(一) 土地使用权抵押的概念及其作用

土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。在土地使用权上所设定的是土地使用权抵押权。

土地使用权抵押在经济生活中有其积极的作用。首先，对债务人(即土地使用权人)来说，一方面通过抵押权的设立取得所需资金，用于土地的开发建设，达到利用土地及使土地增值的目的;另一方面，由于抵押权的设立，无需转移占有供担保的土地，债务人又可以继续对土地在开发建设的基础上进行占有、使用和收益，得以发挥土地的双重效用。其次对债权人来说，土地不转移占有，既免除了对抵押地块的责任，又在债务人到期未能履行债务时，通过处分土地使用权，发挥抵押权的担保作用而获得优先于其他债权人受偿的权利，从而保障了债权人的利益。

综上所述，土地使用权抵押使资金融通更为便利，为在土地开发经营领域的土地开发者提供了筹资渠道，从而推动和活跃了土地开发经营活动。

(二) 城镇国有土地使用权抵押的法律规定

1. 抵押权的设立与登记

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，设立土地使用权抵押，抵押双方当事人应签订抵押合同，并依照规定办理抵押登记。

我国目前实行房地分管体制，土地使用权的抵押向人民政府土地管理部门登记，涉及地上建筑物、其他附着物的，还应向人民政府房产管理部门登记。

2. 抵押权实现后登记

抵押权实现后的登记涉及三个方面的内容，一是抵押权因债务如期履行或者其他原因使抵押权归于消灭的注销登记。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十八条规定:“抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销登记”。二是因处分土地使用权而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的过户登记。三是以划拨土地使用权设定的抵押权，处分土地使用权时，应补办出让手续，补交出让金。

(三) 土地使用权抵押合同

土地使用权抵押合同是指土地使用权人(即债务人)与债权人签订的关于以土地使用权作抵押以担保债务履行的书面协议。土地使用权抵押应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

土地使用权抵押合同具有如下法律特征。

(1) 抵押合同是从属合同，附属于以担保债务为内容的主合同，随主合同的成立而成立，随主合同的消灭而消灭。(www.daowen.com)

(2) 土地使用权抵押合同只能由土地使用权人与债权人签订，土地使用权人与债务人须为同一人。

(3) 抵押合同是抵押权的设定行为，直接导致抵押权产生，是抵押权成立的要件之一。

(4) 抵押合同经有权的登记机关登记而生效，其有效期限为抵押登记3个月至出让合同规定的最后使用日止。由于抵押权实现(处分)往往需要一定的时间，因此，抵押权的实现期限应以转让土地使用权出让合同规定的最后使用日为限。

土地使用权抵押合同应载明下列条款:

(1) 抵押人、抵押权人的名称、住所;

(2) 主合同的主要内容;

(3) 抵押土地的位置、面积、用途、有效使用期限和其他条件;

(4) 当事人双方的权利义务;

(5) 当事人双方约定的其他事项;

(6) 违约条款，等等。

抵押当事人一方或双方违反抵押合同约定的权利和义务须承担法律上的责任。承担土地抵押合同法律责任的形成有以下几种: 停止侵害、消除危险、赔偿损失、重新提出担保等。

由于土地使用权抵押不转移对地块的占有，当事人双方一般均在抵押合同中约定，抵押人有保持土地完整性即保持其抵押时担保价值的义务，当抵押人没尽到保管责任致使第三人的不当行为造成抵押地块使用价值损害时，抵押人应承担要求第三人停止侵害、消除危险的责任，第三人应自行停止侵害，否则抵押人和抵押权人均可向法院申请限制侵害人的侵害行为。由于抵押人自身的原因，如没有按照出让合同规定的使用条件使用土地，造成抵押土地价值受到损害的，抵押人应承担恢复原状即恢复原有价值的责任，如不能恢复原有使用价值，抵押人应重新提出与减少价值相当的担保。