投资性房地产岗位核算业务

（一）岗位概述

1.投资性房地产岗位职责

依据《会计法》等相关会计法规和工作规范，投资性房地产岗位隶属于固定资产岗位，主要职责有：

（1）会同有关部门拟定投资性房地产管理和后期计量核算方法。

（2）负责采用成本模式计量的投资性房地产折旧或摊销的明细核算。

（3）协助有关部门加强投资性房地产的管理。

（4）定期进行投资性房地产的价值分析，计提相应的减值准备。

（5）负责采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值的持续取得。

2.投资性房地产岗位核算内容

投资性房地产岗位核算内容主要包括：投资性房地产计量方式的选择及核算；投资性房地产明细账的设置与登记等。

（二）案例及分析

资料：昆明百货大楼集团股份有限公司（简称昆百大）主营房地产综合开发与经营，国内贸易，物资供销，进出口贸易，停车服务。

2007年年报关于投资性房地产的会计政策披露为：“本公司对投资性房地产在资产负债表日采用成本模式进行后续计量，按年限平均法计提折旧，预计使用年限为35年，预计净残值率为5%”。该公司2007年年报显示，投资性房地产2007年年末金额为16833.49万元，占总资产的比重为8.23%，投资性房地产占总资产的变动比率为18.35%，2007年整个年度新增加了将近1.5亿投资性房地产。(www.daowen.com)

昆百大第五届董事会第四十五次会议决议公告中，审议并通过了议案《昆百大关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。从2008年4月1日起，昆百大对该公司投资性房地产改用公允价值模式进行后续计量，并以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值。

根据中和正信会计师事务所出具《价值咨询意见》所提供的投资性房地产的市场价值，在2007年年度及2008年度1～3月可比报表中进行了追溯调整。各项投资性房地产的公允价值共计67057.80万，其账面成本价为16833.49万，差额50224.31万。这笔差额在资产负债表上的影响如下：递延所得税负债增加125560775元；资本公积增加32325 100元；盈余公积增加26840100元；未分配利润增加316768700元，少数股东权益增加748425元。

上述调整后，昆百大的资产负债率由原来的90.77%下降到77.64%，股东权益占总资产比例由9%上升为22%。

问题：

1.根据上述资料，分析该公司政策变更的动机？

2.简要分析昆百大公司投资性房地产采用公允价值计量模式对其的影响。

分析：

1.昆百大公司年报显示：2007年年末投资性房地产金额约为1.683349亿元，占总资产的比重为8.23%；2007年整个年度新增加了将近1.5亿投资性房地产，占总资产的变动比率为18.35%。这些数据说明了投资性房地产在昆百大公司总资产中的重要地位。随着近几年房地产价格的一路飙升，改变投资性房地产计量模式对昆百大公司增加利润、增加股东权益、改变资产负债率至关重要。

一个企业财务状况的优化和恶化，主要是看所有者权益（在实收资本不变的情况下）是增加还是减少。资料显示，投资性房地产计量模式变更后，昆百大的资产负债率由原来的90.77%下降到77.64%，股东权益占总资产比例由9%上升为22%。这些数据表明企业资金实力增加，财务安全程度提高，企业健康状况良好。虽然不是正常经营导致的所有者权益增加，但是账面上的数值确实能鼓舞人心。

2.昆百大公司将投资性房地产改用公允价值模式进行后续计量，对公司的影响有：①实质上增加了2007年度的其他业务收入（转换日形成的资本公积转入），从而增加了2007年度公司的净利润；②由于采用公允价值模式计量，不再对投资性房地产计提折旧或摊销，冲回1～3月其他业务成本（已提折旧及摊销），从而增加了2008年1～3月公司的净利润。

采用公允价值对投资性房地产进行后续计量有助于提高会计信息的相关性，保全企业资产和反映企业的真实收益，有利于投资者更全面地了解公司真实财务状况及经营成果。

不过，采用公允价值模式计量，不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会增加企业账面“所得税费用”；而且用公允价值计量所带来的重估增值部分，会导致盈利大幅上升，若对增值部分征税，将会增加企业的潜在税负。从税法遵从收付实现制的角度来分析，此项税负发生的可能性较小。因此，企业的递延所得税负债每年都会有很大数值，即潜在的税负很大。