(一) 土地使用权转让的概念及其特征

1. 土地使用权转让的概念

土地使用权转让是指以出让方式取得的自有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。土地使用权转让的基本形式有出售、交换和赠予。

出售。即买卖，是指当事人约定一方将财产权转移给他方，他方支付价金的行为。土地使用权的出售必须是符合法定条件的国有土地使用权者的行为。并且贯彻平等、自愿、等价有偿的原则，由双方当事人通过协商，招标或拍卖成交。

交换。在民法上也称“互易”，就是以物换物。土地使用权的交换是指当事人双方交换各自具有使用权的土地，不同于以款项支付方式的土地使用权的买卖，但当事人双方的法律地位与买卖的当事人双方相当。

赠予。是指赠予人一方自愿将自己的财物无偿地交给受赠人一方的行为。土地使用权的赠予是赠予人(国有土地使用权原受让人或者再受让人)将土地使用权无偿转移给受赠人的行为，受赠人成为土地使用权新的受让人。与出售一样，赠予只是土地使用权，土地所有权仍归国家。

2. 土地使用权转让的特征

土地使用权转让具有如下特征。

(1) 土地使用权转让是发生在平等民事主体之间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用、不损害社会公共利益等民事活动基本原则。

(2) 土地使用权转让，只是转让一定年限(有效出让年限内)的国有土地使用权，所有权仍属于国家。这是由我国的社会主义土地公有制性质所决定。

(3) 土地使用权转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者。在香港，称为“认地不认人”，即土地使用权可以多次转让，但无论转让到谁的手里，土地使用者与国家的权利、义务关系也随之转移。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条规定:“土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。”这就是要求新的土地使用权受让人使用土地必须按照国家与原受让人之间订立的土地使用权受让合同进行，不得随意改变。

(4) 土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。即土地使用权转让，其地上建筑物必须同时转让;地上建筑物转让，土地使用权也同时转让。但地上建筑物和其他附着物作为动产转让的除外。

(二) 土地使用权转让的条件、内容和程序

《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权转让的涵义、条件、内容和转让的程序作了明确的规定。现分述如下。

1. 土地使用权转让的条件

土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。转让包括出售、交换和赠予。土地使用权转让的条件有以下两种情况:

(1) 直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件。

《城市房地产管理法》第三十八条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款对直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件作了如下规定: 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书;按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。

(2) 以划拨方式取得的土地使用权转让的条件。

首先应当报经有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，有两种处置方式: 一种是受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方以此取得土地使用权;二是有批准权的人民政府依照国务院规定，决定可以不办理入地使用权出让手续的，转让方应当将转让划拨土地使用权所获得的土地收益上缴国家或做其他处理。

对土地使用权转让作出上述明确限制性规定，这是与国家出让土地使用权的立法宗旨是一致的，即出让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展;土地使用者不得非法转让使用权，否则，要承担相应的法律责任。(www.daowen.com)

2. 土地使用权转让的内容

国有土地使用权转让主要有以下内容:

权利义务转移。土地使用权转让时，国有土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移给新的受让人。

建筑物、附着物转让。国有土地使用权转让时，其地上的建筑物、附着物随之转让;土地使用权者转让地上建筑物、附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

使用期限。受让国有土地使用期限为国有土地使用权出让合同规定的使用年限减去原使用者已使用的年限。

转让价格。对于国有土地使用权的转让价格，如明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。如市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施，平稳价格。土地使用权同地上建筑物其他附着物一同转让的，其价格应当分别作出评估，一同支付。

3. 土地使用权转让的程序

法律虽没有对土地使用权转让程序作出具体要求，但规定了几项转让的必经程序:

(1) 转让方与受让方签订书面的土地使用权转让合同。

(2) 转让方协同受让方办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的过户登记，以及转让方办理注销登记。

(3) 分割转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权以及转让划拨土地使用权，向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请批准。

(4) 经批准同意转让划拨土地使用权的，应补办土地使用权出让手续，补签土地出让合同以及补缴土地使用权出让金，或者将转让土地使用权所获得的收益上缴国家。

(三) 土地使用权转让合同

土地使用权转让应当签订书面转让合同。土地使用权转让合同是当事人之间设立、变更、终止土地使用权转让法律关系的协议，是当事人自愿签订并且基于双方当事人意思表示一致，合同就成立。当事人双方的法律地位是平等的，转让合同签订后，确立了权利义务关系，转让方给付土地使用权，受让方支付价款，协同完成土地使用权转移的权利义务。

土地使用权转让合同的内容，是指双方当事人协商一致达成协议的各项条款。合同的内容是双方当事人享有权利、承担义务的法律依据，也是确定合同合法性和有效性的重要依据。

标的。合同的标的，指的是双方当事人权利义务所共同指向的对象。土地使用权转让合同的标的，就是相应的某地块的土地使用权。转让合同的标的必须清楚、明确、具体，所涉及地块必须按出让合同的规定写明具体位置、面积、使用年限、规划用途等详细情况。另外附带转让的地上建筑物、附着物也是合同标的的组成部分。

价款。土地使用权转让合同的价款，是受让土地使用权的一方向另一方支付的地价。在互易和赠与合同中，价款不是它们必备的条款。价款由当事人双方在有资格认定的物业估价事务所评估的价格的基础上，协商确定。

合同的期限。合同的期限是合同具有法律效力的时间范围，包括合同签订期、有效期。转让合同有效期一般为合同生效之日至出让合同规定的最后使用日的这段时间。转让合同的生效日为双方当事人签订合同之日或另外约定的特定日为合同的期限。对法律规定须经批准才允许转让的，批准之日为合同生效日。

合同的履行方式。合同的履行方式，是合同义务具体履行的方法。根据合同的内容等因素，土地使用权转让合同当事人，要对如何申请登记及支付地价款等合同履行方式作出明确规定。双方当事人必须按照合同规定的方式履行义务。在土地使用权转让合同中，可以采取一次性全部履行的方式，即当事人一次性履行完全部义务;也可以采用部分地分期履行的方式履行合同约定的义务。

违约责任。违约责任是指当事人违反合同规定所应承担的法律责任。当事人双方应在合同中明确规定一方违约时的具体责任，以促使当事人双方自觉、全面、及时地履行合同，保证当事人的合法权益不受他方违法行为的损害。