跨境园区与以往投资或抱团集群投资相比，园区投资具有以下几个新的特点：

第一，发展中国家成为资本流向的重要目的地。其原因主要是发展中国家基础设施相对落后，政府无法投入大量资金用于基建。对于进行直接投资的企业来说，必须通过工业园区建设，解决道路、电力、厂房等问题，才能为下一步发展打下基础。沿线各国大都处于工业化初级阶段，政治、安全格局多变，土地征收、基础设施等相关领域的法律保障缺失，加大了企业投资风险，由此带来的风险和不确定因素较多。

第二，跨境园区投资往往是更大规模的一揽子投资组合。工厂性投资方式相对比较简单，是资金、技术等要素的组合投资。跨境园区建设则涉及面更广、投入资金更大、工程建设周期较长，有时会采用几个企业联合投资和建设的方式；加之政治不稳定等因素，必要时还需要政府部门间的合作予以保证。(www.daowen.com)

第三，跨境园区具有更明确的经营模式，保证园区开发将有利可图。与日本集群式和集群的对外投资方式不同，跨境工业园区建设不仅有利于自身的厂房性投资，而且还有转让工业土地使用权、标准厂房出租、有偿的园区管理服务等。

跨境园区投资具有自身的独特性，作为一种国际对外直接投资的新型方式，有必要探讨跨境园区建设的理论基础及建设机制。本章首先阐述跨境园区投资的理论基础，进而解释三个问题：一是企业为何以跨境园区形式进行对外直接投资，到哪里投资及如何投资；二是用国际直接投资理论和产业理论解释跨境园区运行的内在机制；三是说明跨境园区开发过程中的实践机制。