每个国家由于社会经济政治制度的差异和法律体系的不同，都各自具有不同的财产权利体系及其构成，就土地产权来说，各个国家的土地产权体系一般包括下列各项基本权能。

(一) 土地所有权

马克思说:“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的只服从自己个人意志的领域。”马克思认为，土地所有权可以从两个方面来理解: 第一，法律意义上的土地所有权，即土地所有者把土地当作自己的财产，土地所有者对土地实行垄断，这种权利是法律赋予的，受到法律的保护。第二，经济意义上的土地所有权，土地所有者凭借他对土地的垄断从而获得的相应的地租，地租是土地所有权在经济上的实现形式。这两者不可或缺，任何一方面丧失，都会使土地所有权不完整。

因此，土地所有权是指土地所有者依法对土地享有占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权利。在土地私有制的条件下，土地主要为地主阶级垄断，土地所有权是地主阶级剥削农民的基础。中华人民共和国成立后，经过土地改革，废除了封建地主土地所有制，通过农业合作化和社会主义改造，依法确立了国家土地所有权和集体土地所有权。我国宪法规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地、自留地、自留山，也属于集体所有。”在我国，土地所有权的法律特征是土地所有权的权利主体只能是国家和农民集体，其他任何组织或个人都不享有土地所有权;土地所有权的客体不能移动，具有不动产的性质;土地所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能，这四项权能在一般情况下是统一的，在特定情况下也可以分离。国家或农民集体经济组织作为国有土地或集体土地的所有权人，有权为实现社会利益或集体利益依法直接占有、使用、收益和处分土地;也有权在法律允许的范围内，通过合法的形式将土地所有权的部分权能转让给其他社会组织或个人行使。

土地所有权具有以下基本属性。

1. 土地所有权的完全性

土地所有权是相对土地的全面的、且一般的支配之完全权，是土地产权权利束中最充分的一项物权，它由土地占有权、使用权、收益权以及处分权等权能组成。它是其他物权的源泉和出发点。土地使用权、抵押权、地役权等物权都是土地所有权的派生权利，是就使用收益的特定方向、在特定的范围内对土地实行支配的权利。

2. 土地所有权的排他性

土地所有权有排斥他人对土地的权利。因此，土地所有者对自己的土地具有垄断性。当有非自然因素妨碍土地所有者行使自己的所有权利时，他无须向别人请求，也不必由法院出面，他自己就有排除这些妨碍的权利。

3. 土地所有权的恒久性

土地所有权的存在没有一定的存续期限，它是无限期的由土地所有者保有的，因此，土地所有者即使将土地闲置不用，其土地所有权也不因此而消灭。只有发生社会变革，对土地所有制进行改革时，才有可能终止。而土地所有权的买卖，只不过是权利主体的更替而已。

4. 土地所有权的归一性

土地所有者可以在自己的土地上为别人设定使用权、地役权、抵押权、租赁权等其他权利。虽然土地所有者似乎成为一种空虚的权利，但是，土地所有者仍拥有最终的统一支配权。一旦这些设定的派生权利到期消灭，它们便又复归土地所有权，从而使土地所有权回复到原来的完全状态。

5. 土地所有权的社会性

土地所有权虽然是一种完全排他性的权利，但是，土地所有者在行使自己的权利时从来就不是不受到约束的，他必须受到社会的限制。这在任何社会都是如此，且随着生产力的发展，社会限制也日趋强化。如中国目前的耕地的稀缺，土地是人类社会生活的基础，国家必须对土地利用作出宏观规划与管理，对土地所有者的权利适当加以限制。

(二) 土地使用权

土地使用权是依法对土地加以利用并取得收益的权利，是土地使用制的法律体现形式。土地使用权是与土地所有权相关的财产权利。

土地使用权有广义和狭义之分，狭义的土地使用权是指依法对土地的实际使用，包括在土地所有权之内，与土地占有权、收益权和处分权是并列的关系;广义的土地使用权是指独立于土地所有权能之外的含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。目前中国实行的土地使用权的转让和出让制度中的“土地使用权”就是广义的土地使用权。取得广义的土地使用权者，就称为土地使用权人。由于土地使用权也是一种物权，因此，土地使用权也可以买卖、继承和抵押。同时，土地使用权人也可以将土地使用权租赁，即设定租赁权。

土地使用权的设定必须按照法律设定，任何人无论以任何方式取得土地使用权必须得到法律的认可，否则就为非法占用土地。由于土地使用权是以他人土地为客体的权利，因此，土地使用权人一般须向土地使用权出让人支付土地使用权价格。

当然，土地使用权的取得可以是有偿的，也可以是无偿的。1995年1月开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定: 土地使用者在国家规定的特殊用途下可以依法无偿取得土地使用权，即划拨土地使用权。有偿取得土地使用权一般通过土地使用权出让、转让等方式进行。同时，土地使用权的设定也是有期限的，上述法律规定的土地使用权的最高年限因土地用途的不同分别为商业40年、工业50年、居住70年三种，土地使用权的转让和抵押都必须在限定的期限内进行。(www.daowen.com)

在我国，根据土地所有权的不同，土地使用权可分为国有土地使用权和集体土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》规定:“国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用，国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用。”土地使用权的主体是广泛的，全民所有制单位、集体所有制单位、外商独资经营企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业、有限责任公司、股份有限公司、股份合作制企业、私营企业、公民个人，凡是具备法定条件者，均可依照法定程序取得土地使用权。土地使用权的客体既可以是国有土地，也可以是集体所有土地。国有土地使用权的设定方式，包括有偿出让和行政划拨两种。集体所有土地使用权的设定方式，包括批准、承包合同和租赁三种。《中华人民共和国土地管理法》规定“国有土地和集体所有土地的土地使用权可以依法转让”。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，城市、县城、建制镇、工矿区范围内的国有土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押土地使用权的内容包括对土地的占有、使用、收益的权利，但不包含对土地的处分权。土地使用者依法取得的土地使用权受国家法律保护，任何单位或个人不得侵犯;除法律明确规定的以外，任何单位或个人不得擅自变更或强行收回土地使用权。国家实行土地权属变更登记制度，通过确认权属，发放土地使用证书来保护土地使用者的合法权益。土地使用者在土地使用权取得或变更、终止时，必须到有关机关登记，以保证土地使用权的有效性与合法性。

(三) 土地租赁权

所谓土地租赁权是指:“承租人有占有租赁物而为使用收益之权能。”设定土地租赁权是指土地所有权人或者土地租赁权人通过契约将土地占有权、狭义的土地租赁权和部分收益权转让给他人。这时，该他人就称为土地租赁权人，即承租人。它与广义的土地使用权的最基本区别就是土地租赁权人不拥有对土地的部分处分权，承租人对土地的使用条件是依据土地出租人的意志而决定的。在一般情况下，土地租赁权人未经出租人同意不能将自己承租的土地再以任何方式转移出去。

土地租赁权人为取得土地租赁权就必须向出租方缴纳地租，无论出租方是土地所有者还是土地使用者。土地租赁权依租赁契约而成立，因此，出租方和承租方之间必须签订租赁合同。租赁合同不得违背国家的法律、法规。如出租方是土地使用权人，则租赁合同不能违背土地使用权出让合同的规定。在出租方是土地使用权人的条件下，土地承租方向土地使用权人缴纳地租，而土地使用权人则继续履行土地使用权出让合同。

土地租赁一般可以分为有期限的和无期限的两种。但在目前的中国，各种法律都没有规定土地可以无期限的租赁，而只规定有期限的租赁。在农村，土地转包实际上是一种有期限的土地租赁，出租方是土地承包者，即集体土地使用权人，他除收取承租人缴纳的地租外，还履行自己与集体的承包合同。

(四) 土地抵押权

土地抵押权是在土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可以将土地拍卖价款作为受偿的担保物权。土地受押人称为土地抵押权人。设定土地抵押权时，作为标的物的土地并不发生转移，它仍是被土地抵押人占有，只以其代表的经济价值的某项权利(如所有权、使用权)作为担保。这样，土地抵押人在取得贷款后更能发挥土地的经济效益。只是当抵押人到期不能履行债务时，抵押权人有权将土地拍卖并优先受偿。抵押人如果按规定的方式和期限偿还债务，则土地如期回到抵押人手中，抵押权则自动消灭。

土地抵押权具有以下性质。

1. 土地抵押权具有优先清偿权

土地抵押权是一种担保物权，当土地抵押人在将土地进行抵押的同时，若还没有设定租赁权等，则在债务清偿时抵押权人可以不考虑抵押人是否设定租赁权而将土地拍卖，并将其拍卖价格优先获得清偿。这时，土地租赁契约没有任何约束力。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第37条规定:“处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。”

2. 土地抵押权具有附属性

土地抵押权虽然为担保物权，但是，它却以债务的存在为前提，即具有从属于债权的性质。当以土地作为抵押担保物时，受押人在对抵押物及抵押人进行各方面考察之后，认为可以发放贷款，才确立其抵押权。因此，抵押权的成立原则上以债权的成立为前提，而且，一旦债务得以偿还，则抵押权也随着消失，也就是抵押权原则上也因债权的消灭而消灭。

3. 土地抵押权的不可分性

抵押权所担保的债务，债务人(抵押人)必须以全部抵押物来行使权力。如果债务的一部分已经被偿还，或大部分已经被偿还，抵押权也不受影响，仍必须以全部土地继续受押。同时，抵押人在抵押期限内，一般没有处分土地的权利，如若处分其中的一部分土地，如将其部分租赁，抵押权也不因此而分割，被出租的土地同样必须履行清偿债务的义务。

(五) 地役权

地役权是在土地所有权上设定的一种他项权利。土地所有人为了其毗邻土地的权益，有义务允许他人在其土地上实施的某种行为。为他人设置地役权的土地为供役地，与供役地相邻并需在他人土地上获取地役权的土地为需役地。地役权主要包括: 建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等。地役权可以由于弃权、解除、时效和某些其他原因而消灭。地役权是一种从物权，不得与需役地分离而让与。如果需役地所有权转移，地役权原则上随之转移。地役权有不可分性，在共有或分割时，对全体关系人均有效力。

(六) 土地发展权

土地发展权是在土地现状利用基础上进一步开发利用的权利，是一种可与土地所有权分割而单独处分的权利。具体说，土地发展权就是变更土地使用权性质的权利，如农地变更为城市建设用地，或者提高土地原有的集约利用程度的权利，如增加建筑物的容积率。设定土地发展权后，其他一切土地财产权包括所有权是以目前状态下土地正常使用所依法取得的既得权利为限。此后变更土地使用类别和集约利用程度的权益属于土地发展权。土地发展权是近代随着土地利用方式的多样性以及相应的土地收益的巨大差异性而出现的。

我国土地产权权能的构成是一个不断探索和发展的问题，尤其是随着我国市场经济体制建设不断深化而带来的日益复杂的土地权益关系，将使得人们对于土地权能结构的认识不断深化。