案情简介

使用人是产权人与他人共同出资创办的有限责任公司，各股东均已按公司章程缴足股金（均以现金出资）。公司经营场所系产权人个人购建的房地产，系个人财产（有房产证和国有土地使用权证为证）。使用人无租使用产权人的部分房地产，使用人固定资产账无此房地产项目，也未租用其他房地产。税务局在房屋出租税收专项清理中，发现此房部分租给个人经营、收取房租，其余部分给同兴公司无租使用。出租人同意租给个体经营的房产依法纳税，但对租给同兴公司的房产，以无租金收入为由，不同意缴纳有关税收。纳税争议：同兴公司使用的房产，该如何缴纳房产税？

案情分析

产权人将自己拥有的房产无租给自己控制的企业使用，是关联方交易——房产租赁行为，纳税人是产权人，计税金额（房租）应按合理的方法（如按房产的建造成本加合理毛利、比照房产租赁市场价格等）调整、确定：如果产权人有其他房产租赁行为，应按其他房产的租赁价格调整租金收入；如果产权人没有其他房产租赁行为，应按合理的方法调整房产租金，如按房产的建造成本加合理毛利、比照房产租赁市场价格等，都是可行、合法的。

基于以上分析，税务局按产权人租给个体经营者的房租价格，核定其全部房产的租金计征税收，产权人已缴纳应纳税收，未提出行政复议申请。

（1）从房产税实体法分析。(www.daowen.com)

同兴公司使用的房产是坐落在征税范围内的营业用房，且不符合《房产税暂行条例》规定的“个人所有非营业用的房产”免税条件，所以此房要缴纳房产税，这是不争的事实。有的认为房产税由出租人缴纳，可以按房产原值征税；有的认为由同兴公司缴纳，按房产原值征税；有的认为纳税人是产权人，但产权人无租金收入，可以按房产原值征税；有的认为房产税要缴，谁缴、缴多少由产权人和使用人自行确定。此房由谁缴纳房产税？计税金额如何确定？这是核心问题。

①纳税人：《房产税暂行条例》规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。产权出典的，在出典期间，由承典人缴纳。产权所有人或承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及典租纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”此房产权明确，产权所有人居住地在本地，同兴公司不是此房房产税纳税人。财政部《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》规定：“纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。”由于此规定不包含“纳税单位无租使用个人的房产”这一方面的规定，也不应由同兴公司缴纳。

②计税依据：房产税从价计征的，按房产余值计征；从租计征的，按租金收入计算。同兴公司无租使用此房，如果按租金收入征税，似乎结果是零。由于此房不是归产权人经营使用，产权人只是无偿地将此房交付同兴公司经营使用，如果按房产原值计税，无论是产权人缴税（认定为租赁行为，产权人无租金收人；认定为经营行为，产权人与经营人主体不同），还是使用人缴税（房产不属使用人所有，也不存在典租纠纷或产权人不在房产所在地等前置条件），都违反了“法无明文则不可为”的行政原则。

（2）从程序法分析。

单纯从实体法的角度分析，似乎此房无税可征——避税成功。但是，根据《税收征收管理法实施细则》及《企业会计准则——关联方关系及其交易》的规定，产权所有人是同兴公司的主要股东，房产与同兴公司，共同被产权人所控制。产权人将自己拥有的房产无租交付给同兴公司使用，其交易价格未按照独立纳税人之间业务往来作价，应按照产权人其他房产的租赁价格核定。