一、单项选择题

1.【2013年真题】物业管理中的投票费用属于（ ）。

A.边际成本 B.机会成本

C.沉没成本 D.差异成本

【答案】B。

【解析】机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。例如，在一定资源条件下，选择某住宅小区物业管理项目，就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。

2.【2013年真题】关于专项维修资金的说法，错误的是（ ）。

A.专项维修资金是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用

B.专项维修资金不含物业共用部位、共用设施设备的日常维护费

C.专项维修资金应计入物业管理服务支出或物业管理服务成本

D.经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的

【答案】C。

【解析】专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出，虽然从业主预先缴纳的专项维修资金中支付，不计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本，但也需要依据有关估算结果，制定科学的支出计划和补充计划。此外，在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的，但这种提取也要以该项费用的支出估算为依据。

3.【2013年真题】在成本预算中，以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于（ ）。

A.固定预算 B.零基预算

C.概率预算 D.弹性预算

【答案】A。

【解析】固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。

4.【2013年真题】下列费用中，属于物业服务企业财务费用预算构成项目的是（ ）。

A.财务人员福利费 B.财务人员工资

C.汇兑损失 D.保险费

【答案】C。

【解析】财务费用预算是物业服务企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。

5.【2012年真题】下列费用中，属于物业管理营业成本的是（ ）。

A.咨询费 B.酬金

C.固定资产折旧费 D.业务招待费

【答案】C。

【解析】营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。其中，间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

6.【2012年真题】物业管理成本控制的中心环节是（ ）控制。

A.事前 B.事先

C.事中 D.事后

【答案】C。

【解析】事中控制，是成本控制的中心环节。

7.【2012年真题】制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是（ ）控制。

A.前馈性 B.防护性

C.反馈性 D.应急性

【答案】B。

【解析】防护性控制即制度控制，也称会计控制，就是通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，如物业管理成本开支的审批制度等。

8.【2012年真题】下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是（ ）。

A.物业增值率 B.房屋完好率

C.成本降低率 D.事故发生率

【答案】C。

【解析】考核物业服务企业成本（费用）控制中心业绩的指标有两类，一类是经济效益指标，一类是服务质量指标。其中，经济效益指标是成本（费用）降低额和成本（费用）降低率。

9.【2011年真题】物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为（ ）。

A.间接费用 B.直接费用

C.期间费用 D.营业成本

【答案】C。

【解析】期间费用或经营管理费用是物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。

10.【2011年真题】实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费的构成不包括（ ）。

A.物业管理服务成本 B.法定税费

C.物业服务企业的利润 D.物业服务企业的酬金

【答案】D。

【解析】实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。

11.【2011年真题】某企业物业服务的预算成本（费用）为100万元，实际成本（费用）为90万元，则该企业的成本（费用）降低率是（ ）。

A.-11.11% B.-10%

C.10% D.11.11%

【答案】C。

【解析】成本（费用）降低额=预算成本（费用）-实际成本（费用）=100万元-90万元=10万元。成本（费用）降低率=[成本（费用）降低额/预算成本（费用）]×100%=（10万元/100万元）×100%=10%。

12.【2011年真题】物业服务企业发生的财务费用不包括（ ）。(www.daowen.com)

A.罚没支出 B.利息支出

C.筹资手续费 D.汇兑损失

【答案】A。

【解析】财务费用预算是物业服务企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。

13.【2011年真题】下列物业服务企业财务工作中，不属于成本日常管理的是（ ）。

A.控制责任中心的业绩考评

B.利用物业管理周期理论进行成本控制

C.严格实施预算的凭证控制

D.建立健全费用开支与报销审批制度

【答案】A。

【解析】成本的日常管理的内容包括：①利用物业管理周期理论进行成本控制；②严格实施预算的凭证控制；③建立健全费用开支与报销审批制度。

二、多项选择题

1.【2013年真题】根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有（ ）。

A.被没收的财产 B.企业员工福利费

C.企业违约金 D.银行手续费

E.购置和建造固定资产的支出

【答案】ACE。

【解析】按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资支出；③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定之外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

2.【2013年真题】实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有（ ）。

A.物业服务企业的利润 B.法定税费

C.物业管理服务成本 D.物业服务企业的酬金

E.物业管理服务支出

【答案】DE。

【解析】目前我国物业服务企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。

3.【2012年真题】下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有（ ）。

A.劳动保护费 B.董事会费

C.财产保险费 D.技术开发费

E.业务招待费

【答案】BDE。

【解析】物业服务企业经营管理费用或期间费用种类中的管理费用，是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失以及其他管理费用等。

4.【2012年真题】按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为（ ）。

A.目标成本 B.定额成本

C.计划成本 D.固定成本

E.实际成本

【答案】ABCE。

【解析】按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为：①目标成本；②定额成本；③计划成本；④实际成本。

5.【2011年真题】下列保险费中，可以列入物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用的有（ ）。

A.员工医疗险 B.大厦财产险

C.中央空调险 D.电梯责任险

E.失业险

【答案】BCD。

【解析】物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支，不包括员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支。

6.【2011年真题】关于人工费中福利费计算的说法，正确的有（ ）。

A.加班费按每人每月不超过5天计算

B.福利基金按工资总额的14%计算

C.员工奖金按工资总额的10%计算

D.教育经费按工资总额的1.5%计算

E.工会基金按工资总额的2%计算

【答案】BDE。

【解析】福利费包括：①福利基金按工资总额的14%计算；②工会基金按工资总额的2%计算；③教育经费按工资总额的1.5%计算。

7.【2011年真题】编制成本预算应遵循的基本要求有（ ）。

A.成本预算必须同其他预算相协调

B.成本预算要以各项定额为基础

C.成本预算要完全符合实际

D.成本预算应有相应的技术经济措施保证

E.成本预算要全面权衡，提高资金使用效益

【答案】ABDE。

【解析】为了保证成本预算的有效性，编制成本预算时，必须遵循的基本要求包括：①成本预算必须同其他预算相协调；②成本预算要以各项定额为基础；③成本预算应有相应的技术经济措施保证；④成本预算要全面权衡，提高资金使用效益；⑤成本预算既要符合实际，又要适当留有余地。