集体土地使用权的取得是指集体土地使用者从集体手中取得土地使用权。

(一) 集体建设用地使用权的取得

1. 集体建设用地使用权取得的方式

集体让渡建设用地使用权的方式主要有配拨、联营、入股等。

(1) 集体建设用地的配拨。集体建设用地的配拨是根据国家法律法规的规定，由集体将其建设用地使用权无偿让渡，用于乡镇企业建设、农民建住宅或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设。集体建设用地的配拨基本上是无偿的。

(2) 集体以建设用地作为条件与他人联营。集体以建设用地使用权作为联营条件，与他人共同兴办企业。集体与企业单位应当订立联营合同，规定双方的权利、联营的各项条件以及集体与单位的分红比例等。这是集体有偿提供土地使用权的一种方式。

(3) 集体以建设用地作价入股。集体将建设用地使用权作价，作为股份制企业的一定股份，并按土地使用权股份占企业总股份的比例参与企业分红。集体与股份制企业应当订立合同，规定双方的权利和义务，并明确股本和股息的分配、支付方式等。这也是集体有偿提供建设用地使用权的一种方式。

2. 集体建设用地使用权取得的条件

根据我国法律、法规的有关规定，集体建设用地使用权的取得必须符合以下条件。

(1) 集体建设用地只能用于兴办乡镇企业、村民建住宅以及乡(镇)村公共设施和公益事业建设。其中，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准，可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地;乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准，可以使用农民集体所有的土地。

(2) 乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依法办理审批手续。

(3) 兴办乡镇企业的建设用地，必须贯彻节约用地的原则，对其用地面积要严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。

(4) 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

(5) 农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

(6) 在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。

3. 集体建设用地使用权取得的审批

集体建设用地使用权的取得，不论采用何种方式，不论是否有偿，都应按照国家法律法规规定的程序和权限，报有批准权的人民政府审批。集体作为土地所有者，可以让渡其土地使用权，但必须置于国家监督和管理之下。

(1) 兴办乡镇企业用地的审批。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

(2) 乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的审批。乡(镇)村公共设施、公益事业建设需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

(3) 农村村民建设住宅用地的审批。农村村民住宅用地经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

(4) 农用地转用审批。关于农用地转用的批准，《土地管理法》有明确规定: 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

(二) 集体农用地使用权的取得

1. 集体农用地使用权取得的方式

集体农用地使用权取得的方式主要有承包经营、农地使用权入股等方式。

(1) 承包经营。集体农用地承包经营是指集体将农用地使用权承包给本集体经济内部的成员经营，或按法定程序报批后，将农用地使用权承包给本集体经济组织以外的单位或者个人经营。

根据我国《土地管理法》和《农村土地承包法》等的规定: 国家实行农村土地承包制度，农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式;不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。国家依法保护农村土地承包方式的长期稳定，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。(www.daowen.com)

同时，我国《土地管理法》规定，农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

(2) 农用地使用权入股。农用地使用权入股是指农民集体经济组织将其农用地使用权作价，作为农业企业的资源股，并依法律和合同的规定按比例从农业企业盈利中分取红利。这是一种较新型的集体农用地使用权取得方式。

随着经济发展的不断全球化，加入世界贸易组织后，国内农业日渐延伸为国际农业，农产品参与国际农产品市场竞争，我国传统的以户为单位的承包经营方式日渐暴露其粗放、低效等缺点，新的农用地经营方式应运而生。农业企业、农业生产集团通过与集体经济组织协商，把农民集体的农用地，企业的资金、生产工艺和管理优势等结合起来，发展优质、高效农业，农民集体和农业企业都可从中获益。

2. 集体农用地使用权取得的条件

根据有关法律法规的规定，集体农用地使用权的取得有如下要求。

(1) 必须订立合同。土地承包经营时，发包方和承包方应当订立合同。农民集体以农用地使用权入股时，集体经济组织与农业企业应当订立合同，规定双方的权利和义务。承包合同一般包括以下条款: 发包方、承包方的名称及发包方负责人和承包方代表的姓名、住所，承包土地的名称、坐落、面积、质量等级，承包期限和起止日期，承包土地的用途，发包方和承包方的权利和义务，违约责任等。

(2) 必须符合法定程序。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

(3) 必须符合法定年限。耕地的承包期为三十年;草地的承包期为三十年至五十年;林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。农用地的具体承包经营期限，在上述规定期限内由承包合同约定。

(4) 土地承包经营权可以流转。集体农用地的承包经营权可以依法、自愿、有偿地进行流转。

3. 集体农用地使用权取得的程序

(1) 集体农用地使用权承包经营的程序如下:

①本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组;

②承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案;

③依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案;

④公开组织实施承包方案;

⑤签订承包合同。

(2) 集体农用地股份合营的程序如下:

①股份制农业企业向集体经济组织发出合营意向书;

②农村集体经济组织召开村民会议或者村民代表大会，决定是否与之合营，决定合营的，确定合营条件;

③农业企业与村民代表协商合营有关事项;

④协商达成协议的，签订合营合同。

(三) 集体未利用地使用权的取得

集体未利用地使用权取得的主要方式为承包经营。我国《土地管理法》规定:“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”我国《农村土地承包经营法》规定: 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包;也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织的成员，再实行承包经营或者股份合作经营。

集体未利用地的开发要遵循如下原则: ①必须符合土地利用总体规划，在土地利用总体规划规定的可开垦区域内开发。禁止在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。②必须按照法律法规的规定，保护和改善生态环境，防止水土流失和土地荒漠化; ③适宜开发为农用地的，应当优先开发为农用地; ④在同等条件下，本集体经济组织成员有优先承包权。

(四) 集体土地使用权的收回

依据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权: 为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;不按照批准的用途使用土地的;因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。