(一) 土地价格的内涵

从劳动价值论的观点，对土地价格比较经典的解释是:“土地是自然物，而非人类创造，不包含人类的劳动价值，因而土地也就没有价值，当然不存在其价值的货币表现——土地价格。但是由于土地是一种垄断财产，土地的垄断是因为土地本身的稀缺性及其满足人类需要的特殊使用价值，所以土地有价格。”

土地能向人类永续提供产品和服务，即在一定的劳动条件下土地本身能产生纯收益，谁拥有了土地，也就拥有了土地纯收益，即地租。由于土地功能的永久性，这种地租也是一种恒久的收益流。随着土地权利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。购买土地的权利，实际上是购买一定时期的土地收益。因而，土地收益现值的总和就表现为土地价格，亦称地价。可见，土地价格的内涵是若干年的土地纯收益即地租贴现值的总和。它具体包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租以及由土地的生产条件好坏而产生的级差地租。

土地经过人类长期的开发，已经不再是纯粹的自然土地，而是在各个时期都凝结着人类的劳动。在现实经济运行中，土地在交换活动发生之前，土地所有者或土地开发商总是先对土地进行开发。那些为了改造土地性能的投资就转化为土地资本，它属于固定资本的范畴。这些固定资本投入必然要求收回，从而以折旧和利息的形式在租金里得到体现。正如马克思所说:“这种贡赋和真正的地租有一个共同点: 它决定土地价格，如上所述，土地价格无非是出租土地的资本化的收入。”

可见，土地价格的内涵包含三个部分: ①真正的地租，即绝对地租和级差地租; ②土地投资的折旧; ③土地投资的利息。土地价格即以上三个部分之和的资本化。

2001年我国颁发的《中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)(简称《城镇土地估价规程》)，规定我国城镇土地估价的价格内涵是:“在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。”

(二) 土地价格的特点

由于土地的特殊性质，与市场上交换的一般商品不大相同，因而其价格也有独自的特点。

1. 土地价格是土地的权益价格

土地是一种财产，能给人们提供恒久的产品和服务，而这种产品和服务的获得都伴随着土地权利的限定。因此，土地买卖实质上是一种财产权利的买卖，人们购买土地是购买获得土地收益的权利。土地权利是一束权利的集合，可分为土地所有权、土地使用权、土地租赁权和土地抵押权等。购买土地，获得某项土地权利，就可获得某种程度的土地收益，因而，也就必须为获得这项权利付出代价。

2. 土地价格不依生产成本定价

土地价格不是土地价值的货币表现，不依生产成本定价。一般商品，都是人类劳动的产品，具有价值，其交换价格是其价值的货币表现。同时，人们可以根据其生产成本确定其价格，因而比较客观。由于土地是一种自然物，不是人类劳动的产品，没有价值，也就无所谓生产成本，因此，土地价格不以土地价值或生产成本为依据。

3. 土地价格主要由土地需求决定

一般商品的市场供给和需求，共同决定该商品的市场价格。然而，土地却不同。在宏观上，土地的自然供给是不能改变的，土地的经济供给弹性也很小。因此，相对于土地需求来说，土地供给的变动总是很小的。这样，土地市场价格就主要由土地需求决定。当社会人口增加、经济发展对土地的需求日益增大时，土地价格就不断上涨;反之，当社会或某一地区人口减少、经济衰落，人们对土地的需求减少时，土地价格就下跌。当然，从微观上看，在某一个具体地域性市场上，土地的供给是可变的，特别是对某一购买商而言，在某一价格水平下，它可以在众多的土地供给中选择自己所需的土地。

4. 土地价格呈上升趋势

随着社会经济发展，人口增加，人地比率不断增大，社会对土地的需求日益扩大，从而使地租有不断上涨的趋势。同时，社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动总量在生产中的比重日趋缩小，从而整个社会的资本有机构成提高，使得社会平均利润率下降，从而导致利息率有下降的趋势。地租的上升和利息率的下降，决定了土地价格呈上升趋势。

5. 土地价格具有强烈的地域性

在理论上，我们可以说根据土地的供给和需求来确定土地的市场价格。但是，由于土地位置的固定性，它无法像其他产品那样可以到处流动，因而使土地市场具有强烈的地域性，不能形成统一的市场均衡价格，各地域性市场之间，土地价格很难相互影响。所以，土地价格一般是在地域性市场内根据其供求情况，交易双方当面论价成交。

(三) 土地价格的形式

从不同的角度分类，土地价格具有不同表现形式，它们之间会有所交叉，同一宗土地之上会赋有一种以上的价格形式。

1. 按土地权利分类

按土地权利分类，土地价格可分为所有权价格、使用权价格、租赁价格、抵押价格等。土地作为一种能带来永久收益的资产，其价格不是土地实物本身的价格而是土地权利的收益价格。土地权利是一束权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁价格、抵押价格等。土地所有权价格是一种土地所有权转移价格。土地使用权价格，是在一定期限中持有土地的使用权、收益权所形成的一种价格，包括土地使用权出让价格(包括协议价格、招标价格、拍卖价格、挂牌价格)、土地使用权转让价格等。同样，租赁权和抵押权也分别会形成租赁价格和抵押价格。

2. 按土地价格形成方式分类

按土地价格形成的方式分类，土地价格分为交易价格和评估价格。交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。而评估价格是土地估价人员应用土地估价程序和方法评出的土地价格。如我们用市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等对某块土地进行评估，所得的结果便是评估价格。它是交易价格的基础。土地在进行交易前，一般都要对土地进行价格评估，得出评估价，而后，买卖双方根据各自的评估价在市场中讨价还价，最后成交。因而，同一块土地利用不同的评估方法，有不同的评估价格，评估人员不同，其评估价格也不同，而交易价格也可能与评估价格相等或不相等。(www.daowen.com)

3. 按政府管理手段分类

按政府管理手段分类，地价可以分为: ①申报地价，由土地所有人或使用人向有关机关提出申报的地价;②公告(示)地价，是政府定期公布的地价，它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据;③补地价，是中国所规定的原无偿划拨土地转为土地出让方式时必须由转让方向土地部门交纳的地价，有些地方称之为土地增值费，但它实际上只是土地市场购买价格中的一部分。

4. 按土地估价技术分类

按土地估价技术分类，土地价格可分为: 土地总价、单价(单位土地面积价格)、楼面地价(单位建筑面积地价)等。

5. 按土地开发利用和估价目的分类

按土地开发利用和估价目的分类，地价可表示为熟地价格、生地价格、毛地价格。

(四) 土地价格体系

中国目前的地价体系是随着经济体制改革的深化形成的。根据中国土地管理制度的特点和《城市房地产管理法》的有关规定，中国的土地价格体系主要包括以下几种价格形式。

1. 基准地价

基准地价反映城镇及农村整体地价水平，作为政府对地价实行宏观管理和控制的标准。

城镇土地基准地价是指在城镇规划区范围内，对现有利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。

农用地基准地价是指县(市)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一时点的平均价格。

2. 标定地价

标定地价反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和土地市场进行管理的依据。

标定地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可，作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地估价方法相同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。

3. 交易底价

交易底价反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平，供土地交易或交换各方作为交易最低价或期望价参考的价格或评估价。

4. 成交价格

成交价格反映具体宗地在土地市场交易或交换等活动中的现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的土地价格。

5. 其他价格

其他价格由以上四种类型的土地价格衍生和派生的供抵押贷款、土地税收、资产核算、土地出让等方面使用的土地价格。

上述五个地价系列相互影响，相互联系，共同构成了我国的土地价格体系，同时，这五个地价系列也在地价体系中起到不同的作用，具有不同的地位，显示出各自不同的特点。从地价的性质看，基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估的地价;而成交地价则是在土地市场交易中直接实现的现实价格。从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式;标定地价、交易底价及其他派生的地价都是对具体的宗地而言，故都属于宗地地价类型。若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和土地市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向控制作用，因而是我国地价体系的核心;标定地价、交易底价或交易评估价是土地市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分;而成交地价反映的是土地市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。