(一) 城镇土地分等的基本思路

城镇土地分等就是对一定区域范围内以城镇为单位的土地价值进行等别划分。对城镇土地分等存在两种技术思路: 一是直接比较。由于土地市场中土地交易价格的高低可以直接反映土地价值的差异，因此，通过比较各城镇的土地市场价格，可以对城镇间土地使用效率即土地的价值进行评价。二是间接比较。由于土地使用效益的差异是由自然、社会和经济等多方面条件决定的，而这些条件的差异也能够反映城镇间土地价值的差异。通过对影响土地价值的各因素进行分析比较，可以揭示各城镇土地价值的差异，从而划分出各城镇土地的等别。

目前我国城镇土地等别划分更适宜运用地租地价理论和区位论等基本理论，采用间接比较方法，以多因素综合评价方法为主导，其他方法如聚类分析方法为辅，再用土地市场交易资料进行验证，定量测算与定性分析相结合进行城镇土地等别的划分。具体来说，就是在分析影响各城镇之间土地价值差异的各种因素因子基础上，选择影响城镇土地价值的主导因素因子，建立起多因素综合评价的指标体系，并选用一定的方法确定各因素因子的权重，然后对各城市因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城市总分值，再初步划分城市土地等别。其次，运用其他方法如聚类分析的结果及土地市场交易资料对初步结果进行校核验证，再以定量和定性分析相结合的方法确定最终的分等结果。

(二) 分等因素因子的选取

土地使用效益的差异是由自然、社会和经济等多方面条件决定的，影响城市土地价值等别的因素十分复杂。具体确定城镇土地分等因素因子时，要做到: ①城镇土地分等因素因子的指标值变化对城镇土地质量有显著影响，且能直接客观地反映所评价区域的城镇土地等别的高低; ②城镇土地分等因素因子的指标值有较大的变化范围; ③选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映不同性质城镇之间的土地等别差异;④城镇土地分等因素因子的指标能反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响; ⑤城镇土地分等因素因子的指标应易通过统计资料获取或易量化处理等。

2001年，国家质量技术监督局颁布《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)，该规程制定了以多因素综合评价方法为主导，以市场资料校核和聚类分析方法为辅助，定量与定性分析综合运用的城镇土地分等技术路线，推荐7个因素24个因子(见表8.2)作为城镇土地分等指标。

表8.2 《城镇土地分等定级规程》推荐因素因子体系

注: 加* 的为必选因素因子，其他的为备选因素因子。

(三) 分等因子的分值计算

1. 城镇区位因子的分值计算

根据空间结构理论，城镇在对外辐射的同时，也受到区域中的其他城镇的辐射。城镇经济区位因子分值，采用城镇区位势指数表示。城镇区位势指数表征了一个城镇在区域中的区位优势，通常用受到区域中的城市辐射的总量来表示。其计算步骤和方法如下:

(1) 确定辐射源城市。辐射源城市是指在区域中对其他城市有明显辐射影响的城市。

(2) 确定辐射源城市的势能值和影响半径。辐射源城市对外的影响作用主要体现在经济辐射作用和行政影响作用方面，故辐射源城市的势能值由这两方面组成。通常用辐射源城市的GDP来表征经济辐射作用，以城市行政等级赋分的方式来表征行政影响作用，具体公式见下式:

Ei=GiWG+AiWA

式中:Ei——第i个辐射源城市的势能值; Gi——第i个辐射源城市的GDP标准化值;WG——GDP的权重;Ai——第i个辐射源城市的行政分值;WA——行政分值的权重。

辐射源城市影响半径计算公式为:

式中:Ri——第i个辐射源城市的影响半径;Si——第i个辐射源城市的影响面积;n——第i个辐射源城市所在该级及上级城市数目。

(3) 量取各城镇到辐射源城市的距离(主要按公路或铁路交通距离计算)，计算辐射源城市对在各自影响半径内的各城镇的势能影响值。(www.daowen.com)

(4) 各城镇势能影响值累加，计算各城镇的城镇区位势指数，公式为:

式中:Ii——第i个城镇的区位势指数;Ej——第j个辐射源城市的势能值;Lij——第i个城镇到第j个辐射源城市的距离;Rj——第j个辐射源城市的影响半径;n——辐射源城市总个数。

(5) 其他分等因子的分值计算

除城镇区位因素中的城镇经济区位因子按上述方法计算因子分值外，其余因素因子的计算皆采用标准化方法，即:

式中:Yij——第i个分等对象的第j项因子分值;Xij——第i个分等对象第j项指标值;Xmax——各分等对象Xij指标的最大值;Xmin——各分等对象Xij指标的最小值。

2. 分等因素的分值计算

分等因素的分值计算公式如下:

式中:Fik——第i个分等对象第k个因素分值;Wkj——第j项因子对应上层第k个因素的权重值;Yij——第i个分等对象的第j项因子的分值;m——第k个因素包含的因子个数。

(四) 等别指数的计算及等别的划分与确定

1. 土地等别指数的计算

土地等别指数的计算公式如下:

式中:Si——第i个分等对象的综合分值;Wk——第k个因素的权重值;Yik——第i个分等对象第k个因素的分值; n——因素个数。

2. 土地等别的划分与确定

城镇土地等根据分等因素综合分值(分等指数)，可以采用数轴法、总分频率曲线法等一种或多种方法进行划分。划分时应遵循以下原则: ①城镇土地按照综合分值分布状况划分，不同土地等对应不同的综合分值区间; ②城镇土地等划分数目要适当，一般为5—8等;③任何一个综合分值只能对应一个土地等; ④等别划分应体现同一地区内部、相同等别内土地质量的相似性、收敛性以及不同等别间土地质量的差别性、离散性。

城镇土地分等结果验证应采用市场资料分等和聚类分析方法分等中的一种或多种方法。利用市场资料验证城镇土地等时，应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数50%以上，利用聚类分析方法验证城镇土地等时，应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数90%以上。

城镇土地分等最终结果应以多因素综合评价的结果为主要依据。对于多种方法划分土地等别一致的城镇，即可以确定该城镇的土地等别。对于多种方法划分土地等别不一致的城镇，应进一步采用多方案对比分析与专家咨询结合的方法调整确定其土地等别: ①检查分析各方法涉及资料的准确性和样本的数量、分布情况，分析各方法的结果产生差异的原因，对各方法的可靠性作出判断; ②将可靠性较低的方法结果剔除，将其余方法的结果对照列出，提交专家组进一步判断; ③应采用多数方法相一致的土地等结果为依据，不一致时可采用专家咨询投票的多数专家的意见为依据，确定分等结果。