(一) 土地登记的内容

土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。

1. 土地权属性质与来源

(1) 土地权属性质。土地权属性质，顾名思义是指附着在某宗土地上的权利是一种什么性质的权利。我国实行土地的社会主义公有制，按照有关法律法规，我国的土地权属性质分为: 国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利等。由于我国的土地除了集体所有的以外，均为国家所有，而且一般说来，凡是不能证明为集体所有的土地均为国家所有，因此，在土地登记簿上只对集体土地所有权登记，而不把国家土地所有权作为登记的内容。另外，对于土地他项权利(如租赁权、抵押权)，在土地登记簿上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。

(2) 土地权属来源。所谓土地权属来源，一般是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。它对于确定土地权属性质，判断某宗地是国家所有还是集体所有，土地使用权人对该宗地的土地使用权是国有土地使用权还是集体土地使用权至关重要。

一般说来，土地权属发生和变更的时间以及土地所处的地域是影响土地权属来源的两个主要因素。土地权利人申请土地登记时，应当提交有关的土地权属来源证明文件，如上级部门的批准文件、房产证、主管部门证明、四邻证明等。土地权属来源合法，是确认土地权属、进行土地登记的必要条件。只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机关才能确定土地权属的性质，并进而在土地登记簿上予以登记。

2. 土地权利主体

土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利人。其中，集体土地所有权人是特定的，即农村农民集体;国有土地使用权人、土地他项权利人可以是自然人、法人和其他组织;集体土地使用权人一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊情况下也可以是其他人。

3. 土地权利客体

土地权利客体主要包括土地的坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。

(1) 土地坐落。指宗地所在地的名称，如洪山区珞喻路1037号。

(2) 权属界址。土地权属界址指某一产权单位的宗地的位置和范围。反映在实地上，表现为界址点及其界标物;反映在地籍图上，表现为界址点符号及其编号和界址点连线;反映在调查簿册上，是各界址点的坐标或相对位置说明。土地权属界址通过实地的权属调查和地籍测量取得。土地权属范围除了用图和坐标记录表上载明的界址点来确定外，还可在土地登记簿和土地证书上加注四至，标明相邻宗地的权利人。

权属界址清楚无争议，是进行注册登记、确认土地权属的必要条件。实地界址点与地籍图、地籍调查表、界址点文字描述应当一致，界址不清的，或者存在土地权属界址争议的，必须依法查清处理后，才能进行土地登记。

(3) 土地面积。土地面积亦称宗地面积，它是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。土地权属界址一经确定，土地面积也就随之确定。如果某一宗地的权属来源证明文件上的界址范围与实地一致，而面积不一致，一律以界址范围为准，对土地面积数据进行更正。

(4) 土地用途(地类)。土地用途指土地权利人依照规定对其权利范围内土地的利用方式或功能。申请土地登记的土地用途必须符合有关规定。土地权利人任意改变土地用途和闲置土地都是违法行为。

(5) 土地使用条件。土地使用条件是土地权利的重要组成部分，直接关系到土地使用权的价格等，因此，严格界定土地使用条件并予以登记十分重要。

土地使用条件包括建筑占地、建筑限高、建筑密度等。这些使用条件的来源主要是三个方面: 一是城镇规划已经限定;二是土地使用权有偿使用合同文本中作出的规定;三是批准用地文件所规定。

(6) 土地等级和价格。土地等级反映某一宗地的质量优劣程度，决定土地的价值。

土地等级作为土地登记的内容较为简单和稳定，土地价格则较复杂且变动较快。目前，土地的标定价、出让价、转让价、申报价、抵押价格、入股价格等都属于应当登记的内容。

(二) 土地登记的一般程序(www.daowen.com)

不同类型的土地登记在登记的具体程序上虽然不尽相同，但从最一般的意义上说，土地登记的程序可分为土地登记申请和初审、地籍调查、材料审核、注册登记、颁发或更改土地证书五个步骤。

1. 土地登记申请和初审

土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上予以注册登记的行为。土地登记申请是土地登记程序的第一步，除了个别类型的土地登记如因街道名称、门牌号改变而进行的变更登记等不需要土地权利人申请，由土地登记机关直接在土地登记簿上进行变更登记外，一般的土地登记类型均需要土地权利人或权利变动当事人向土地登记机关提出申请，即向土地登记机关发出要求登记土地权利状况或权利变动事项的意思表示。

土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请: ①土地总登记; ②国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记; ③因继承或者遗赠取得土地权利的登记; ④因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记; ⑤因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记; ⑥更正登记或者异议登记; ⑦名称、地址或者用途变更登记; ⑧土地权利证书的补发或者换发; ⑨其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。

申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料: ①土地登记申请书;②申请人身份证明材料; ③土地权属来源证明; ④地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;⑤地上附着物权属证明; ⑥法律法规规定的完税或者减免税凭证; ⑦本办法规定的其他证明材料。其中地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

对当事人提出的土地登记申请进行初审时，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理: ①申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请; ②申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正; ③申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容; ④申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。

2. 地籍调查

地籍调查是依照有关法律程序对申请登记的宗地进行现场调查，核实宗地的权属，确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况;再通过地籍测绘获得宗地界址点的平面位置、宗地形状及其面积的准确数据，以便进行土地登记的一个重要环节。地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分。权属调查包括核实土地权属来源，认定土地权属界线、设立土地权属界址点等内容。地籍测量包括地籍平面控制测量和地籍勘丈。地籍调查可由申请人在申请土地登记前委托具有相应资质的专业技术单位承担。

3. 材料审核

材料审核是土地登记机关对申请人提交的证明文件资料和地籍调查结果进行审核，再由县级以上人民政府根据土地登记机关的审核意见，决定对申请登记的土地权利和权利变动事项，是否准予登记的法律程序。其中，权属审核是土地登记材料审核的核心环节。

权属审核的依据有两个方面: 法律依据和书证依据。法律依据是指国家现行的有关土地的法律、政策及行政法规。书证依据指土地登记申请人的身份证明、申请登记宗地的权属来源证明、申请登记宗地的地上物产权证明、地籍调查成果和土地定级估价成果等。权属审核必须依据书证及我国现行的法律、法规和政策进行。

材料审核阶段，对于下列情形，应做出不予登记的审核结果并书面告知申请人不予登记的理由: ①土地权属有争议的; ②土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的; ③未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的; ④申请登记的土地权利超过规定期限的; ⑤其他依法不予登记的。

4. 注册登记

注册登记是指土地登记机关按照人民政府对土地登记的批准意见，对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。它既是一种行政行为，又是一种十分严肃的法律行为。一经注册登记，土地权利即产生法律效力，不可随意更改。注册登记人员包括经办人和审核人。经办人和审核人必须由获得土地登记上岗资格，确实熟悉业务和有关法律法规的人员担任，并实行专人负责制度。

5. 颁发或更改土地证书

土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。目前我国的土地证书主要有四种: 国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书。土地证书以宗地为单位根据土地登记卡填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地使用证。

颁发土地证书是土地管理部门代表人民政府向土地权利人发放土地证书的过程，分为通知、验证、发证三个步骤。土地管理部门在发证前向领证人发送领证通知，领证通知的内容包括领证人的名称、领证时间、地点、形式。领证人应携带的证明文件有领证人的身份证明、土地登记收件单等。委托他人代领的，应办理代领手续。土地登记人员对领证人提交的领证证明文件进行验证，验证无误的，向领证人颁发证书。土地登记人员收回领证人土地登记收件单，领证人在土地登记签收簿上签字，领取土地证书。