1.总量可控

上海经济发展势头好,投资需求旺盛,住宅市场主要表现为供不应求。去库存的重点不是住宅地产,而是办公和商业地产,地产市场表现出很强的结构性特征。2016年4月,上海全市新房存量去化周期已不足半年,酒店式公寓去化周期已不足3个月。为抑制房地产市场非理性过热增长,上海出台了促进房地产市场平稳健康发展的“沪六条”调控措施,房地产市场出现明显降温,市场去化周期有所回升。但是,2016年底,上海郊区住宅用地拍卖,频出“地王”,对房地产市场后续的拉升作用应予以重视。

2.区域分化

区域分化是上海房地产市场的主要特征,也是潜在的风险。住宅市场方面,远郊大型居住社区空置率较高。从居住的便利度和通勤成本考虑,市区居民很少会选择在郊区居住,郊区社区的入住率明显低于市中心,一些选址较为偏远、交通条件不便的大型居住社区入住率甚至不足10%,住房空置是郊区住宅市场的普遍特征。(www.daowen.com)

商务楼宇方面,中心城区与非中心城区的商务办公楼供需的两极分化问题突出。徐汇区、静安区等市内繁华的商业地段,尽管商务楼宇租金昂贵,但是空置率一直不超过5%,而郊区县的商务楼宇即使降价出租,空置率仍然高达50%。“十三五”期间,上海还将推出一批新增商务楼宇,从区域分布来看,郊区供给比重明显高于市区,很可能进一步加剧上海商务楼宇市场的区域分化,导致市场冷热不均。

3.空间失衡

郊区一些地方通过补贴、减税、供地等多种方式吸引企业入驻,发展高端服务业,以期置换中心城区的服务业功能,但是经济要素的空间分布有其内在的规律性。各郊区县如果不能因地制宜发展适合本区的特色产业,仍然不切实际地建商务楼宇,发展金融业就会陷入无效率的同质化竞争中,既浪费了资源,又达不到预期的效果。各郊区县应加强对产业空间布局规律的研究,纠正不切实际建商务楼宇,发展商务、金融、高端服务等行业的偏好,避免同质化竞争,因地制宜地发展适合本区的产业。