一、单项选择题

1.【2013年真题】净运营收益扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为（ ）。

A.税前现金流 B.税后现金流

C.税前利润 D.税后利润

【答案】A。

【解析】从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。

2.【2013年真题】政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来能耗高的设备，会导致设备的（ ）。

A.第一类有形磨损 B.第二类有形磨损

C.第一类无形磨损 D.第二类无形磨损

【答案】D。

【解析】本题考核的是设备无形磨损的分类。设备无形磨损也可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。

3.【2013年真题】财务分析中，旧设备账面价值减去其当前市场价值后的差值，称为（ ）。

A.机会成本 B.沉没成本

C.残值 D.净残值

【答案】B。

【解析】旧设备经过磨损，其实物资产的价值会有所降低，但旧设备经过折旧后所剩下的账面价值，并不一定等于其当前的市场价值，即更新旧设备会产生一笔沉没成本。沉没成本等于旧设备账面价值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值（残值）后的差值。

4.【2012年真题】关于净运营收益的说法，正确的是（ ）。

A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益

B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益

C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差

D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差

【答案】D。

【解析】从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。即：净运营收益=有效毛收入-运营费用。

5.【2012年真题】当每年计息周期大于1时，实际利率（ ）。

A.小于名义利率 B.等于名义利率

C.大于名义利率 D.不存在

【答案】C。

【解析】名义利率与实际利率的关系如下：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；③当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；⑤当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为i=e^r-1。

6.【2012年真题】下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是（ ）。

A.税前现金回报率 B.税后现金回报率

C.财务净现值 D.投资回报率

【答案】C。

【解析】房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标包括：投资回报率、现金回报率（现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率）、静态投资回收期。

7.【2011年真题】房地产投资项目结束时，流动资金通常以（ ）形式被收回。

A.货币资金 B.租金收益

C.折旧费用 D.运营费用

【答案】A。

【解析】流动资金在每个生产经营周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。

8.【2011年真题】下列费用中，属于运营费用的是（ ）。

A.准备金 B.房产税

C.企业所得税 D.空置损失(www.daowen.com)

【答案】B。

【解析】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

9.【2011年真题】下列净运营收益的计算公式，正确的是（ ）。

A.净运营收益=潜在毛收入-运营费用

B.净运营收益=潜在毛收入+运营费用

C.净运营收益=有效毛收入+运营费用

D.净运营收益=有效毛收入-运营费用

【答案】D。

【解析】从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。即：净运营收益=有效毛收入-运营费用。

10.【2011年真题】下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中清偿能力指标的是（ ）。

A.借款偿还期 B.偿债备付率

C.资产负债率 D.现金回报率

【答案】D。

【解析】清偿能力指标包括：借款偿还期、偿债备付率、资产负债率。现金回报率属于盈利指标。

二、多项选择题

1.【2013年真题】下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有（ ）。

A.投资回收期 B.借款偿还期

C.财务净现值 D.资金负债率

E.偿债备付率

【答案】BDE。

【解析】清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。房地产投资项目财务评价指标体系见下表。

房地产投资项目财务评价指标体系

2.【2012年真题】房地产投资活动中，现金流出主要包括（ ）等。

A.土地费用 B.建造费用

C.空置损失 D.还本付息

E.税金

【答案】ABDE。

【解析】现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。

3.【2011年真题】房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有（ ）等。

A.供款偿还期 B.内部收益率

C.净现值 D.投资回报率

E.现金回报率

【答案】BC。

【解析】房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标包括：①财务净现值；②财务内部收益率；③动态投资回收期。

4.【2011年真题】下列现象中，会导致设备无形磨损的有（ ）。

A.生锈 B.老化

C.腐蚀 D.制造工艺改进

E.技术进步

【答案】DE。

【解析】设备无形磨损可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的。