(一) 土地登记的类型

土地登记，按登记的时间和任务不同，可分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记。

土地总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的全面登记。它一般是在统治者取得政权后，通过立法对国内土地实行的第一次登记。也有的是在国家法律、政策有重大调整后，或者出于统治者的其他需要，而对土地进行的重新登记。土地总登记是一种基础性的登记，它是其他各项登记的基础，通过土地总登记建立起来的辖区每宗土地的表、卡、证是以后各项土地登记的根据。

初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。例如，以各种方式(划拨、划拨转出让、出让、租赁、作价出资或入股、授权经营)初始取得国有土地使用权、农民集体土地所有权人、初始取得集体土地使用权(土地承包经营权除外)、设定土地抵押权及地役权等，都应申请相应的土地初始登记。

变更登记是相对土地总登记及初始登记来讲的，它是土地总登记及初始登记的延续并按照实际变化情况对其进行的补充和修正。换言之，就是在土地总登记、初始登记完成之后，对发生变化或者新产生的土地权利及内容进行的改正登记或新设登记。可见，变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。当发现土地登记簿记载的事项有错误时，可申请更正登记;土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记;当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记;国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将(预)查封的情况在土地登记簿上进行的记载称为(预)查封登记。

(二) 土地登记的原则

为保证土地登记工作的顺利开展，应遵循以下基本原则。

1. 依法的原则(www.daowen.com)

土地登记必须依法进行，这里的“法”是指广义上的“法”的概念，泛指我国现行的法律、法规和政策，如《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》、《土地登记办法》等。土地登记依法的原则，有三方面的意义: 一是土地登记义务人必须依法向土地登记机关申请，提交有关的证明文件资料，并按照土地登记机关的要求到现场指界等;二是土地登记机关必须依法对土地登记义务人的申请进行审查、确权和在土地登记簿上进行登记;三是土地权利经登记后效力由法规定，任何单位和个人都不能随意地夸大和缩小土地登记的效力。

2. 属地管辖的原则

土地登记属于不动产物权登记，不动产物权的管辖为属地管辖，处理不动产问题的法律依据是不动产的所在地的法律，因不动产发生的纠纷，一律由不动产所在地的法院或房管、土地部门处理。同样，土地登记也遵循属地管辖的原则。土地登记的属地管辖具体来说有以下两个要求: 一是土地登记机关应当坚持统一性。在一个登记区内只能有一个土地登记部门来登记，不能由两个或几个土地登记部门来登记;二是土地登记资料应当保持完整性。同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记部门来建档保存，而不能由两个或几个土地登记部门来分别保管。

3. 申请的原则

土地登记机关在土地登记簿上登记土地权利或权利变动事项，一般都应当由土地权利人或土地权利变动当事人向土地登记机关提出申请，即向土地登记机关发出明确的意思表示，由于土地登记是国家实行的一项法律措施，其结果具有决定物权变化生效的法律效力，因此，土地登记申请采取书面的方式，而不能以口头表示。

4. 审查的原则

土地登记机关对土地登记申请和地籍调查的结果必须进行审查。审查内容主要包括两个方面: 一是形式审查，审查土地登记申请所提交的各种证明、文件资料是否为土地登记所必须具备的形式要件;二是实质审查，审查所申请的土地权利或权利变动事项是否符合国家的有关法律和政策。审查通过，应予以登记。否则，不予登记。

5. 公示的原则

土地登记是确认土地权利的一项法律措施，无论对于土地权利人还是权利义务人都极为严肃而又至关重要。因此，土地登记强调公开性，这就是土地登记公示的原则，即把土地登记向社会公众显示和公开。这不仅表现在土地登记资料可以公开供人查阅，而且还贯穿于土地登记的全过程，如土地总登记过程中登记时限、地点和申请须知的公告，土地登记审查结果的公告，以及地籍调查中四邻的指界行为等。