案情简介

某市一集体企业，主要经营范围为木器加工与销售，在职职工180人。2013年12月，该市稽查局对该企业进行税务稽查，通过对该企业2013年度纳税资料和有关的凭证、账簿的审查发现：

（1）该企业账面房产原值2 053 666．67元，2013年上半年缴纳房产税8 625．40元。2013年下半年未计提申报房产税。

（2）该企业营业用房两间，出租给公司职工经营，每月上交1 600元，公司不负担任何费用，2013年全年收入为19 200元，公司财务账上借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目，但未作为出租房屋收入申报缴纳营业税和房产税。

案情分析

从以上情况看，该案件不复杂，但带有一定普遍性，反映出现阶段有些纳税户对地方税的一些小税种主观上不够重视，加上对有些地方税税种的税收规定把握不准确，在客观上造成了偷税行为的发生。另外，企业把房屋出租给自己单位的职工，房屋租金掩盖在缴纳管理费的形式下，有一定的隐蔽性。针对这种情况，税务稽查人员应加强自己的业务技能，增强辨真识伪的能力，避免国家税款的流失。

稽查人员在对类似情况进行核查时，应着重注意以下几点。

（1）检查房产的原值是否真实，有无少报、瞒报的现象。

（2）检查“固定资产”账簿中房屋的造价或原价是否真实、完整，有无分解记账的情况。注意纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，是否按规定增加其房屋原值，有无把其改建、扩建支出列作大修理范围处理的情况。

（3）检查纳税人“在建工程”明细账，看有无已完工交付使用的房产继续挂账，未及时办理转账手续，少记房产原值的情况。必要时要深入实地查看，看企业是否有账外房产。

（4）检查“其他业务收入”等账户和房屋租赁合同及租赁费用结算凭证，核实房产租金收入，有无出租房屋不申报纳税的问题。应当对企业周围的房产进行实地检查，发现有房屋出租而无账面记载租金收入的，应当注意是否存在将租金收入记入“其他应付款”等往来账户而漏计房产税。

（5）检查有无签订经营合同隐瞒租金收入，或以物抵租少报租金收入，或将房租收入计入营业收入未缴房产税的问题。

（6）检查有无出租使用房屋，或租用免税单位和个人私有房产的问题。

（7）检查征免界限的划分。税法规定：“企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税；企业停办（不含停产）、撤销闲置不用的房产不征税。”应注意纳税人有无将免税房产申报纳税，或任意扩大免税范围等错计房产税问题。对于纳税单位与免税单位共同使用的房屋，应注意有无未缴房产税的问题。

（8）检查房产税计算纳税的期限。对于新建、改造、翻建的房产，已办理验收手续或未办理验收手续已经使用的，是否按规定期限申报纳税，有无拖延纳税期限而少计税额的问题。

（9）检查房产税纳税申报表，核实计税依据和适用税率的计算是否正确。对于固定资产账户未记载的房产原值，或房产原值明显不合理的，应提议纳税人按有关程序进行评估，以保证计税依据的准确完整。

实施房产税检查，税务检查人员应协同房产管理部门及时了解辖区内房产变更情况，根据有关政策，正确判定房产税的纳税人，及时掌握房产税的税源变化情况，以防漏列房产税纳税人，少缴或少征应纳税款。

（10）产权出典的，是否由对房屋具有支配权的承典人缴纳房产税。

（11）对免税单位（如国家机关）租给免税单位的房产，仍需要按规定缴纳房产税。

（12）对外资企业和外籍个人的应税房产是否按规定征收城市房地产税，而不征收房产税。

（13）对实行从租计征的房产，不得再实行从价计征。在按房产原值计征房产税时，是否将出租房产的原值从企业房产原值中剔除。

（14）对以房屋作价投资联营的企业，如果投资者参与投资利润分红，共担风险，则是否由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产对外投资，收取固定收入，不承担联营风险，则是否由出租方按租金收入计算缴纳房产税。(www.daowen.com)

但在对中外合资、合作企业的应纳城市房地产税进行税务稽查时，中方以使用过的房产作为资本投资，应以投资时双方合同议定的价值作为该房产的原值，并以此作为其应纳城市房地产税的计税依据。

案情处理

根据《房产税暂行条例》的有关规定，该企业应就其自用房产和出租房产计缴房产税。根据《营业税暂行条例》的有关规定，该企业应就其出租房产的租金收入按5%的税率计缴营业税。

（1）该企业应补缴营业税：19 200×5%=960（元）

（2）该企业应补缴的城建税和教育费附加：960×（7%+3%）=96（元）

（3）该企业应补缴的房产税：8 625．40+19 200×12%=10 929．40（元）

其中8 625．40元为按房产计税价值计征的2013年下半年的房产税，2 304元（19 200×12%）为按房产租金收入计征的2013年全年的房产税。

针对此种情况，该集体企业应做的账务调整如下：

（1）计提少缴的税款。

借：营业税金及附加　1 056

贷：应交税费——应交营业税　960

——应交城建税　67．20

——应交教育费附加　28．80

借：管理费用　10 929．40

贷：应交税费——应交房产税　10 929．40

（2）上缴税费。

借：应交税费——应交营业税　960

——应交城建税　67．20

——应交教育费附加　28．80

——应交房产税　10 929．40

贷：银行存款　11 985．40