1.问：租金调整可能引起的法律纠纷属于哪种风险？
答：属于未来运营费用风险。
答：投资的特性有四个：经济性、时间性、收益性和风险性。而房地产投资的特点有八个：区位选择异常重要、适于进行长期投资、需要适时地更新改造投资、易产生资本价值风险、变现性差、易受政策影响、依赖专业管理、存在效益外溢和转移。两者内涵不同是最大的区别，另外，投资的特性是从相对宏观层面上说的，是共性的，房地产投资的特点是针对房地产这类投资对象而言的，是相对微观层面的，是个性的，第三，从应试角度看，房地产投资特性是一级考点，投资的特性是三级考点。
3.问：收益现金流风险与资本价值风险有什么不同？
答：收益现金流风险是指项目未来市场收益水平达不到预期目标的风险；资本价值风险是指项目资本价值由于项目未来预期收益、运营费用以及收益率的变化，使预期资本价值低于现实资本价值的风险。
4.问：投资类型与房地产投资类型有区别吗？
答：投资可分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资、生产性投资和非生产性投资四种类型。此外，投资还可按照国内投资和国际投资等多种方式分类。
房地产投资除可按投资的分类标准进行分类外，还可按投资主体、经济活动类型和物业类型分类；另外，房地产投资还可按投资形式分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，可分为房地产开发投资和房地产置业投资，房地产开发投资可进一步细分为商品房建设投资和土地开发投资两种；间接投资是指资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产开发经营与管理工作，一般包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券三种。
5.问：房地产的特点和房地产投资的特点有什么区别？
答：房地产具有不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性等特点，而房地产投资具有以下八个特点：区位选择异常重要、适于进行长期投资（可简单理解为长期性，下同）、需要适时地更新改造投资（适应性）、易产生资本价值风险（投资价值不确定性）、变现性差、易受政策影响（政策影响性）、依赖专业管理（专业管理依赖性）、存在效益外溢和转移（相互影响性）。
房地产投资特点是由于房地产特点所决定的，比如：正是由于房地产具有不可移动性，房地产投资才具有区位选择异常重要性和相互影响性，异质性决定投资价值不确定性，弱流动性决定变现性差，寿命周期长决定长期性等。
6.问：房地产开发投资与房地产置业投资有什么异同？
答：开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和自用（消费）四个方面的利益。
当房地产开发投资者主要是建成房地产后推向市场进行销售，通过转让过程收回投资，获取开发利润，这时的房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给；当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。要注意明晰这里的“短期投资”与“长期投资”都是相对的概念，由于房地产本身寿命周期长，房地产投资本质上属于长期投资。
房地产置业投资目的有三种：①自用，即自营或消费，这种行为在满足自身生活居住或生产经营需要的同时，也潜藏了保值、增值的诉求；②出租，获取长期收益；③出售或转售，获取出售或转售收益。这里的出售或转售有投资和投机两种情形。目前我国房地产市场投机行为明显，许多资金拥有者，比如“炒房团”，囤积大量一手房或二手房，不断买进卖出，哄抬房价，从中渔利。从某种意义上讲，这种行为也属于房地产置业投资。
7.【最小最大后悔值法】。不确定性（不知道可能发生情况的概率）和风险（知道可能发生情况的概率）有显著差别。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：①小中取大法，即对未来持悲观的看法，认为未来会出现最差的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最小收益。②大中取大法，即对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态，因此不论采取哪种方案，都只能获取方案的最大收益。③最小最大后悔值法，即如何使选定决策方案后可能出现的后悔值最小。
【例题】根据下表确定最大后悔值。
【答案】(www.daowen.com)
计算过程如下：
首先，以销路好、销路一般、销路差三种情况下，各个方案的最大值为标准值，然后用这个标准值减去对应情况下所有方案的得益。以销路好为例，在这种情况下，三个方案中得益最大的为B方案，因此B方案的240为标准值，用这个标准值减去所有方案的得益，得出：A方案：60；B方案：0；C方案：140。以此类推，得出其他情况下三个方案得益减去之后的数值。然后，根据计算出来的数字，就可以看出各个方案下三种情况的差额得益，以最大的差额得益作为最大后悔值。
8.问：时间风险与持有期风险的区别？
答：时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。
持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。
由上可见，时间风险内涵中蕴含持有期风险，持有期风险是时间风险的一种，是从一个具体的特定角度来说的；而时间风险的内涵更丰富。
9.问：“由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。”这句话如何理解？
答：这句话是考虑通货膨胀风险正反两个方面的情况。一是考虑通货膨胀风险，要上调要求的最低收益率，二是出于对房地产投资保值的考虑，投资者要求的最低收益率可能会低于通货膨胀率与行业基准折现率之和。
【史家解读】【深入剖析】
（1）投资者要求的最低收益率（名义收益率）R名>通货膨胀率R通+实际收益率R实，简单推导如下：由教材P187例6-3的公式可知：1+R名=（1+R通）（1+R实），整理后可得：R名=R通+R实+R通R实，∵R通R实>0，即：R名-（R通+R实）>0，∴R名>R通+R实，证明完毕。
（2）投资者要求的最低收益率（名义收益率）R名<通货膨胀率R通+行业基准折现率ic。
由于房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平，所以投资者能容忍较低投资收益率，投资者要求的最低收益率可以略低于通货膨胀率与行业基准折现率之和。
10.房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。在目前卖方市场下，利率调升增加开发成本，但开发商可以转嫁给购房者从而推高房价；但利率调升会抑制需求，会导致房地产价格下降，综合来看，利率调升对后者影响权重更大，建议结合理论教材第四章第五节有关利率的内容学习。
11.问：某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（2008年试题）为什么答案是错误？请举例说明。
答：当资产的预期收益率与市场整体平均收益率变化幅度相同时，系统性市场风险系数不一定等于1；而系统性市场风险系数为1时，某投资项目的预期收益率等于市场整体平均收益率。
假设系统性市场风险系数为1，则某投资项目预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，反之并不一定成立。
说明如下：当系统性市场风险系数为1时，某投资项目预期收益率增加x，则该投资项目预期收益率=E（Rj）（1+x），市场平均收益率增加y，则市场平均收益率=Rf+[E（Rm）（1+y）-Rf]=E（Rm）（1+y），令E（Rj）=Rf+[E（Rm）-Rf]，则E（Rj）（1+x）=E（Rm）（1+y），可得：x=y。
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