【本章历年考题所占分值比例】

不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为8分，本章在近8年考试中客观题所占分值为8.8分，高于平均值。其中2010年出过一道10分的计算题。

（一）单项选择题

1.房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（ ）。（2016年试题）

A.购买—出售 B.购买—更新改造—出售

C.购买—持有出租—出售 D.开发—出售

【答案】C

【试题解析】购买—持有出租—出售通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。

【史家解读】此考点很不起眼，在阅读教材时可能会一晃而过，这就要求大家一定把教材看细。

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第一节现金流量。

2.张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复计利息一次，则年名义存款利率为（ ）。（2016年试题）

A.7.05% B.7.17% C.14.10% D.14.34%

【答案】A

【试题解析】F=P（1+i）ⁿ=P（1+i）¹⁰=2P，解得：i=7.18%，7.18%，解得：r=7.05%。

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第二节资金时间价值。

3.某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年每年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（ ）万元。（2016年试题）

A.110.00 B.110.47 C.119.31 D.172.43

【答案】C

【试题解析】，解得P=307.48万元，再用等额序列支付现值系数公式计算，，解得A=119.31万元。

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第三节资金等效值与复利计算。

4.某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（ ）。（2016年试题）

A.23096.67 B.24308.23 C.24754.28 D.25523.64

【答案】B

【试题解析】解得A₀=24308.23元

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第三节资金等效值与复利计算。

5.李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利率为6%，按月等额还本付息。如果李某于第11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（ ）元。（2016年试题）

A.948.72 B.1039.09 C.1200.58 D.2149.2911

【答案】B

【试题解析】先求出每月还本付息额A，再求出第11年年初还本金10万元对应的以后10年间每月少还的A₁，用A-A₁得出从第11年开始的月还款额，解得A=2149.293元，，解得A₁=1110.205元，则A₂=1039.09元。

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第三节资金等效值与复利计算。

6.某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元。（2016年试题）

A.91.76 B.142.40 C.150.94 D.160.00

【答案】C

【试题解析】因为每年递增率和折现率相等，即s=i，采用等比序列现值系数P=nA₁/（1+i）=20×8/（1+6%）=150.94（万元）。

【考点来源】教材第五章现金流量与资金时间价值第三节资金等效值与复利计算。

7.下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（ ）。（2015年试题）

A.购买—更新改造—出售 B.购买—持有出租—出售

C.开发—持有出租—出售 D.购买—更新改造—出租—出售

【答案】A

【试题解析】运营成本是在持有出租环节中才有的概念。

8.某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元，则该笔贷款的年实际贷款利率为（ ）。（2015年试题）

A.1.40% B.5.60% C.5.72% D.6.09%

【答案】C

【试题解析】季度利率（周期利率），年名义利率r=1.4%×4=5.6%，

9.一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取。若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（ ）万元。（2015年试题）

A.53.80 B.55.47 C.55.54 D.58.79

【答案】D

【试题解析】P=5+5/6%×[1-1/（1+6%）17.8]=58.79（万元），建议最后再做。

10.张某以6000元/m²的价格购买了一套面积为114m²的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%、15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（ ）万元。（2015年试题）

A.18.94 B.19.20 C.19.33 D.22.87

【答案】C

【试题解析】P=6000×114×60%=41.04（万元），i=7.8%/12=0.65%，由P=A/i[1-1/（1+i）ⁿ]=A/0.65%×[1-1（1+0.65%）^15×12]=41.04，解得：A=0.3875万元，由P=A/i[1-1/（1+i）ⁿ=0.38750/65%×[1-1/（1+0.65%）^5×12-1]，解得：P=18.94万元，由于在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，还需要支付一次利息，故偿还款为18.94+0.3875=19.33（万元）。建议最后再做。

11.关于资金等效值的说法，正确的是（ ）。（2014年试题）

A.时值是资金运动起点时的金额

B.现值是资金运动结束时的金额

C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值

D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值

【答案】C

【试题解析】选项A，资金运动起点时的金额称为现值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。选项B，资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。选项D，等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。

12.期限为10年、年利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600元，则第4年最后1个月还款额中的利息是（ ）元。（2014年试题）(www.daowen.com)

A.156.00 B.648.41 C.784.41 D.793.45

【答案】D

【试题解析】①P=2600/0.005×[1-（1/1.005）¹²⁰]=234190.98（元）。②第一个月的还本收益2600-234190.98×0.5%=1429.0451（元）。③第4年最后一个月还款额中的本金额是1429.0451×（1+0.5%）^48-1=1806.55（元），则第4年最后1个月还款额中的利息是2600-1806.56=793.45（元）。

13.某家庭购买一套面积为88m²的商品住宅，单价为9000元/m²，首付款为房价的30%，其余为银行提供的年利率6.48%、月还款额递增比例为0.5%、期限为20年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10年第1个月的还款额是（ ）元。（2014年试题）

A.4172.28 B.4193.14 C.7072.32 D.12180.43

【答案】A

【试题解析】①贷款额P=9000×88×70%=554400（元），还款周期数=20×12=240（个月），i=6.48%/12=0.54%，s=0.5%。②P=A₁/（i-s）/{1-[（1+s）/（1+i）]ⁿ}，A₁=P（i-s）/{1-[（1+s）/（1+i）]ⁿ}，A₁=554400×（0.54%-0.5%）/{1-[（1+0.5%）/（1+0.54%）]²⁴⁰}，A₁=2434.66（元）。③第10年的第一个月的还款额A_t为：A_t=A₁（1+s）^t-1，A_t=A₁×（1+s）^9×12+1-1，A_t=2434.66×（1+0.005）^9×12+1-1=4172.28（元）。

14.某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是（ ）。（2013年试题）

A.月 B.季度 C.半年 D.年

【答案】B

【试题解析】（1+6.6%/m）m-1=6.77%，可采用试算法得出m=4。

15.甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额I_甲和乙实际支付的利息额I_乙之间的关系为（ ）。（2013年试题）

A.I_甲>I_乙 B.I_甲<I_乙 C.I_甲=I_乙 D.I_甲≥I_乙

【答案】B

【试题解析】甲是单利计息方式，乙是复利计息方式，设年利率为r，则：I_甲=Pr，I_乙=P[（1+r/12）¹²-1]，根据常识可推断出I_甲<I_乙。

16.关于资金等效值的说法，错误的是（ ）。（2013年试题）

A.在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等

B.在资金等效值计算中，年值是序列值

C.资金运动起点时的资金额称为时值

D.绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等

【答案】C

【试题解析】资金运动起点时的金额称为现值，在资金运动过程中的某一时间点上与现值等值的金额称为时值。

17.某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付。若年利率为6%，则第5年末的租金是（ ）元。（2013年试题）

A.14945.16 B.15841.87 C.26764.51 D.28370.38

【答案】A

【试题解析】由于i=s，因此，由F=P（1+i）ⁿ可得，解得A₁，代入A_t=A₁（1+s）^t-1，可得A₅=14945.16元。

注意“某物业未来10年租金收入的终值为20万元”不能错误理解为第十年的租金收入。

18.某人用1000万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20年，每年净经营收益相等，其投资回报是（ ）万元。（2013年试题）

A.17.46 B.100.00 C.117.46 D.672.75

【答案】C

【试题解析】1000=A/10%×{1-[1/（1+10%）²⁰]}，解得A=117.46万元。

19.与房地产投资“开发—销售”经营模式相比，“开发—持有出租—出售”模式的现金流出项中增加了（ ）。（2012年试题）

A.运营成本 B.装修费用 C.土地费用 D.开发成本

【答案】A

【试题解析】“开发—销售”模式现金流量图为：

“开发—持有出租—出售”模式的现金图为：

20.认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（ ）。（2012年试题）

A.可贷资金利率理论 B.储蓄投资决定理论

C.流动性偏好利率理论 D.马克思利率决定理论

【答案】C

【试题解析】选项C，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。选项A，认为利率是由可贷资金的供求决定的。选项B，认为利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的。选项D，以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。

21.某房地产投资项目的实际收益率为8.0%，若银行的存、贷款年利率分别为3.5%和6.5%，通货膨胀率为4.0%，则该项目投资的名义收益率是（ ）。（2012年试题）

A.11.78% B.12.00% C.12.32% D.15.02%

【答案】C

【试题解析】实际利率=-[（1+名义利率）/（1+通货膨胀率）]-1，则（实际利率+1）×（1+通货膨胀率）=1+名义利率，（8.0%+1）×（1+4.0%）=1+名义利率，则名义利率=12.32%。

22.某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（ ）元。（2012年试题）

A.3853.10 B.3868.52 C.3883.99 D.4187.36

【答案】B

【试题解析】（1）已知：A₁₂₀=3044.54元，s=0.4%，n=15×12=180（月），i=6.5%/12=0.54%

（2）第10年最后一个月份的还款额A₁₂₀为：

A_t=A₁（1+s）^t-1，A₁₂₀=A₁（1+s）^t-1，3044.54=A₁×（1+0.004）^120-1

抵押贷款首次月还款额为：A₁=1893.26元

（3）第15年最后一个月份的还款额A₁₈₀为：

A₁₈₀=A₁（1+s）^t-1=1893.26×（1+0.4%）^180-1=3868.52（元）。

23.某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7.5%。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（ ）万元。（2012年试题）

A.3450.00 B.3466.88 C.3480.67 D.3483.88

【答案】A

【试题解析】F=P+Pni=3000×（1+2×12×7.5%/12）=3450（万元）。