(一) 土地总登记的特点

土地总登记具有以下特点:

(1) 土地所有者、使用者和他项权利者依法拥有或使用的土地，在拥有和使用期间，无论是否发生过权利的变更等，都必须按照土地登记通告的要求，向土地登记机关提出登记申请。

(2) 土地总登记需要政府发布通告，而其他登记则不需要。

(3) 阶段性。土地总登记有期限，持续一段时间后即告结束。

(4) 作业面积大。土地总登记作业区是一个行政辖区或特定区域，它通常是一个县或市。一般地，一个中等县面积有上千平方千米，一个中等城市面积也有几十平方千米。

(5) 集中性。土地总登记是在一定范围和时间内有计划集中统一进行的，全部申请登记的土地在登记时间和登记内容上是一致的。

(二) 土地总登记的程序

相对于一般的土地登记程序来说，土地总登记增加了准备工作，这是因为土地总登记是在一定的时间内对一定区域的土地进行的集中、普遍的第一次登记，工作量大、时间集中，又是第一次登记，因而准备工作就显得特别重要，故在土地总登记中，把准备工作作为一项突出的重要内容提出来，列为土地总登记工作程序的第一步。另外，土地总登记的申请事先要由市、县人民政府发布通告，权属审核的结果要进行公告。

一般把土地总登记的工作程序分为五个阶段: 准备工作、申报、地籍调查、权属审核、注册登记颁发证书。

土地总登记的准备工作分为组织准备、行政准备和业务准备三方面的工作。

(1) 组织准备。土地总登记涉及面广，工作量大，是关系到国计民生的一件大事，政府应根据初始土地登记所涉及到的法律、财务、行政边界、土地利用等问题，做好土地总登记的组织准备工作。(www.daowen.com)

(2) 行政准备。行政准备包括以下几个方面:

①研究制定土地总登记的工作计划、实施方案。

②依据国家的有关法律、法规和政策，结合本地实际，制定适合本地区的土地使用权、所有权的确权规定以及土地总登记、地籍调查的实施细则。

③预算土地总登记的工作经费。

④购买必要的仪器设备和办公用品。

⑤准备土地总登记工作中需要使用的宣传材料、通告、表、书、单、卡、册、簿、公告、土地证书等。按照《土地登记办法》第17条的规定，各类证书式样由国务院国土资源行政主管部门统一监制。土地登记申请表、土地登记审批表、土地登记簿和土地归户卡的式样由国务院国土资源行政主管部门规定(详见附录2-5)。

⑥划分登记区。土地登记区的划分，一要方便群众，便于基层行政管理;二要尽量与地籍测量时测区划分结合起来，易于操作。一般情况下，农村可按乡、镇划分，城市按街道办事处划分。在县级行政区域内，地处两个或两个以上行政管辖区交界处的土地使用单位，可以划在一个登记区内。一个城市内，一宗地跨越两个以上县级行政区的，一般不能按上述办法划分登记区。

(3) 业务准备。土地总登记的业务准备包括收集资料和宣传培训两个方面。

①收集资料。土地总登记正式开展前，收集与确认土地权属、测量地籍图件有关的文件资料，并加以利用，是加快工作进度、解决疑难问题、提高工作质量所必须做的工作。需要收集的资料一般分为两大类: 一类是文件、资料类。如用地文件、国有土地有偿出让和转让合同、各历史时期政府部门颁发的土地证件、人民公社时土地划拨和调配存根、固定土地档案、解放初的地亩税和农业税单、集体与集体之间土地兑换协议等等，都应收集起来。另一类是图件类。图件类别较多，一般应收集的图件要与确定权属界址有关，如老地籍图、规划图，大比例尺行政界线图等。

②宣传培训。做好土地总登记工作的宣传培训，是保证土地总登记顺利进行的前提。宣传培训包括两方面的内容;一是向广大群众宣传;二是对基层负责土地登记的工作人员及基层组织干部进行培训。要向广大群众、干部讲清土地总登记的目的、任务、方法步骤、及应注意的具体事项如申报登记的时间、地点、携带的证明文件等。特别是在土地总登记中土地所有者、使用者及他项权利者和登记机关双方应负的法律责任，必须宣传到户。对无故不申请土地登记或制造伪证的处罚办法，应通过各种宣传方式，让土地所有者、使用者和他项权利者都知道。