一、单项选择题

1.【2013年真题】下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是（ ）。

A.洗手间 B.停车场

C.开水间 D.电梯厅

【答案】B。

【解析】写字楼物业管理经营目标：收益部分使用率最大化。租售型写字楼的空间，可以以是否取得直接收益为标准划分为收益部分（专用部分）和非收益部分（共用部分）。前者指办公室、店铺、租赁仓库、停车场等。后者指共用流线（门厅、电梯厅、走廊楼梯等）、共用房间（洗手间、开水间、休息室等）、物业管理用房、设备机房等。

2.【2013年真题】下列各项写字楼管理工作，属于租赁期间管理工作的是（ ）。

A.吸引可能的租户 B.评估筛选租户

C.与租户进行租约谈判 D.监督租户履行租约义务

【答案】D。

【解析】租赁期间管理主要指租户履行租约义务的监督、制定有效的租金收取政策、服务费管理、租金调整和续租谈判和租期结束时的管理等工作。

3.【2013年真题】在制订写字楼租金收取办法时，无需考虑的是（ ）。

A.支票、现金等支付形式 B.租金收取时间

C.激励主动缴纳行为的措施 D.租金收取方式

【答案】A。

【解析】在制定租金收取办法的过程中，物业管理师通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。

4.【2013年真题】下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是（ ）。

A.服务制度 B.服务质量

C.服务程序 D.服务标准

【答案】B。

【解析】服务满意度是写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标。主要是指业主对物业管理服务的满意度和员工对物业管理领导的满意度。主要有六个方面的区分：快与慢之分（服务效率）；热与冷之分（服务态度）；好与坏之分（服务质量）；全与缺之分（服务制度）；有与无之分（服务程序）；明与暗之分（服务标准）。前三个方面属于“硬水平”，属于感性服务，是向业主输出一种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度；后三个方面属于“软水平”，属于理性服务，是向员工输入一种理念主要体现员工对物业管理领导的满意度。

5.【2012年真题】从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好（ ）工作。

A.物业经营管理的绩效评价 B.物业安全管理

C.房屋与设备维护 D.物业风险管理

【答案】C。

【解析】从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。

6.【2012年真题】租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是（ ）。

A.门厅 B.会议室

C.出租办公区 D.租赁仓库

【答案】A。

【解析】租售型写字楼的空间，可以以是否取得直接收益为标准划分为收益部分（专用部分）和非收益部分（共用部分）。前者指办公室、店铺、租赁仓库、停车场等。后者指共用流线（门厅、电梯厅、走廊楼梯等）、共用房间（洗手间、开水间、休息室等）、物业管理用房、设备机房等。

7.【2012年真题】某租售型写字楼，总建筑面积10万m²，共10层（地上8层，地下2层），其中地下停车场面积2万m²，标准层每层面积为1万m²，标准层业主专用面积为7000m²，则该写字楼整体有效使用率为（ ）。

A.56% B.70%

C.80% D.100%

【答案】B。

【解析】写字楼整体有效使用率=专用部分面积的合计/总建筑面积（停车场除外）=60%～70%。此题中写字楼整体有效使用率=[（7000×8）/（100000-20000）]×100%=70%。

8.【2012年真题】写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是（ ）。

A.可能面积的组合

B.寻租者将来扩展办公室面积的计划

C.寻租者现在的办公面积

D.寻租者经营业务的性质

【答案】C。

【解析】在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑三个方面的因素：①可能面积的组合；②寻租者经营业务的性质；③寻租者将来扩展办公室面积的计划。

9.【2011年真题】按照写字楼的使用方式划分，为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼，属于（ ）写字楼。

A.综合型 B.自用型

C.商住型 D.租售型(www.daowen.com)

【答案】B。

【解析】自用型写字楼是为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼空间。

10.【2011年真题】写字楼物业管理中的财务管理工作不包括（ ）。

A.编制预算 B.处理纳税

C.租户的评估筛选 D.现金出纳

【答案】C。

【解析】业主投资物业最主要的目的是要获取投资收益。因此，管理和确保业主的财务收入是物业管理最重要的一个责任。财务管理的主要工作包括编制预算、处理纳税和保险事宜以及财务档案管理。

11.【2011年真题】普通租售型商务写字楼标准层有效使用率等于（ ）面积除以标准层面积。

A.使用 B.专用部分

C.共用部分 D.单层平均

【答案】B。

【解析】普通租售型商务写字楼的有效使用率一般为标准层有效使用率=专用部分面积/标准层面积=70%～80%。

12.【2011年真题】写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的（ ）水平确定的。

A.最低租金 B.市场平均租金

C.最高租金 D.市场租金

【答案】A。

【解析】在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。

二、多项选择题

1.【2013年真题】物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在（ ）。

A.办公室空间的合理配置 B.共用空间的合理配置

C.管理服务空间的合理配置 D.设备空间的合理配置

E.多部电梯的合理配置

【答案】BCD。

【解析】合理保证非收益部分的使用需要：①共用空间的合理配置；②管理服务空间的合理配置；③设备空间的合理配置。

2.【2012年真题】写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有（ ）。

A.员工流失率 B.服务满意度

C.员工年龄结构 D.物业经济指标

E.物业品牌化

【答案】BDE。

【解析】写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标包括：①服务满意度；②物业经济指标；③物业品牌化。

3.【2011年真题】写字楼物业管理的常规目标是实现（ ）的最大化。

A.收益部分的出租率 B.物业资产保值率和升值率

C.物业所有人与使用人满意率 D.物业服务企业管理人员收入

E.物业设施设备维护的投入

【答案】BC。

【解析】写字楼物业管理常规目标主要包括：①经营目标：收益部分使用率最大化；②管理目标：物业资产保值率和升值率最大化；③服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。

4.【2011年真题】业主或物业服务企业选择写字楼租户时，通常考虑的主要因素有（ ）。

A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉

B.财务稳定性和长期盈利的能力

C.潜在租户的员工性别构成

D.所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容

E.潜在租户的股份构成

【答案】ABD。

【解析】租户选择写字楼非常慎重，物业经营管理企业或业主对于选择什么样的租户并长久与之保持友好关系也很重视。考虑的主要准则是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。