(一) 城镇土地定级的基本思路

根据区位论和地租地价理论等，城镇土地级别可以分别从城镇土地价值、土地价值的货币表现形式——土地价格以及价格还原基础——土地收益的高低等三个方面进行评定，从而形成相应的三种城镇土地定级方法: ①通过分析评价土地自然和社会经济属性因素因子质量，揭示土地使用价值、土地价值及其空间差异，从而划分城镇土地级别的多因素综合评定的城镇土地定级法; ②从企业经营利润剔除非土地因素——资金、劳力的作用，剥离出单位面积土地利润贡献，揭示土地收益能力及其空间差异，从而划分城镇土地级别的级差收益测算的城镇土地定级法; ③直接从城镇土地地价高低及其空间分布，划分城镇土地级别的地价分区的城镇土地定级法。

为反映土地质量的市场显化性以及定级方法的科学性、结果的准确性，城镇土地定级宜以多因素综合评定方法结果为定级初步结果，参考级差收益测算和地价分区定级方法结果，对初步结果进行修正、完善得出城镇土地定级的最终结果。

(二) 定级因素选择及其权重的确定

影响土地质量优劣的因素很多，为了从众多的因素中选取所需的定级因素，在定级因素的选择中应遵循以下原则: ①因素指标值的变化对土地级别有较显著的影响; ②因素指标值有较大的变化范围; ③因素覆盖面广。根据以上原则，在定级过程中可供选择的定级因素有: ①繁华程度(商服繁华影响度); ②交通条件(道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、路网密度); ③基础设施(生活设施完善度、公用设施完备度); ④环境条件(环境质量优劣度、文体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优越度); ⑤人口状况(人口密度)。

经过多年的实践和完善，目前我国城镇土地定级大多根据定级城镇的本身特点，参照《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)选取确定定级的参评因素因子体系(详见表8.3—表8.6)。

表8.3 城镇土地综合定级因素表

表8.4 城镇商业用地定级因素表

表8.5 城镇住宅用地定级因素表

表8.6 城镇工业用地定级因素表

定级因素权重反映因素对土地质量的影响程度。权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，其数值在0—1之间，各选定因素的权重值之和等于1。常用的权重确定方法有特尔斐测定法、因素成对比较法和层次分析法等。

(三) 定级单元的划分

定级单元是评定城镇土地级别的基本空间单位和各定级因素分值计算的基础，是内部土地特性和区位条件相对均一的地块，同一单元内的同一主要因素分值差异不得大于或等于100/(n+1)(n为拟划分的土地级数)。单元边界一般由现状地物或权属界线组成，但商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同的单元。定级单元的面积一般在5—25hm2之间。常用的城镇土地定级单元划分方法有主导因素判定法和网格法。

(四) 定级因素分值的计算

分值的计算可以按以下两种情况进行。

第一种情况，若定级因素对土地质量的影响仅与因素指标值有关，其分值计算步骤为(以绿地覆盖度为例):

(1) 计算绿地覆盖度指标值。按下式计算:

Vi=Si/S

式中: Vi——某区域或单元的绿地覆盖度指标值;Si——区域或单元的绿地面积;S——区域或单元的总面积。

(2) 计算绿地覆盖度作用分。计算公式为:

Fi=100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中: Fi——绿地覆盖度作用分;Xmin，Xmax，Xi——定级区域内的绿地覆盖度指标的最小值、最大值和某区域或单元的绿地覆盖度。

第二种情况，若因素对土地质量的影响既与因素涉及的呈点、线状分布的设施规模等有关，又与土地和设施的相对距离有关，其分值计算步骤以商服繁华影响度、公交便捷度等为例。

1. 商服繁华影响度作用分的计算

(1) 划分商服中心等级。城镇内商服中心一般划分为4级: 市级中心、区级中心、小区级中心和街区级中心。不同等级的商服中心具有不同的功能层次，如市级中心是为全市镇服务，区级中心是为市镇内某个区域范围服务，小区级中心是为某个居民小区服务，街区级中心是为某个街区服务。一般商服中心的级别越高，包含的功能层次就越多。商服繁华对地块的影响程度随距离增加而递减，递减情况服从指数衰减规律，用公式表示为:

fi=F(1-r)

式中: fi——繁华影响度衰减分值;F——某级作用分;r——相对距离(商服中心距某地块实际距离di与某中心服务半径d之比，其值在0—1之间变化)。

(2) 确定商服中心规模指数。商服中心规模指数按下式计算:

Mi=100(ai/amax)(www.daowen.com)

式中: Mi——某商服中心的规模指数;ai——该商服中心的经济指标(销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值等)实际值或平均值;amax——全市最高级商服中心的经济指标。

(3) 计算商服繁华作用分。计算公式为:

Fi=Mi-Mj

Fmin=Mmin

式中: Fi——某级商服繁华作用分;Mi——某级中心规模指数;Mj——次一级中心规模指数;Fmin——最低级中心的商服繁华作用分;Mmin——最低级商服中心规模指数。

(4) 确定商服中心的服务半径和相对距离。商服中心服务半径按下式确定:

市级商服中心的服务半径=市级中心到连片建成区边缘的最大距离;各级政中心服务半径=同级商服中心的最大服务距离。相对距离的计算公式为:

r=di/d ［0≤r≤1］

式中: r——相对距离;di——某级中心服务半径内某点距离中心的实际距离;d——该商服中心的服务半径。

(5)计算各距离上的作用分值。将相对距离r，某级作用分F，代入公式fi=F(1-r)中，从而计算各距离上的作用分值。

2. 公交便捷度作用分计算

公交便捷度一般用交通线路的多少、车流量的大小和站点的多少来衡量，通常地块与站点的距离越近，便捷度就越高。公交便捷度分值的计算方法如下:

Fi=100bi/bmax

式中: Fi——公交便捷作用分;bi——某站流量值;bmax——最大公交站流量值。

(1) 计算公交站点服务半径和相对距离。公交站点服务半径以站点为原点，统一在0.3—0.8km之间确定。

相对距离按下式计算:

r=di/d ［0≤r≤1］

式中: r——相对距离;d——公交站点服务半径;di——服务半径内某点距站点的实际距离。

(2) 计算在不同相对距离上各档次公交便捷作用分值。计算公式为:

fi=F(1-r)

式中: fi——公交便捷度分值;F——各公交站点站流量作用分;r——相对距离。

(五) 级别指数的计算及级别的划分与确定

1. 土地级别指数的计算

土地定级单元总分值计算采用因素加权分值法。计算公式为:

式中: P——总分;n——土地定级因素的数目;wi——权重;fi——分值。

2. 土地级别的划分与确定

城镇土地级别按总分值变化状况划分，不同的土地级别对应不同的总分值区间;任何一个总分值只能对应一个土地级别;土地级别高低与土地质量优劣的对应关系基本一致;尽可能保持自然地块与权属单位的完整性;级间边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线;级别间应渐变过渡;土地级数目依不同城镇规模及复杂程度而定，一般大城市5—10级，中等城市4—7级，小城市及以下3—5级。土地级别划分方法有总分数轴确定法、总分频率曲线法、总分剖面图法等。

土地级别的收益测算、验证，可以采用两种方法: 一是利用企业利润数据进行测算、验证;二是利用宗地地价进行测算、验证。