土地具有一系列与其他物质不同的特性，具体可归纳为自然特性和经济特性两方面。

(一) 土地的自然特性

土地的自然特性是土地自然属性的反映，是土地所固有的，与人类对土地的利用与否没有必然的联系。土地的自然特性主要表现在以下几个方面。

1. 土地位置的固定性

土地的空间位置是固定的，不能移动。一方面，从地球的形成和发展来看，地球地质的变化、大陆漂移、板块相互作用等对陆地面积和位置的影响非常缓慢;另一方面，而从人类的生产活动看，虽然从理论上说部分土地表层的移动也是可能的，但这不仅数量有限，而且代价高昂，因而也没有很大实际意义。所有这些变化都不能从根本上改变土地位置固定性的特点。土地位置的固定性，要求人们就地利用各种土地。

2. 土地面积的有限性

土地是自然产物，从总体上来说，土地具有不可再生性，其面积是有限的。人类可以改良土地，改变土地形态，提高土地质量，以至在沿海地区通过填海少量扩大陆地面积，但一般不能无限扩大土地面积。土地面积有限，迫使人们必须节约、集约地利用土地资源。

3. 土地质量的差异性

由于土地自身的条件(地质、地貌、土壤、植被、水文等)以及相应的气候条件(光照、温度、雨量等)的差异，因而造成土地的巨大自然差异性。另外，由于距离市场的远近以及交通条件的不同，使得土地的位置对土地的质量也有很大影响。这两方面都导致土地质量存在差异性。土地质量的差异性，要求人们因地制宜地合理利用各类土地资源，确定土地利用的合理结构与方式，以取得土地利用最佳综合效益。

4. 土地使用的耐久性

无论是除土地之外的生产资料，还是生活资料，它们都会在使用中丧失其使用价值，然而土地则能始终被人类使用，永远不会丧失它的使用价值。只要处理得当，土地就会不断改良。在合理使用和保护的条件下，农用土地的肥力可以不断提高，非农用土地可以反复利用，永无尽期。土地的这一自然特性，为人类合理利用和保护土地提出了客观的要求与可能。

(二) 土地的经济特性

土地的经济特性，是以土地的自然特性为基础，在人类在对土地利用过程中产生的，土地之上存在的经济关系。在人类诞生以前尚未对土地进行利用时，这些特性并不存在。

1. 土地供给的稀缺性

在人类出现以前，没有人类对土地的利用和需求，当然也就无所谓土地供给的稀缺性。只有当人类出现以后，特别是由于人口不断增加和社会经济文化的发展，对土地需求不断扩大，而可供人类利用的土地又是有限的，因而便产生了土地供给的稀缺性，并日益增强。(www.daowen.com)

土地供给的稀缺性，不仅仅表现在土地供给总量与土地的需求总量的矛盾上，还表现在由于土地位置固定性和质量差异性导致的某些地区(城镇地区和经济文化发达、人口密集地区)和某种用途(如农业用地)土地供给的特别稀缺上。由于土地稀缺性日益增强，土地供求矛盾日益尖锐化，导致一系列土地经济问题的产生。土地供给稀缺性是引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提。

土地供给的稀缺性要求人们节约、集约地利用土地。

2. 土地利用方式的相对分散性

由于土地位置的固定性和位置的差异性，对土地只能是因地制宜地分别加以利用，因而土地利用方式是相对分散的。这一特点在农用土地上表现得更为明显。农业(种植业)是利用绿色植物从土地中吸取营养物质，将太阳的光、热能转化为生物能，生产农产品。并不是所有的土地都能进行上述过程。因此，农业生产只能是根据土地质量(土壤)状况及环境分散地进行利用和生产。

土地利用方式相对分散这一特性，要求人们在利用土地时要进行区位选择，并注意搞好地区间的交通通讯联系，以提高土地利用的综合区位效益。

3. 土地利用方向变更的困难性

一幅土地往往有多种用途，当土地一经投入某项用途之后，欲改变其利用方向，一般说是比较困难的。这首先受土地自然条件的限制。如在我国北方寒冷地区不能改种热带和亚热带植物(如橡胶、柑橘等)，在海拔几千米并缺乏水源的地区不能建设现代化工厂，等等。因为这些地区的土地不具备作这种用途的自然条件。其次，还由于在工农业生产上轻易变更土地利用方向往往会造成巨大经济损失，因而是不合理的。在农业生产中，由于农作物生长周期较长，在生长周期没有结束时，改种其他作物或做其他用途，势必造成一定的经济损失;林木等多年生植物生长周期更长，投入的资金和劳动更多，任意改变土地用途，经济损失很大。在建筑业和其他非农产业中，建筑物和其他设施建设成本更高、使用周期很长，如果在建成后随意改变土地利用方向，其经济损失将更为巨大。

土地利用方向变更困难这一特征，要求人们在确定土地利用方向时，一定要进行详细勘察，作出长期周密的规划，决不能朝令夕改，任意改变土地用途。

4. 土地报酬递增递减性

在技术不变或在技术一定的条件下，在同一块土地上连续投资，土地报酬(收益)会不断递增，但当投资超过一定的限度后，可能引起土地报酬的递减。这是以自然力作用为基础的，本质上是一种自然规律。当然，它与经济有着密切的联系，所以也可以把它看作是一个经济规律。美国1992年9月11日刊登在《全国不动产杂志》上的《办公大楼经济高度》一文中指出，在美国中西部的某城市，曾经做过这样一种研究，在一块160英尺×172英尺的价值150万美元的土地上，建筑一座5层大楼的投资利润是4.36%;建筑一座10层大楼的投资利润是6%;建筑一座15层大楼的投资利润是6.32%;建筑一座20层大楼的投资利润是7.05%;建筑一座25层大楼的投资利润是6.72%;建筑一座30层大楼的投资利润是5.65%。这清楚地表明，建筑利润在达到20层前是不断递增的，超过20层，则建筑物的投资利润就会递减。

土地报酬递增递减，是由土地使用的自然特性及一定时期的技术水平决定的，这就为节约使用土地的原则提供了理论基础。由于“土地报酬递增递减规律”的存在，就要求人们在利用土地增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条件下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效果，防止出现土地报酬递减的现象。

5. 土地利用后果的社会性

土地是自然生态系统的基础因子，土地互相联结在一起，不能移动和分割，因此，每块土地和每一区域土地利用的后果，不仅影响本区域内的自然生态环境和经济效益，而且必然影响到邻近地区甚至整个国家和社会的生态环境和经济效益，产生巨大的社会后果。如在一块土地上建设一座有污染的工厂，就会给周围地区带来环境污染;在一个城市中心的繁华地段建设一座占地很多而单位面积效益较低的仓库，不仅使该地段的土地效益不能充分发挥，而且还影响城市繁华地段综合效益的提高。

土地利用后果的巨大社会性，要求任何国家都要以社会代表的身份，对全部土地的利用进行宏观的规划管理、监督和调控。