一、单项选择题

1.【2013年真题】空置的写字楼属于（ ）。

A.收益性物业 B.非收益性物业

C.增量房地产 D.非经营性资产

【答案】A。

【解析】物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。对于一个具体物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性物业。因为同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过“市场比较法”来求取。

2.【2013年真题】物业价格实质上是物业（ ）的价格。

A.交换 B.权益

C.租赁 D.区位

【答案】B。

【解析】物业价格主要有下列五个特征：①物业价格受区位的影响很大；②物业价格实质上是物业权益的价格；③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④物业价格形成的时间较长；⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

3.【2013年真题】评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益的估计具有（ ）。

A.前瞻性 B.随机性

C.客观性 D.保守性

【答案】C。

【解析】在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。

4.【2012年真题】关于物业价格特征的说法，正确的是（ ）。

A.物业价格受区位影响小

B.物业价格实质上是物业权益的价格

C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响

D.物业价格形成的时间较短

【答案】B。

【解析】物业价格的特征包括：①物业价格受区位的影响很大；②物业价格实质上是物业权益的价格；③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④物业价格形成的时间较长；⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响。

5.【2012年真题】关于拍卖底价的说法，错误的是（ ）。

A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价

B.拍卖底价又称为保留价

C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效

D.拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的的最低售价

【答案】A。

【解析】保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。有保留价拍卖通常是在拍卖之前对拍卖标的进行估价，然后参照评估价确定一个合理的保留价。

6.【2012年真题】房屋租赁成本租金中不包括（ ）。

A.房产税 B.投资利息

C.折旧费 D.利润

【答案】D。

【解析】成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。

7.【2012年真题】房地产评估价值所对应的时间是（ ）。

A.估价时点 B.开始估价日期

C.完成估价日期 D.出具估价报告日期

【答案】A。

【解析】估价时点是指需要评估的客观合理价格或价值所对应的时间。

8.【2011年真题】关于物业价格特征的说法，错误的是（ ）。

A.物业价格受区位影响大

B.物业价格实质上是物业权益价格(www.daowen.com)

C.物业价格容易受交易者的个别因素影响

D.物业价格形成的时间较短

【答案】D。

【解析】物业价格主要有下列五个特征：①物业价格受区位的影响很大；②物业价格实质上是物业权益的价格；③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④物业价格形成的时间较长。

9.【2011年真题】关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（ ）。

A.市场价值是唯一的，投资价值是不唯一的

B.市场价值是唯一的，投资价值也是唯一的

C.市场价值是不唯一的，投资价值是唯一的

D.市场价值是不唯一的，投资价值也是不唯一的

【答案】A。

【解析】在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

10.【2011年真题】下列期房价格的公式，正确的是（ ）。

A.期房价格=现房价格+风险补偿 B.期房价格>现房价格-风险补偿

C.期房价格<现房价格-风险补偿 D.期房价格=现房价格-折旧补偿

【答案】C。

【解析】期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。

二、多项选择题

1.【2013年真题】收益性物业价值的高低，主要取决于（ ）。

A.未来净收益的大小 B.账面净收益的大小

C.获得净收益期限的长短 D.获得净收益的可靠性

E.获得净收益的主营业务所占比重

【答案】ACD。

【解析】收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。

2.【2012年真题】建筑物折旧分为（ ）。

A.功能折旧 B.人为折旧

C.经济折旧 D.物质折旧

E.自然折旧

【答案】ACD。

【解析】建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

3.【2012年真题】下列价值中，属于估价的基本价值类型的有（ ）。

A.市场价值 B.账面价值

C.投资价值 D.原始价值

E.快速变现价值

【答案】ABCD。

【解析】收益性物业估价的基本类型包括：①使用价值；②交换价值；③投资价值；④市场价值；⑤原始价值；⑥账面价值；⑦市场价值。

4.【2011年真题】下列物业类型中，属于收益性物业的有（ ）。

A.空置公寓 B.公益图书馆

C.停车场 D.影剧院

E.政府办公楼

【答案】ACD。

【解析】物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。