(一) 土地登记的概念

土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

(二) 土地登记的目的和意义

土地登记是一项法律制度，从民法、物权法的角度来看，它的根本作用和意义是公示。所谓公示，是指将物权变动的意思表示公开向社会公众显示。动产物权的公示，为标的物的占有，土地等不动产物权的公示即是登记——当事人在国家主管机关登记变动事项，土地物权的变动只有经过登记(公示)后才能发生效力。

我国目前实行的土地登记制度是一种以国家强制力为后盾，积极主动的行政法律措施。我国十几年的土地登记实践表明，土地登记在保障土地权利人的合法权益，维护社会主义土地公有制，防止国有资产流失，以及培育和规范土地市场等方面具有极其重要的作用，在我国国民经济和社会生活中有着十分重要的意义。

首先，土地登记确认了土地权属关系，是维护土地的社会主义公有制，维护土地权利人合法权益的重要法律保障。

其次，土地登记还确认土地权属变动关系，是保护土地商品交易安全，维持土地商品交换正常秩序的重要法律手段。

第三，土地登记是对房地产市场实施有效监管的关键措施。我国《房地产管理法》规定，房地产转让、抵押，当事人应当按规定办理权属登记。土地登记对房地产市场的监管作用主要落实在办理权属登记的过程中对房地产交易的合法性进行审查上。

第四，土地登记是土地用途管制的重要组成部分，通过土地登记，可以有效地保护耕地。按照《土地登记办法》(国土资源部令第40号)，土地用途变更应当进行土地用途变更登记，农业用地转变为非农业建设用地当然也必须进行土地用途变更登记，这样，在对土地用途变更登记进行审核时，凡是不符合土地用途管制要求，随意将农业用地转变为非农业建设用地的，不依法保护耕地、充分合理利用土地资源的，均不为其办理土地登记手续，不颁发土地证书，从而通过土地登记，可以有效地实施土地用途管制，合理利用土地，保护耕地。

第五，土地登记是土地管理主要的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取土地租、税、费的依据。

(三) 土地登记的特点(www.daowen.com)

与世界上实施不动产登记制度的其他国家相比，我国的土地登记独具自己的特点。概括起来，我国的土地登记制度主要有以下特点:

采用形式主义立法。土地权利非经登记不发生效力，土地登记是土地权利变动的生效要件，即土地权利变动(土地所有权、使用权、土地他项权利的取得、变更、丧失)只有到土地登记机关登记后，才产生法律上的后果。

采用实质审查主义。土地登记机关对登记义务人提出的土地登记申请，不仅要审查申请所必须具备的形式要件，而且还要对所申请登记的权利或权利变动事项是否符合国家的有关法律和政策、能否成立进行审查。

登记有公信力。土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记在土地登记簿上的土地权利或权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地权利不可推翻，不负返还义务。

强制性登记。除国家土地所有权外，一切土地权利均须进行初始土地登记;初始土地登记后土地权利的变更均须进行变更土地登记。不申请初始登记的，按非法占地论处;不申请变更登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重，注销土地登记和土地证书。

登记簿的编成采取物的编成主义。从根本上说，我国的土地登记簿是按物编成的，即以土地为标准，按宗地号为顺序编成。按人编成主要体现在土地归户卡上。

颁发权利凭证。土地登记机关将土地权利和权利变动事项登记到土地登记簿上后，还要向土地权利人颁发土地权利证书，主要有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书，作为由土地权利人持有的享有该土地权利的法律凭证。土地权利证书是土地登记卡部分内容的副本。

土地登记不仅登记土地权利的静态，而且登记土地权利的动态。

土地登记不及地上的建筑物和附着物。土地登记的标的物仅限于最狭义上的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附着物。这主要是由我国目前地政、房政由土地管理部门、房产管理部门分别管理的体制决定的。

目前，土地登记机关附属于土地管理机构，是土地管理机构内部的一个职能部门，这一点与世界上其他国家有很大的不同。