中国目前还没有形成城乡统一的土地市场，但基本框架已经形成。依据土地产权结构和法律限制，中国土地市场分为城市土地市场和农村土地市场。城市土地市场分为土地使用权出让市场、土地使用权转让市场和土地使用权抵押市场和土地使用权租赁市场等。农村土地市场分为集体土地征收市场、集体农用地承包经营权流转市场、“四荒地”使用权市场和集体建设用地使用权市场等。

(一) 城市土地市场

1. 土地使用权出让市场

土地出让市场又称土地一级市场或土地批租市场。国有土地使用权出让，是指市、县人民政府代表国家以土地所有者的身份将土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。市场的主体，土地出让方是受国务院委托的市、县人民政府，受让方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人;市场客体是国有土地使用权。国有土地使用权出让在中国实践中有多种方式，主要包括协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让等。城市土地使用权出让，是国家城市土地使用权进入市场的第一个环节，也是城市土地使用权作为商品经营的第一步。

2002年以前，土地使用权出让以协议方式为主，其比重占土地出让总量的95%以上;每年城市建设用地增量以划拨方式配置为主，有偿出让部分所占比重很小。2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)开始实施，规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让;其他用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”自此，政府加大了竞争程度较高的招标拍卖挂牌出让方式的比重。在此基础上，国土资源部于2007年9月21日对该规定进行了修订，加大了招拍挂出让的范围，规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”2011年全年，通过招拍挂方式出让的土地面积及价款分别占国有建设用地出让总面积的91.3%和总价款的95.9%。

2. 土地使用权转让市场

土地使用权转让市场又称土地二级市场。土地使用权转让是指以出让方式取得的自有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。土地使用权转让的基本形式有出售、交换和赠予。市场主体，转让方是拥有中国境内国有土地使用权的土地使用权人，受让方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人;市场客体是国有土地使用权。

《房地产管理法》第三十八条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定，对直接通过出让方式取得土地使用权的转让: 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书;按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。对以划拨方式取得的土地使用权的转让，首先应当报经有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，有两种处置方式: 一种是受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方以此取得土地使用权;二是有批准权的人民政府依照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让划拨土地使用权所获得的土地收益上缴国家或做其他处理。

土地使用权转让市场是一个竞争性市场。转让方式和转让的价格主要由市场决定，市场机制的作用较强。

3. 土地使用权租赁市场

土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体(即出租人)将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人(承租人)使用，承租人为此而支付租金的行为。承租人按规定支付土地租金经过出租人同意可以将土地使用权进行转租。因此，土地使用权租赁市场根据不同情况可以分属一级市场、二级市场或三级市场。中国国有土地使用权的租赁市场发育相对缓慢。国有土地有偿使用中租赁方式由于各种原因尚未广泛开展。但在国有划拨土地上房屋的非法和不公开的租赁行为非常活跃，在未向土地管理部门办理任何手续的情况下，将公有房屋连同占用的划拨土地私下出租，或者以土地联合建房分房、进行土地联营和场地出租等。

4. 土地使用权抵押市场

土地使用权抵押是土地使用权市场的一种重要交换形式。土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。在土地使用权上所设定的是土地使用权抵押权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定:“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”这表明，土地使用权与土地上的建筑物和附着物所有权主体是统一的，它们在抵押时是不可分开的。土地使用权抵押属于不动产抵押，由此决定了土地使用权抵押有两个重要的特点: 一是不转移抵押的标的物，也就是土地使用权仍然由土地使用权抵押人使用;二是要进行抵押登记，要把土地使用权证书交给债权人，由债权人保管。

(二) 农村土地市场

农村土地市场即农村集体土地产权流转市场。集体土地产权流转，包括集体所有土地转为国有土地和集体土地使用权流转两类。集体所有土地转为国有土地，即土地征收。集体土地使用权流转又分为集体建设用地使用权流转、集体农用地使用权流转，以及农用地转为建设用地的使用权流转。集体农用地使用权流转市场主要包括土地承包经营权流转、“四荒地”拍卖及集体土地股份化等。

1. 土地征收市场

2005年3月14日公布施行并生效的《宪法》修正案，将原《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，修改为:“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”将原来的对土地实行“征用”改为“征收或者征用”。土地征收是指国家根据公共利益的需要而行使公权力，以补偿为条件，强制的取得集体土地所有权，集体土地所有权因征收而消灭。(www.daowen.com)

国家建设征收是有补偿条件的征收。征地合理补偿是按公平正义和权益保障的原则，国家对因征地而受损失的人负有货币给付或其他方式补偿的义务。对征用土地进行科学的价格评估后给予财产所有者合理的补偿，是整个土地征用过程的关键环节。实施征地需要支付以下六方面费用。①征地补偿费用: 是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。征用土地的各项费用应当在自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。②土地补偿费: 是因国家征用土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。补偿的对象是土地所有权人。③安置补助费: 是国家建设征用农民集体土地后，为了解决以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口因失去土地造成生活困难所给予的补助费用。④青苗补偿费: 是指征用土地时，对被征用土地上生长的农作物，如水稻、小麦、玉米、土豆、蔬菜等造成损失所给予的一次性经济补偿费用。⑤地上附着物补偿费:是对被征用土地上的各种地上建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、管线、水渠等的拆迁和恢复费以及被征用土地上林木的补偿或者砍伐费等。⑥其他补偿费: 是指除土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补助费以外的其他补偿费用，即因征用土地给被征用土地单位和农民造成的其他方面损失而支付的费用，如水利设施恢复费、误工费、搬迁费、基础设施恢复费等。

为解决当前中国征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题，国务院及国土资源部分别下发了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发［2004］238号)，要求制定征地统一年产值标准和区片综合地价，依法合理做好征地补偿安置工作、维护被征地农民切身利益。此外，国务院正在开展《农村集体土地征收补偿条例》的制定工作，预计不久将出台。

2. 集体农用地使用权流转市场

土地承包权与使用权的分离，使得土地承包经营权的流转成为可能。1995年农业部《关于稳定和完善土地承包关系的意见》规定:“农村集体土地承包经营权的流转，是家庭联产承包责任制的延伸和发展，应纳入农业承包合同管理的范围。在坚持土地集体所有和不改变农业用途的前提下，经发包方同意，允许承包在承包期内，对承包标的依法转包、转让、入股，其合法权益受法律保护，……土地承包经营权流转的形式、经济补偿，应由双方协商，签订书面合同，并报发包方和农业承包合同管理机关备案。”1998年十五届三中全会再次强调了承包土地的有偿流转。目前，国家法律已规定，农村集体土地使用权可以依法有偿转让，在2002年颁布并于2003年3月1日开始实施的《农村土地承包法》中也明确规定，农村集体土地的家庭承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。土地使用权有偿流转就是一种交易行为即市场行为。

对于荒地拍卖，国家规定“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)在不改变集体土地所有权性质和农业用途的情况下可以由集体经济组织的代表把“四荒地”一定年期的土地使用权以承包、租赁和拍卖的方式有偿转让给土地使用者，土地使用者享有规定年期的土地开发利用权，并可以转让、出租和抵押。

承租户可将承租的土地使用权入股、转租、抵押等。农村土地股份化指在家庭联产承包责任制基础上，将集体土地作价入股，农民凭股权获得土地收益的红利。

3. 集体建设用地使用权流转市场

按现行法律规定农村集体所有的土地只是农民对自己的承包土地可以有偿出让、转让，凡是非农业建设用地是不能自由进入市场的。农村集体土地进入市场必须由政府征收转为国有。这就意味着作为农村土地所有者的农村集体组织不具备土地市场出让、转让主体资格。

然而，实际上，非农土地交易行为在农村普遍存在。表现形式有: ①村集体有偿出让土地; ②村集体出租土地; ③买卖房屋时宅基地使用权随之转移; ④出租房屋同时出租土地; ⑤以土地使用权作为资本招商办合资企业，集体凭土地分红; ⑥集体出土地进行房地产开发，等等。

对于既成事实的农村集体土地使用权流转现象，“堵”是没有用的，应该采用“疏”的方式，为其创造一个良好的发展环境。1995年，苏州市率先提出了“集体建设用地能不能流转，能不能进行试验?”。1996年9月，苏州市颁布了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》，集体建设用地使用权流转试点启动。1999年11月经国土资源部批准，在安徽芜湖开展“农民集体所有建设用地使用权流转试点”，随后，湖州、抚顺、安阳、古田、抚州等地也先后开始了试点工作。2003年6月24日，广东省人民政府发布实施的《关于试行农村集体建设用地使用流转的通知》规定，农村集体建设用地使用权在一定条件下可以出让、转让、出租和抵押，并享有与城镇国有土地使用权同等的权益。

广东省经过两年多的试点，2005年5月17日广东省政府以政府令形式颁发了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(广东省人民政府令第100号)，作为“农民的资产”的农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一的土地市场。广东因此成为全国第一个在全省范围内推行集体建设用地使用权流转的省份。该办法规定集体建设用地使用权在一定条件下可以出让、出租、转让、转租和抵押。

集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。

集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。

集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。

集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。