叶尔肯·吾扎提等根据园区建设的主导力量，将各国园区建设模式分为3类。^[1]而笔者在叶尔肯·吾扎提等的基础上，从园区建设主导力量的角度出发，将园区分为4类：政府高层推动建设模式、专业开发公司为主导的建设模式、牵头企业为主导的建设模式、综合开发模式。

（一）政府高层推动建设模式

我国在“一带一路”沿线建设的跨境园区大多属于这种模式。赞比亚中国经济贸易合作区、白罗斯明斯克中白工业园是其中比较典型的园区。尽管此类园区更容易获得政府政策上的支持，但如果缺乏盈利模式和强大的运营团队将很难确保其能够可持续发展。尽管此类型的跨境园区对推动两国合作具有重要的示范性意义，然而也容易出现落地执行困难、园区收益较低等问题。跨境园区有许多类似失败的案例，如：投资额为3亿美元的莫斯科中国贸易城，2007年启动建设，预计2010年投入使用，然而至今仍未建成。面对此类种种可能出现的问题，国家层面务必要加强对跨境园区建设的整体规划，资源务必向具有地理战略意义和资源保障意义的跨境园区倾斜。^[2]

（二）专业开发公司为主导的建设模式

此类跨境园区是由专业的工业地产开发公司对园区的总体建设和运营，专业开发公司首先投资建设园区内的道路、绿化、水电等基础设施，然后再兴建部分办公设施、厂房、仓库等房产项目，最终运用基础设施租赁、转让等方式进行园区经营而获取利润。此类模式比较典型的跨境园区有：中埃苏伊士经贸合作区、柬埔寨西哈努克港经济特区、泰中罗勇工业园等。目前，我国在建或已经建成的跨境园区中尚缺乏此类建设模式，应采取各种激励手段鼓励中国开发公司多参与和经营跨境园区建设。

专业化的工业开发公司在地理位置优越、园区商业价值大、综合配套需求强的产业园区建设方面更具有优势。由具有丰富开发建设经验的国内园区开发公司为主导的园区建设的成功案例，如蛇口工业区、张江科技园区、苏州工业园区等均是由专业的开发企业建设而成。

（三）牵头企业为主导建设模式(www.daowen.com)

这种模式主要由某行业领域内综合实力较强的企业牵头，通过收购工业用地建设一个相对单一的工业园区，发挥企业内部及产业上下游的优势，并通过园区物业租赁、出售等方式，吸引企业入驻产业园。目前在“一带一路”沿线建设的跨境园区大多属于这种模式，牵头企业的性质和类型呈现多元化，牵头企业多为国有企业或大中型企业，其主要特征为综合实力强、管理水平好且跨国经营经验丰富。这些牵头企业大多与中国政府及东道国政府均保持良好的沟通交流，由此可以有效整合政策资源并避免跨国投资政治风险。同时，牵头企业具有较强综合实力和长期国际业务积累，基本上能够采用符合东道国及所在区域实际情况的商业经营模式，以推动东道国及所在地区的社会经济发展，实现中国与东道国及企业的三方共赢。

以牵头企业为主导的跨境园区典型案例，如：天津聚龙嘉华投资集团有限公司就是中国·印度尼西亚聚龙农业产业合作区建设的牵头企业，该园区主要采用“合作种植、全产业链构建、基础设施、特色管理”的综合运营模式；红豆集团与中国其他三家民营企业合作，与柬埔寨国际投资开发集团合资开发建设柬埔寨西哈努克港经济特区，形成“企业抱团＋东道国企业”模式；以中国有色集团为牵头企业，聚焦于采矿、勘探、冶炼的赞比亚中国经济贸易合作区；巴基斯坦海尔—鲁巴经济区聚焦于家电和电子产业，在巴基斯坦海尔工业园基础上，形成了“单个大企业＋东道国企业”建设型模式；以中非莱基投资有限公司为牵头企业，建设了尼日利亚莱基自由贸易区。该贸易区以中非莱基为主导，联合尼日利亚拉各斯州政府、尼日利亚莱基全球有限公司合资成立了莱基自贸区开发公司，通过设立规划管理、招商战略管理、建设管理、公共关系管理、风险管理等职能部门进行项目开发、建设、运营与管理。

牵头企业可以根据自身发展需求及优势，积极探索不同的成功模式，特别是要结合沿线国家的资源禀赋和市场需求，引导或参与跨境园区的建设。然而，此类建设模式的缺点也很明显，由于园区建设以某家企业为主导，园区往往为此优势企业服务，入驻园区的企业大多数为配套企业，致使园区产业结构相对简单，园区综合型发展后劲不足。

（四）综合开发模式

此类模式是以牵头企业为主导模式和以专业开发公司为主导模式的两者结合，一些超大型企业既具有房地产开发的专业能力，又可以实现产业主体带动和专业地产运作的有机统一。但具有这种综合实力的园区运营企业凤毛麟角，一般为招商局、华润集团、中粮集团有限公司等多元化超大型中央企业。综合开发模式比较典型的是尼日利亚莱基自由贸易区，是由中国铁建、中国土木、中非发展基金组成的联合体进行园区开发建设。

从开发模式上看，经过商务部认证的10家较大型的跨境产业园区，其中有4家属于以牵头企业为主导的开发模式、5家属于专业开发公司为主导的开发模式、1家属于综合开发模式。^[3]