赁或有潜在收益的土地的估价最为适合，而对于那些没有收益土地的评估不太适用。此外，土地纯收益应该是经常性的、稳定的收益，对现实收益不正常的土地应以其客观收益来计算收益价格。

(三) 成本逼近法

成本逼近法，又叫成本法，是以开发类似土地资产所耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税金、费用来确定待估土地资产价格的一种估价方法。

从经济学理论上看，成本逼近法与收益还原法是从两个迥然不同的角度对土地价格作出的估计: 前者是基于土地的“生产费用”;后者是基于土地将产生的效用。其理论基础，前者可以说是生产费用价值论;后者可以说是效用价值论。另外，成本逼近法的理论依据，从买方的角度看，是替代原理。即买方愿意支付的价格，不能高于他所预计的重新开发该土地资产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发。从卖方的角度看，是前述的生产费用价值论。即卖方愿意接受的价格，不能低于他为开发该土地资产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。成本逼近法的计算公式为:

估价对象价格=土地取得费用+土地开发费用+相关税费+利息利润+土地增值收益(www.daowen.com)

成本逼近法的特点有: 适用范围的限制性，一般适用于新开发的土地，对已开发成熟的土地不太适应;当土地市场狭小，缺乏足够数量的交易资料和收益资料时，成本法可弥补收益还原法与市场比较法的不足;成本法以成本累加为途径，但成本高并不意味效用与价格高，因此，其评估结果只是一种“算术价格”，而对土地的实际效用与市场有效供需均未有所考虑，这成为成本法的一大缺陷;成本法可为投资者衡量投资效益，进行不动产投资可行性研究提供重要依据。

成本逼近法有其特殊的用途，特别适用于既无收益又无较多交易的土地的估价，尤其适合于新开发土地的估价，像成片开发的工业园区、技术开发区等。在运用此法时应区分实际成本与客观成本，同时考虑市场供求状况，然后确定估价值。成本逼近法还适合于没有经济效益或没有潜在效益的土地资产的估价，如政府用地、军事用地、宗教用地等。

(四) 剩余法

剩余法是在估算开发完成后土地正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象土地估价的一种方法。

剩余法的理论依据类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法是一次性的价格剩余。其计算公式为:

估价对象价格=开发价值-建筑费与专业费-投资利息及利润-销售费用-税费

剩余法有如下特点: ①剩余法是从开发商的角度分析、测算其所能支付的最高场地购置费。其可靠性如何取决于以下几点: 一是是否根据最有效使用原则合理确定土地最佳利用方式;二是是否正确掌握了地产市场行情及供求关系，并正确判断了开发完成后的物业总价值;三是是否正确确定了土地开发费用和正常利润等。②剩余法以一定的假设或限制条件为前提。剩余法通常设定以下方面的假设: 假设估价中涉及的开发总价、租金和成本数据在开发期间不发生不规则的变化;假设在开发期间各项成本的投入是均匀或分段均匀投入的。③剩余法有动态与静态两种计算方式。所谓静态与动态之分主要是有没有考虑到资金的时间价格。静态计算不考虑时间因素，即不需要对发生在不同时点的费用进行贴现。而动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，由于考虑了时间的因素，因而包含了利息的概念，利息就不须再单独计算，这一点与静态计算法要单独计算利息不同。

从剩余法的计算公式和特点可以看出，剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价: 一是待开发土地的估价;二是待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费用;三是仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的开发价值为整理后的土地价格，建筑费为整理费用;四是现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。

(五) 基准地价系数修正法

基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

基准地价系数修正法实际上是市场比较法的一种特殊情况，此时，市场比较法中的实例价格变成了基准地价。其基本计算公式为:

估价对象价格=某类用地某一级别的基准地价×(1+影响因素总修正值) ×年期修正系数×估价时点修正系数×容积率修正系数

基准地价系数修正法适用于各类土地价格的估算。

(六) 路线价法

路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求取平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。

路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。其技术思路为基于类似土地的市场交易价格来衡量其价值。

路线价法实质上是一种市场比较法，是市场比较法的派生方法，主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价，特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。运用路线价法估价的前提条件是有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率;有完善的城市规划和系统完整的街道;土地排列比较整齐。