一、单项选择题

1.【2013年真题】在零售商业物业经营管理中，为迎合消费者对品质、价格需求而进行的商品选择工作，属于（ ）。

A.市场营销 B.零售技术

C.物业维护 D.风险管理

【答案】B。

【解析】虽然每个单一商店的经营是留给各店经理的一片天空，但是购物中心的物业管理师还是必须有基本的零售技术。尤其需要了解：①商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求；②选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定；③商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量；④橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换；⑤商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。

2.【2013年真题】下列对购物中心中各租户位置的配置中，合理的是（ ）。

A.甜点店与服装店相邻 B.冷饮店设置商场入口

C.家具店靠近商场中心 D.食品店远离商场中心

【答案】B。

【解析】合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。鞋店往往是男女服装店很自然的一种补充，冰淇淋等冷饮店一般设置在商场的入口或与快餐店为邻；较小的、较高销售密度的零售业务，例如食品和珠宝，趋向于位于距离购物商场中心较近的地方；较大的、较低销售密度的零售业务，例如家用器皿和妇女服饰，趋向于位于离中心较远的地方。

3.【2013年真题】某购物中心建筑面积10万m²，可出租面积8万m²。某租户承租了6000m²，该租户应分担的公用面积维护费用比例是（ ）。

A.6.0% B.6.5%

C.7.0% D.7.5%

【答案】D。

【解析】公用面积的维护费用通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。因此，本题某租户承租了6000m²，可出租面积8万m²，所以该租户应分担的公用面积维护费用比例为：6000∕80000=7.5%。

4.【2012年真题】在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是（ ）。

A.可以促进销售 B.管理难度减小

C.各方责任明确 D.物业使用率提高

【答案】C。

【解析】目前一些大型现代商业物业的现场管理在管理组织形式上通常采取“门里门外”的做法，即门里小物业，门外大物业。这种“门里门外”物业管理形式所涉及的各方的责任、负责的区域等事项必须通过合同加以详细确定。它的优势是责任明确，商业经营者不必为物业管理过多操心，小物业配合商业经营活动会更加便捷。

5.【2012年真题】制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现（ ）的最大化。

A.物业收入 B.物业收益

C.物业使用率 D.物业自然寿命

【答案】B。

【解析】制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。

6.【2012年真题】某租户应缴纳的基础租金为10万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5%作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、400万元，这两个月应缴租金共计（ ）万元。

A.20 B.25

C.30 D.35

【答案】A。

【解析】题中租户与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5%作为百分比租金。而租户一月份、二月份营业额分别为300万元、400万元，都未超过约定的自然平衡点，所以只需缴纳基础租金共20万元。

7.【2012年真题】在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有（ ）。

A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C.所有的经营费用都由业主来全额支付

D.所有的经营费用都由租户来直接支付

【答案】C。

【解析】净租的形式一般包括：①租户仅按比例分摊与物业有关的税项；②租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；③所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。

8.【2011年真题】购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是（ ）。

A.商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设

B.商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设

C.商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设

D.选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设

【答案】C。(www.daowen.com)

【解析】虽然每个单一商店的经营是留给各店经理的一片天空，但是购物中心的物业管理师还是必须有基本的零售技术。尤其需要了解：①商品选择；②选项范围；③商品盘存；④橱窗陈设；⑤商品内部陈设。

9.【2011年真题】零售商业物业的基础租金，常以（ ）为单位计算。

A.每月每平方米 B.月营业额

C.季度营业额 D.年总营业额

【答案】A。

【解析】基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。

10.【2011年真题】零售商承担的百分比租金常常作为（ ）的附加部分。

A.物业服务费 B.基础租金

C.代收代缴费用 D.储备基金

【答案】B。

【解析】百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。

11.【2011年真题】某租户的基础租金为15万元/月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡点，以营业额的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为（ ）万元。

A.10 B.12.5 C.15 D.17.5

【答案】C。

【解析】本题中，租户月营业额为250万元，低于300万元的自然平衡点，则仍按15万元/月的基础租金收租。

二、多项选择题

1.【2013年真题】当购物中心内有两个或两个以上主要租户时，这些主要租户（ ）。

A.应具备相互均等的财务能力 B.所要求的租赁价格要相等

C.所提供商品搭配合理 D.与次要租户提供的商品类型应互补

E.都应被视为整个购物中心内的一部分

【答案】CD。

【解析】当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，应该注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要租户所提供的商品类型互为补充。

2.【2013年真题】零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有（ ）等。

A.租户的声誉状况 B.租户的财务能力

C.租户的零售技术 D.租户需要的服务

E.租户组合

【答案】ABDE。

【解析】零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有：①声誉；②财务能力；③租户组合与位置分配；④租户需要的服务。

3.【2012年真题】零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括（ ）。

A.所售食品安全 B.防火安全

C.治安保卫 D.劳动安全

E.媒体风险防范

【答案】BCDE。

【解析】零售商业物业管理中的安全管理，可以细分为防火安全、治安保卫、劳动安全、媒体风险防范安全等方面。

4.【2011年真题】关于零售商业承租户“共生关系”的说法，正确的有（ ）。

A.每个承租户与其他承租户是互相对立竞争的关系

B.每个承租户经营的成功，依赖并取决于其他承租户的成功

C.购物中心必须将各零售承租户整合成一个整体，并进行掌控

D.购物中心要有计划地、合理地对各承租户进行定位配置

E.购物中心必须将各零售商进行区分销售

【答案】BCD。

【解析】零售商业承租户共生关系在某一项写字楼或公寓大厦的项目，每个出租单元可以分别地经营成功，即承租户间是彼此独立的，单一承租户的成功不必依赖、仰赖于其他承租户的成功。但是在购物中心等零售商业物业项目中，这是无法成立的，每个承租户的成功，非常依赖甚至是取决于其他承租户的成功。这类似于生物界中的所谓共生，即彼此间是一种互惠或互相依赖的关系。为了维持这种共生关系，购物中心必须整合各家商店的经营项目，犹如经营一家综合商厦。所以，各商店是不能被区分销售的，必须整合为一个整体，以免在经营管理上失去掌控。要维系对各商店的掌控，犹如首席指挥在指挥交响乐曲般地计划各商店的定位配置，这就是承租户组合。