一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1.房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（ ）。

A.异质性 B.用途广泛性

C.类型多样性 D.弱流动性

【答案】A

【试题解析】房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。

【考点来源】教材第一章房地产投资及其风险第一节投资与房地产投资。

2.房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因，是房地产投资（ ）。

A.存在效益外溢和转移 B.易获得金融机构的支持

C.具有保值增值性 D.可提高投资者的资信等级

【答案】C

【试题解析】房地产投资具有增值性和保值性，这也是房地产置业投资者能够容忍较低收益率的主要原因。

【考点来源】教材第一章房地产投资及其风险第二节房地产投资的形式和利弊。

3.下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（ ）。

A.持有期风险 B.时间风险

C.周期风险 D.机会成本风险

【答案】C

【试题解析】周期风险属于系统风险，系统风险是不能通过投资组合来分散和抵消的；而持有期风险、时间风险和机会成本风险属于个别风险。

【考点来源】教材第一章房地产投资及其风险第三节房地产投资的风险。

4.为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（ ）。

A.负协方差 B.正协方差

C.正敏感度 D.负敏感度

【答案】A

【试题解析】为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个负协方差，最理想的是有一个绝对的负协方差。

【考点来源】教材第一章房地产投资及其风险第四节风险与投资组合。

5.对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（ ）。

A.总量结构分析 B.产品结构分析

C.区域结构分析 D.投资结构分析

【答案】B

【试题解析】房地产市场的产品结构是考察房地产市场中不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

【考点来源】教材第二章房地产市场及其运行第二节房地产市场结构和指标。

6.某市2013年办公楼施工面积为300万m²，竣工面积为120万m²，2014年办公楼新开工面积为500万m²，竣工面积为280万m²。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（ ）年。

A.1.70 B.1.79 C.2.43 D.2.86

【答案】C

【试题解析】平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积，[500+（300-120）]÷280=2.43（年）。

【考点来源】教材第二章房地产市场及其运行第二节房地产市场结构和指标。

7.下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（ ）。

A.空置率 B.竣工房屋价值

C.房屋施工面积 D.吸纳率

【答案】D

【试题解析】空置率、房屋施工面积、竣工房屋价值属于供给指标，吸纳率属于交易指标。

【考点来源】教材第二章房地产市场及其运行第二节房地产市场结构和指标。

8.在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。

A.基本不变 B.开始下滑

C.缓慢上升 D.快速上升

【答案】B

【试题解析】在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率开始下滑。

【考点来源】教材第二章房地产市场及其运行第四节房地产市场的运行规律。

9.采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（ ）。

A.工程量清单 B.招标标底

C.招标控制价 D.评标办法

【答案】B

【试题解析】采用工程量清单方式招标的，应编制招标控制价，不需要编制标底；招标控制价相当于招标人的采购预算，无需保密，而标底必须保密。

【考点来源】教材第三章房地产开发程序与管理第三节前期工作。

10.下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（ ）。

A.建筑工程施工许可证 B.建设工程规划许可证

C.国有建设用地使用权出让合同 D.商品房买卖合同

【答案】

【试题解析】本题有瑕疵，明确用地性质、位置和界限的是《建设用地规划许可证》，国有建设用地使用权出让合同是办理《建设用地规划许可证》的要件之一。

【考点来源】教材第三章房地产开发程序与管理第三节前期工作。

11.房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（ ）。

A.成本加成定价法 B.价值定价法

C.领导定价法 D.挑战定价法

【答案】B

【试题解析】价值定价法对于消费者来说，就是“物美价廉”或者说“性价比高”。

【考点来源】教材第三章房地产开发程序与管理第五节租售阶段。

12.除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（ ）。

A.财务决算报告 B.施工人员变动情况

C.竣工图 D.物业服务企业招标文件

【答案】C

【试题解析】竣工验收资料包括技术资料和竣工图。

【考点来源】教材第三章房地产开发程序与管理第四节建设阶段。

13.下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（ ）。

A.整群抽样 B.分层随机抽样

C.简单随机抽样 D.定额抽样

【答案】D

【试题解析】概率抽样包括简单随机抽样、分层随机抽样和整群抽样，非概率抽样包括随意抽样、估计抽样和定额抽样。

【考点来源】教材第四章房地产市场调查与分析第一节市场调查。

14.下列各组特定的市场定义层次中，市场规模由大至小的是（ ）。

A.潜在市场、有效市场、服务市场 B.有效市场、渗透市场、服务市场

C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场 D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场

【答案】A

【试题解析】市场规模由大至小的是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场和渗透市场。

【考点来源】教材第四章房地产市场调查与分析第二节市场分析的手段与方法。

15.下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（ ）。

A.市场因子推演法 B.加权移动平均法

C.简单平均法 D.指法平滑法

【答案】A

【试题解析】时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法，市场因子推演法属于相关分析法。

【考点来源】教材第四章房地产市场调查与分析第二节市场分析的手段与方法。

16.区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（ ）等内容。

A.项目竞争分析 B.敏感性分析

C.专业市场分析 D.市场趋势分析

【答案】D

【试题解析】房地产市场分析从深度和内容侧重点上，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析和项目房地产市场分析三个层次。区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。

【考点来源】教材第四章房地产市场调查与分析第六节房地产市场分析与市场分析报告。

17.下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（ ）。

A.购买—更新改造—出售 B.购买—持有出租—出售

C.开发—持有出租—出售 D.购买—更新改造—出租—出售

【答案】A

【试题解析】运营成本是在持有出租环节中才有的概念。

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第一节现金流量。

18.某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元，则该笔贷款的年实际贷款利率为（ ）。

A.1.40% B.5.60% C.5.72% D.6.09%

【答案】C

【试题解析】季度利息利率（周期利率），年名义利率r=1.4%×4=5.6%，。

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第二节资金时间价值。

19.一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取。若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（ ）万元。

A.53.80 B.55.47 C.55.54 D.58.79

【答案】D

【试题解析】，建议最后再做或直接放弃。

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第三节资金等效值与复利计算。

20.张某以6000元/m²的价格购买了一套面积为114m²的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%、15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（ ）万元。

A.18.94 B.19.20 C.19.33 D.22.87

【答案】C

【试题解析】P=6000×114×60%=41.04（万元），i=7.8%/12=0.65%，由，解得：A=0.3875万元，由，解得：P=18.94，由于在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，还需要支付一次利息，故偿还款为18.94+0.3875=19.33（万元）。建议最后再做或直接放弃。

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第三节资金等效值与复利计算。

21.某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%。所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（ ）万元。

A.29.70 B.34.65 C.39.60 D.59.40

【答案】C

【试题解析】净经营收入=有效毛收入-运营费用=66×（1-10%）-66×30%=39.60（万元）

【考点来源】教材第十章物业资产管理第五节收益性物业的运营费用与财务报告。

22.某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀率为3%时，为消除通货膨胀因素对投资分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（ ）。

A.6.8% B.10.0% C.13.0% D.13.3%

【答案】D

【试题解析】由，可得：，解得：R_a=13.3%。

【考点来源】教材第六章经济评价指标与方法第三节动态盈利能力指标及其计算。

23.对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（ ）。

A.最高投资收益率 B.平均投资收益率

C.最低投资报酬率 D.平均成本利润率

【答案】C

【试题解析】基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）。

【考点来源】教材第六章经济评价指标与方法第三节动态盈利能力指标及其计算。

24.某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（ ）。

A.10.37% B.12.00% C.20.24% D.20.74%

【答案】C

【试题解析】，解得A=71.189

【考点来源】教材第六章经济评价指标与方法第四节静态盈利能力指标及其计算。

25.某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（ ）元。

A.2093.75 B.2208.33 C.3582.16 D.4583.33

【答案】A

【试题解析】等额还本利息照付是指规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，最后一个月还款金额由两部分组成：一是每月应偿还的本金，二是最后一个月应付利息。每月应偿还的本金=，最后一个月应付利息，则最后一个月的还款金额为。

【考点来源】教材第六章经济评价指标与方法第五节清偿能力指标及其计算。

26.某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000m²，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/m²，项目销售均价为8500元/m²，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（ ）万m²。

A.2.60 B.2.87 C.3.59 D.3.80

【答案】D

【试题解析】盈亏平衡分析中的保本点分析。设项目能够回收全部成本费用的最低销售量为x万m²，则8500x=13000+3500×5+8500x×5.5%，解得：x=3.80万m²。

【考点来源】教材第七章风险分析与决策第二节盈亏平衡分析。

27.某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值为4000万元、1200万元、-800万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为15%、60%、25%，则该项目财务净现值的期望值为（ ）万元。

A.1120.00 B.1466.67 C.1520.00 D.2000.00

【答案】A

【试题解析】期望值=4000×15%+1200×60%-800×25%=1120（万元）。

【考点来源】教材第七章风险分析与决策第四节风险分析。

28.某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生（ ）。

A.等待投资型期权 B.放弃型期权

C.成长型期权 D.柔性期权

【答案】C

【试题解析】大型房地产开发项目进行分期开发，首期一般收益不理想，但后期收益增加的可能性较大，这种实物期权观点就是成长型期权。

【考点来源】教材第七章风险分析与决策第六节房地产投资决策中的实物期权方法。

29.在房地产开发项目资金计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（ ）。

A.土地出让金 B.建安工程费

C.管理费用 D.其他工程费

【答案】A

【试题解析】房地产开发贷款要严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定。

【考点来源】教材第九章房地产金融与项目融资第三节银行信贷融资。

30.关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（ ）。

A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制

B.项目投资现金流量表现金流出中不包括财务费用

C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础

D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

【答案】D

【试题解析】项目投资现金流量表是以全部投资作为计算基础的，因此借贷资金应支付的利息等财务费用不计入现金流出，运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费（或者说运营费用中不包含或不计入财务费用、折旧费和摊销费）。

【考点来源】教材第八章房地产开发项目可行性研究第五节房地产开发项目财务报表的编制。

31.房地产开发项目资金筹措计划中包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（ ）配合考虑。

A.质量控制目标 B.销售收入计划

C.工程建设招标计划 D.客户定位

【答案】B

【试题解析】资金筹措要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础。

【考点来源】教材第八章房地产开发项目可行性研究第四节房地产开发项目投资与收入估算。

32.关于债务融资的说法，错误的是（ ）。

A.债务融资需要还本付息 B.债务融资所得资金属于资本金

C.债务融资支付的利息可在税前扣除 D.租赁融资属于债务融资

【答案】B

【试题解析】债务融资所得资金不属于资本金，需要还本付息，且所支付的利息可在税前扣除，租赁融资属于债务融资的一种。

【考点来源】教材第九章房地产金融与项目融资第一节房地产资本市场。

33.对借款人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于（ ）。

A.法律风险 B.信用风险

C.市场风险 D.管理风险

【答案】D

【试题解析】个人住房贷款管理风险的表现有：对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等。

【考点来源】教材第九章房地产金融与项目融资第三节银行信贷融资。

34.权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有物业的（ ）。

A.增值收入 B.销售收入

C.自营收入 D.租金收入

【答案】D

【试题解析】权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。

【考点来源】教材第九章房地产金融与项目融资第四节房地产投资信托基金。

35.在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。

A.物业出租经营成本 B.同类型物业市场供求关系

C.物业出租税费水平 D.业主希望的投资回报率

【答案】B(www.daowen.com)

【试题解析】在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业市场供求关系。

【考点来源】教材第十章物业资产管理第二节物业管理的内容。

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选或选择正确的，每个选项得0.5分）

1.房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。

A.需要适时的更新改造投资 B.易受政策影响

C.依赖专业管理 D.适于短期投资

E.变现性差

【答案】ABCE

【试题解析】房地产投资适于进行长期投资。

【考点来源】教材第一章房地产投资及其风险第一节投资与房地产投资。

2.关于房屋存量的说法，正确的有（ ）。

A.存量属于房地产市场的需求指标

B.存量单位可以是建筑面积或套数

C.存量可按物业类型分别统计

D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量

E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量

【答案】BCE

【试题解析】存量属于房地产市场的供给指标，单位可以是建筑面积或套数，可按物业类型分别统计，报告期存量等于上期存量加上报告期竣工量减去报告期灭失量，存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量。

【考点来源】教材第二章房地产市场及其运行第二节房地产市场结构和指标。

3.房地产市场存在景气循环的主要原因包括（ ）。

A.土地资源的不可再生性 B.供需因素的影响

C.市场信息不充分 D.政策因素的影响

E.制度因素的影响

【答案】BCDE

【试题解析】房地产周期循环的原因有：供需因素的影响、市场信息不充分、生产者与消费者心理因素的影响、政策因素的影响、政治冲击、制度因素的影响、生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。

【考点来源】教材第二章房地产市场及其运行第四节房地产市场的运行规律。

4.下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（ ）。

A.交易量增长率 B.吸纳周期

C.实际价格与理论价格之比 D.房价收入比

E.房价租金比

【答案】CDE

【试题解析】从房地产泡沫成因入手，实际价格与理论价格之比、房价收入比、房价租金比等指标都可以从一个侧面反映房地产泡沫的程度，也可以综合用房地产泡沫指数来衡量。

【考点来源】教材第二章房地产市场及其运行第四节房地产市场的运行规律。

5.关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的有（ ）。

A.必须采用公开方式招标 B.必须采用工程量清单方式招标

C.必须根据项目特点编制标底 D.必须向投标人发出投标邀请书

E.应实行建设工程总承包

【答案】ABE

【试题解析】保障性安居工程项目是由政府投资的，其招标必须采用公开招标，且必须采用工程量清单方式招标，宜采用单价合同且工程项目应实行建设工程总承包。标底可以编制也可以不编制，工程量清单招标一般情况不编制标底，只编制招标控制价（俗称“拦标价”）。另外，投标邀请书是邀请招标的内容。

【考点来源】教材第三章房地产开发程序与管理第三节前期工作。

6.在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（ ）。

A.文案法 B.观察法

C.访问法 D.问卷法

E.实验法

【答案】BCDE

【试题解析】收集一手资料常用方法有：观察法、访问法、问卷法和实验法。

【考点来源】教材第四章房地产市场调查与分析第一节市场调查。

7.房地产开发项目的市场定位策略主要有（ ）。

A.产品差别化策略 B.服务差别化策略

C.人员差别化策略 D.形象差异化策略

E.销售差异化策略

【答案】ABCD

【试题解析】市场定位战略有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。

【考点来源】教材第四章房地产市场调查与分析第三节目标市场的细分与选择。

8.关于资金时间价值的说法，从投资的角度来看，正确的有（ ）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关

【答案】ACDE

【试题解析】从投资者角度看，资金的增值特性使其具有时间价值，资金时间价值的大小，取决于投资利润率、通货膨胀率和风险因素。

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第二节资金时间价值。

9.下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（ ）。

A.借款偿还期 B.财务内部收益率

C.偿债备付率 D.财务净现值

E.动态投资回收期

【答案】BDE

【试题解析】房地产投资项目评价指标中的动态盈利能力指标有财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期。

【考点来源】教材第六章经济评价指标与方法第二节经济评价指标。

10.关于FIRR（财务内部收益率）的说法，正确的有（ ）。

A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标

B.FIRR可以通过内插法求得

C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的

E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率

【答案】BCE

【试题解析】FIRR可以通过内插法求得，FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。FIRR与行业基准收益率或目标收益率i_c比较，当FIRR大于或等于i_c时，认为项目在财务上是可以接受的。

【考点来源】教材第六章经济评价指标与方法第三节动态盈利能力指标及其计算。

11.风险型决策的具体方法有（ ）。

A.决策树法 B.最大可能法

C.期望值法 D.最小最大后悔值法

E.蒙特卡洛模拟法

【答案】ABC

【试题解析】风险型决策是指虽然未来事件的自然状态不能肯定，但是发生的概率为已知的决策，又称随机性决策。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。最小最大后悔值法是不确定型决策方法，此外，小中取大法和大中取大法也是不确定型决策方法。蒙特卡洛模拟法是风险分析和评价方法。

【考点来源】教材第七章风险分析与决策第五节决策的概念与方法。

12.房地产投资具有不可逆性的主要原因有（ ）。

A.房地产市场对市场信息反应灵敏

B.延期投资可能保持了未来获利的机会

C.房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动

D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失

E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本

【答案】CE

【试题解析】房地产投资具有不可逆性的主要原因有两方面：一是房地产资产形态位置相对固定，投资易形成“沉淀成本”，二是房地产交易税费较高，阻碍房地产资产流动，选项B、D是房地产投资具有可延期性的原因。

【考点来源】教材第七章风险分析与决策第六节房地产投资决策中的实物期权方法。

13.房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（ ）等内容。

A.当地社会经济情况 B.城市基础设施状况

C.土地使用制度 D.项目用地状况

E.当地的金融和税收政策

【答案】ABCE

【试题解析】投资环境研究主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。

【考点来源】教材第八章房地产开发项目可行性研究第六节可行性研究报告的撰写。

14.股票市场的融资方式有（ ）。

A.首次公开募股 B.配股

C.发行可转换债券 D.发行认股权证

E.增发股票

【答案】ABDE

【试题解析】股票市场融资方式有首次公开发行（IPO）、配股、增发和认股权证四种。发行可转换债券属于债券市场融资方式。

【考点来源】教材第九章房地产金融与项目融资第二节公开资本市场融资。

15.决定写字楼基础租金水平的因素包括（ ）。

A.抵押贷款还本付息 B.运营费用

C.物业管理费 D.目标投资收益率

E.空置损失

【答案】ABE

【试题解析】写字楼基础租金是其可接受的最低租金，也是成本租金，包括：抵押贷款还本付息额、运营费用和空置损失。物业管理费如果由出租人负担则已包含在运营费用中，如果由承租人负担则无需计入租金。

【考点来源】教材第十章物业资产管理第三节写字楼物业管理。

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）

1.只要预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，房地产投资就不会面临资本价值风险。（ ）

【答案】×

【试题解析】房地产的异质性是房地产投资易产生资本价值风险的原因。即使预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，出租率和收租损失也可能有变化，报酬率或资本化率也可能有变化，更何况相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值。

【考点来源】教材第一章房地产投资及其风险第一节投资与房地产投资。

2.投资者为获得房地产投资收益必须直接拥有房地产。 （ ）

【答案】×

【试题解析】房地产投资分为直接投资和间接投资，前者必须拥有房地产，后者不必拥有房地产。

【考点来源】教材第一章房地产投资及其风险第二节房地产投资的形式和利弊。

3.房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。 （ ）

【答案】√

【试题解析】房地产市场失灵是政府干预房地产市场的原因之一。

【考点来源】教材第二章房地产市场及其运行第五节房地产市场的政府干预。

4.土地储备资金的利息收入不能作为土地储备资金的来源。 （ ）

【答案】×

【试题解析】土地储备资金来源于：一是财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金，二是土地储备机构按照国家有关规定举债的银行贷款及其他机构贷款，三是经财政部门批准可用于土地储备的其他资金，四是上述资金产生的利息收入。

【考点来源】教材第三章房地产开发程序与管理第三节前期工作。

5.对某房地产开发项目进行的“两居室商品住宅每套价格下降15万元会增加多少购房者”所做的市场调查属于因果性调查。 （ ）

【答案】√

【试题解析】“因为住宅价格下降调查会增加多少购房者”的调查项目属于因果性调查。

【考点来源】教材第四章房地产市场调查与分析第一节市场调查。

6.有效市场是指对某种特定商品有购买兴趣和购买能力，但缺乏购买途径的消费者的集合。（ ）

【答案】×

【试题解析】有效市场是指对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。

【考点来源】教材第四章房地产市场调查与分析第二节市场分析的手段与方法。

7.连续复利计息情况下本利和的计算公式是F_n=P（1+i）ⁿ。 （ ）

【答案】×

【试题解析】间断复利的计息周期为一定的时间间隔 （如年、季、月等），并按复利计息。如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第二节资金时间价值。

8.在资金等效值计算过程中，终值是指资金运动结束时发生的实际金额。 （ ）

【答案】×

【试题解析】终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第三节资金等效值与复利计算。

9.根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。 （ ）

【答案】√

【试题解析】对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。

【考点来源】教材第六章经济评价指标与方法第一节效益和费用识别。

10.房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。 （ ）

【答案】×

【试题解析】成本利润率除以开发经营期的年数，不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。

【考点来源】教材第六章经济评价指标与方法第四节静态盈利能力指标及其计算。

11.在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。 （ ）

【答案】√

【试题解析】最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。

【考点来源】教材第七章风险分析与决策第二节盈亏平衡分析。

12.通过房地产开发项目的基本报表可以对项目的财务盈利能力、清偿能力及资金平衡能力进行分析。 （ ）

【答案】√

【试题解析】基本报表包括四种表格，通过基本报表就可以对项目的财务盈利能力、清偿能力及资金平衡能力进行分析。

【考点来源】教材第八章房地产开发项目可行性研究第五节房地产开发项目财务报表的编制。

13.房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。 （ ）

【答案】×

【试题解析】敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

【考点来源】教材第七章风险分析与决策第三节敏感性分析。

14.以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用权证。 （ ）

【答案】√

【试题解析】以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有《国有土地使用证》。

【考点来源】教材第九章房地产金融与项目融资第三节银行信贷融资。

15.在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。 （ ）

【答案】√

【试题解析】在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。

【考点来源】教材第十章物业资产管理第四节零售商业物业管理。

四、计算题 （共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）

1.某市拟拍卖一宗面积为13.33万m²、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%，项目要求配置3万m²的公共租赁住房，政府以6000元/m²的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m²，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m²，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。（8分）

【解】设该企业能接受的最高楼面地价为x元/m²，则

建筑面积=13.33×2.56=34.1248（万m²）

项目总销售收入=8500×（34.1248-3）+3×6000=282560.8（万元）

项目总开发价值=项目总销售收入-营业税及附加=282560.8-8500×（34.1248-3）×5.5%=268009.956（万元）

项目总开发成本=x×34.1248×（1+4%）+3800×34.1248+5500=35.4898x+135174.24（万元）

开发利润=项目总开发价值-项目总开发成本=268009.956-（35.4898x+135174.24）=8000

解得：

x=3517.51元/m²

【考点来源】教材第六章经济评价指标与方法中的静态盈利能力指标及其计算。

2.某房地产开发企业于2012年初以15000元/m²的价格购买了一面积为8000m²的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000m²，写字楼建筑面积60000m²，并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元/m²。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/m²，于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/m²。销售税费（营业税及附加、销售费用）为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40%，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。（12分）

资本金现金流量表 （单位：万元）

【解】

第0年年末相当于2012年年初，以此类推。

土地费用=15000元/m²×8000m²=12000万元

建造成本=4500元/m²×（15000m²+60000m²）=33750万元

销售收入=9000元/m²×60000m²=54000万元

装修费用=1400元/m²×（15000m²+60000m²）=10500万元

第1年年末贷款3500万元，按年付息到期一次还本，则第2年年末应付息=3500万元×8%=280万元，第3年年末应付息280万元并一次偿还3500万元。

3005.399+9339.697+1891.223=1833.18（万元）由于资本金的财务净现值大于0，因此该项目能满足资本金盈利指标要求。

资本金现金流量表 （单位：万元）

【考点来源】教材第六章经济评价指标与方法的动态盈利能力指标及其计算。