一、单项选择题

1.【2013年真题】关于房屋租赁特点的说法，错误的是（ ）。

A.房屋租赁关系不因所有权的转移而终止

B.房屋租赁可以转移房屋的所有权

C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

D.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系

【答案】B。

【解析】房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：①房屋租赁不转移房屋的所有权；②房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；③房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；④房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；⑤租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。

2.【2013年真题】房屋租赁中，承租人拥有的权益是（ ）。

A.房屋的使用权、处分权和部分受益权

B.房屋的占有权、使用权和最终受益权

C.房屋的占有权、处分权和最终受益权

D.房屋的占有权、使用权和部分受益权

【答案】D。

【解析】承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。而且这种权属的转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋和相应权利归还出租人。

3.【2013年真题】租约执行中，房屋租赁管理的主要工作内容不包括（ ）。

A.房屋空间交付 B.签约管理

C.收取租金 D.租户关系管理

【答案】B。

【解析】租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。

4.【2012年真题】国有企事业单位管理自管公房，应持有（ ）。

A.《房地产权证》或《房屋使用权证》

B.《房地产权证》或《房屋所有权证》

C.《房地产权证》或《房屋租赁证》

D.《房屋占有权证》或《房屋租赁证》

【答案】B。

【解析】自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有《房地产权证》或《房屋所有权证》。

5.【2012年真题】将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按（ ）划分的。

A.房屋所有权的性质 B.物业租金的内涵

C.房屋租赁期限的长短 D.房屋租赁期限约定模式的不同

【答案】D。

【解析】房屋租赁按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。

6.【2012年真题】出租共有房屋应提交（ ）同意出租的证明。

A.共有人的证明人 B.其他共有权人

C.共有人的委托人 D.其他承租人

【答案】B。

【解析】申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：书面租赁合同；房屋所有权证；当事人的合法证件；城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。

7.【2012年真题】市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于（ ）。

A.经营成本 B.物业档次

C.业主目标收益要求 D.同类物业的市场供求关系

【答案】D。

【解析】市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

8.【2011年真题】房屋租赁关系的形成，会导致房屋（ ）的分离。

A.所有权和收益权 B.所有权和处分权

C.所有权和使用权 D.使用权和占有权

【答案】C。

【解析】房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。而且这种权属的转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋和相应权利归还出租人。

9.【2011年真题】房屋租赁关系在法律上是一种（ ）关系。

A.所有权转移 B.委托管理

C.经济要式契约 D.经济非要式契约

【答案】C。

【解析】房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有的特征包括：①房屋租赁不转移房屋的所有权；②房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；③房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；④房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；⑤租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。

10.【2011年真题】在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于（ ）。

A.物业出租经营成本 B.业主期望的投资回报率

C.国内整体物价水平 D.同类型物业的市场供求关系(www.daowen.com)

【答案】D。

【解析】从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

11.【2011年真题】零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的最大化努力，可采用收取（ ）租金的方式。

A.净 B.基础

C.超额 D.百分比

【答案】D。

【解析】对于零售商业物业，租约中载明的租金通常为基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金，这种百分比租金能够将业主和租户的利益联系在一起，使之共同为物业经营效益最大化而努力。

12.【2011年真题】下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是（ ）。

A.根据物业的建设成本确定租金

B.当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量

C.根据该类物业的市场供求情况确定租金

D.根据市场竞争情况，取消代收代付费用

【答案】C。

【解析】从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

二、多项选择题

1.【2013年真题】在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有（ ）。

A.所有权人 B.共有人

C.所有权人委托的代理人 D.房屋的抵押人

E.按照法定程序指定的代管人

【答案】ABCE。

【解析】房屋租赁的含义有以下两点：①出租人必须是房屋所有权人。这个所有权人可以是自然人，还可以是法人；可以是所有权人自己，也可以是共有人（包括共同共有和部分共有）；还可以是经所有权人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人；②出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、人股经营或合作经营等名义出租或转租房产。

2.【2013年真题】从理论上讲，物业租金要以（ ）来确定。

A.历史平均投资回报率 B.业主所需缴纳的所得税

C.物业建造成本 D.物业出租经营成本

E.业主希望的投资回报率

【答案】DE。

【解析】经营性物业的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。

3.【2012年真题】房屋租赁的基本特征有（ ）。

A.房屋租赁不转移房屋的所有权

B.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系

C.房屋租赁关系因所有权的转移而中止

D.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人

E.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

【答案】ABDE。

【解析】房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，其具有的特征包括：①房屋租赁不转移房屋的所有权；②房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；③房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；④房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；⑤租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。

4.【2012年真题】租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括（ ）。

A.租金结算 B.租金方案与策略制定

C.租户选择 D.租金确定

E.租约谈判

【答案】BCDE。

【解析】租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。

5.【2011年真题】物业租赁经营预算编制应包括（ ）等。

A.详细的预期收益估算 B.允许的空置率水平

C.经营费用 D.物业服务企业的薪酬制度

E.物业的建筑安装费用

【答案】ABC。

【解析】预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。

6.【2011年真题】房屋租赁合同的基本条款包括（ ）等。

A.租赁用途 B.租赁期限

C.租金及支付方式 D.租金使用方式

E.房屋的修缮责任

【答案】ABCE。

【解析】房屋租赁合同的基本条款包括：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋坐落、面积、装修及设施状况；③租赁用途；④租赁期限；⑤租金及支付方式；⑥房屋的修缮责任；⑦转租的约定；⑧变更和解除合同的条件；⑨租赁双方的权利与义务；⑩当事人约定的其他条款。