(一) 土地使用权出租的概念及其特征

土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体(即出租人)将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人(承租人)使用，承租人为此而支付租金的行为。

土地使用权出租的法律特征表现为以下几方面。

(1) 土地使用权出租也是一种民事法律行为，与土地使用权转让一样，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用等民法原则。

(2) 土地使用权出租是出租人在保留土地使用权的前提下，把部分土地使用权能租赁给他人使用，并收取租金，不发生作为物权的整体的转移。

(3) 出租地块必须是合法取得且法律允许出租的地块。通过出让方式取得的土地使用权的民事主体可以依法出租土地使用权。以划拨方式取得国有土地使用权的民事主体以营利为目的出租房屋的，应当补办划拨土地使用权出让手续，否则应当将租金中所含土地收益上缴国家。

(4) 土地使用权出租后，出租人仍需继续履行出让合同规定的义务。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十条明确规定:“土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同”。

(5) 土地使用权出租主体(出租人)是通过出让或者转让而取得土地使用权的受让人，不同于土地所有人——国家或代表的出让主体，这也是土地使用权出租的法律特征之一。

(6) 土地使用权出租，必须将出租土地上的建筑物、其他附着物连同土地使用权一并出租，而民法上的财产租赁合同无此限制。

(二) 土地使用权出租合同

土地使用权出租合同(租赁合同)是土地使用权人(即出租人)将土地使用权随同地上建筑物和其他附着物一并交给他人(承租人)使用，承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时返还所租土地使用权的协议。土地使用权出租合同不得违背国家法律、法规及土地使用权出让合同的规定。出租合同须到有权机关办理登记才生效。

1. 出租合同的主要条款

土地使用权出租合同的主要条款有以下几条。(www.daowen.com)

(1) 出租合同的标的。是指出租土地(地块的位置、四至、面积、用途等)。

(2) 租期。即出租土地使用期限，应在合同中明确规定，也可不约定，只要承租人按合同规定支付租金和使用，合同就继续。最长出租期限为出让合同规定的出让期限减去出让合同生效后有关土地使用权受让人已经使用年限的余额。短期租赁期限以3—5年为宜。年租期限一般以1年为期限。

(3) 租金。因不同地块而有差别。目前，国家没有统一规定租金标准，当事人双方应到土地评估机构进行地价评估，确定合理的租价。

(4) 使用条件。所出租地块的使用条件一般由出让合同予以专门规定;所出租地块必须按照出让合同的规定，由出租人向土地所有者或其代表提出申请。出租合同无权改变出让合同规定的土地使用条件。

(5) 违约责任。

2. 违反土地使用权租赁合同的责任

违反土地使用权租赁合同的责任，是合同一方或双方当事人违反租赁合同和有关租赁法律规定而承担的法律后果。责任承担的具体方式应在合同的违约条款中作具体的约定。主要责任有以下几条。

(1) 土地使用权出租合同经到有权登记机关登记生效后，出租人应按合同规定将土地使用权交付承租人使用，不按时交付，应偿付违约金。

(2) 出租人未按合同约定的使用标准提供土地，使承租人达不到对土地的承租使用目的，承租人有权要求出租人降低租金或者解除合同，并赔偿由此而造成的损失。

(3) 承租人不按合同规定或约定数额、期限交付租金时，除补交租金，应偿付违约金。

(4) 由于承租人使用不当，造成租赁地块使用条件破坏的，承租人如不能使其恢复原有状况，应承担赔偿责任。

(5) 承租人将租赁土地非法转租或进行非法活动的，出租人有权解除合同。