(一) 土地产权的涵义

产权，即财产权利的简称，是指由法律加以维护的对生产资源或生产要素的使用权、收益权、转让权和处置权。产权制度是指以产权为依托，对财产关系进行合理有效的组合、调节的制度。产权制度包括三个方面的内容: 产权关系与产权结构安排，即财产权性质和分解程度;各产权主体权利、义务关系的界定;保证各种产权契约、协议实现的法规、制度。从法律意义上来看，财产并不是由物组成，而是由人对物的权利所构成，即为产权。因此，西方学者将财产描述为对一物的占有、享用和处置的独占权利，或者说是控制一个经济物品的排他性权利。

根据人们对产权的理解，土地产权则是指存在于土地中的一系列排他性权利束。这一权利束由各具特色的利益或权利构成，可以分散拥有，其中一个土地所有者在土地上所能拥有的最大权益束是完全所有权或者是无限制条件继承的所有权。无限制条件继承的所有权是相对于有限制条件继承的所有权而言的，每一个具有无限制条件的所有权的所有者持有一束可独立的财产权利，如他有权支配、使用，在一定条件下开发、滥用甚至破坏土地资源，还可以出售、放弃、租赁、抵押、重分、授予地役权等。然而，由于土地产权要服务于公共目的，即使是无限制条件继承的所有权也只是相对而非绝对的权利，土地产权总要受到政府征税，因公共利益而被征收，为提高区域土地利用的整体效益或社会利益而对其实行用途管制等的限制。

从我国土地制度改革与运行的现状来看，在我国作为一束权利组成的土地产权主要有土地所有权、土地使用权和土地他项权利。而土地所有权包括国有土地所有权和农村集体土地所有权;土地使用权包括国有土地使用权和农村集体土地使用权;土地他项权利则包括抵押权、租赁权、地役权，等等。

(二) 土地产权的基本属性

1. 土地产权具有排他性

即土地产权可以是个体独立拥有，也可以是由某些人共同享有而排斥所有其他人对该项财产的权利。因此，界定财产十分必要。(www.daowen.com)

土地产权客体必须具有可占用性和价值性。土地产权客体指能被占用而且可以带来经济利益的土地。在全球陆地上有近50%的土地面积是永久冰盖物、干旱、沙漠地、岩石、沼泽、高寒地等难以利用或无法利用的土地。这些土地不能视为财产，自然状态下的空气无法行使排他权利，也不能视为财产，因此，必须明确土地产权客体。

2. 土地产权的合法性

土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护。如果通过欺诈、暴力或其他非法手段获得，只能说明他具有了非法占有权，而不能说明他获得了产权。因此，在土地产权合法流转时，必须依照法律规定程序，到土地产权管理部门办理产权变更登记手续，否则，土地产权无法律保护凭证。

3. 土地产权具有相对性

产权具有排他性，但不是绝对的权利，而且要受到来自社会的或者国家的最高权力机关的控制和制约。如在私有制国家，土地所有权主体，即使享有完全所有权，即在法律意义上有支配、使用其拥有的土地权利，但是，他必须受到政府的行政管理限制和约束。因此，明晰土地产权权能十分必要。