杭州市城市中心对住宅价格的时空影响，主要体现在时间维度上的动态增大和空间维度上的显著异质性。本研究主要从城市经济学的视角，分析了住宅价格梯度的时空演变规律。实际上，时空效应的形成机制非常复杂，涉及政治、经济和社会诸多因素，结合杭州的实际情况，我们尝试从社会经济状况、城市发展历史、规划政策演变、房地产业的发展、城市建设活动等五个方面阐述这种时空效应产生的原因和外部动力。

（1）社会经济的稳定发展提供坚实的基础

2000年至今，杭州市全市生产总值持续增长，居民收入稳步增加，城市经济的发展吸引了外来人口的流入，同时也带来了社会投资的增加，全市经济呈现稳定发展的健康态势。2003年杭州市GDP为2100亿元，城镇居民人均可支配收入为5740元；2014年GDP达到9206亿元，比2003年增长3.38倍，人均可支配收入44632元，增长幅度高达6.78倍。从经济结构来看，2003年杭州市三产比重为6.1∶51.6∶42.3，2014年已转变为3.0∶41.9∶55.1；杭州市的经济结构基本实现现代化，第三产业逐步占据主导地位。

杭州市社会经济的发展与房地产行业的发展息息相关。一方面，社会经济的稳定增长支撑了房地产市场的发展，为市场提供了坚实的基础；另一方面，房地产行业的快速发展，能够拉动内需、刺激消费，为GDP的增长做出了极大贡献。自1998年住宅商品化后，杭州的房地产市场供销两旺，发展势头迅猛。自2000年以来，杭州市商品住宅销售总量长时间保持在较高水平，商品住宅成交均价不断上涨，涨幅处于全国前列。人们称之为房地产市场的“杭州现象”。而杭州的住宅价格又与杭州的三个城市中心紧密地联系在一起。

2003—2014年，西湖对住宅价格的影响呈现明显的增长趋势，且始终是三个城市中心中影响最大的。同一时期，钱江新城对住宅价格的影响同样逐渐增强，但增长幅度与西湖相比较为缓和。武林广场对住宅价格的影响则表现为两个稳定期：2003—2008年影响基本稳定，后出现明显的上涨；2011—2014年，影响又趋于稳定，而且这一阶段武林广场对住宅价格的影响开始超过钱江新城。杭州的GDP增速在2000—2007年基本处于上涨趋势，从2008年开始GDP增速出现下滑。然而经济增长的放缓并未影响城市中心对住宅价格的影响，相反，总体上，杭州三个城市中心对住宅价格的影响逐年增强。特别是西湖对住宅价格的影响，不仅在空间上对杭州整个主城区有全局性的影响，在时间上更是呈现增长的态势。

（2）城市发展的历史惯性奠定时空演变格局

城市中心随着城市发展的历史演变，而住宅价格的空间分布与城市的居住空间结构密切相关（彭鲁凤，2010）。居住空间结构是在原有的城市空间结构基础上，随着社会制度的变革、社会经济的发展以及城市发展方针的不断更替而逐步形成和演化的结果。城市发展的历史惯性，深刻影响着一个城市的居住空间结构，它为住宅价格梯度的时空分异奠定了初始的演变格局。

作为国际风景旅游城市和国家历史文化名城，杭州三面环山、一面临江，城市发展空间在新中国成立后的较长一段时间里都被局限于狭小区域内，在近代形成了以西湖为核心的城市布局。对杭州而言，传统意义上的老城区主要分布在西湖东面的上城区以及下城区环城北路以南区域。该区域主要以历史遗留下来的传统式街坊社区为主。随着城市的发展，这些城市老街区居住与商业用地混杂，但由于区位优越、交通便利，住宅价格总体上属于中等、中高价位。在旧城改造后，部分近湖区域新开发的住宅往往成为杭州最贵的住房，这是因为在人们的观念中，杭州的居住空间结构长期以西湖为中心，因此作为城市景观中心的西湖对住宅价格的空间分布具有极其重要的影响（彭鲁凤，2010）。

除西湖外，京杭大运河和钱塘江也对杭州的城市发展影响深远，这一湖一河一江奠定了杭州城市发展的初始格局。杭州新旧两个城市中心（武林广场和钱江新城），分别临近运河和钱塘江。京杭大运河南端始自杭州，贯穿整个城市。早在宋元时期，武林广场地区便因运河带来的交通便利，成为重要的商埠。由于地处城市的中心位置，新中国成立后，特别是改革开放后很长一段时间内，武林广场是杭州唯一的商业中心。目前，作为杭州传统的商业中心，武林广场距离西湖不远，又邻近传统的老城区；而钱江新城位于主城区的东南部，是杭州市的城市新中心。在杭州城市发展的历史中，三个中心各自的功能定位和发展阶段存在差异，因此，西湖、武林广场和钱江新城对杭州市住宅价格的影响有所不同（彭鲁凤，2010）。总体上，西湖的影响最大，对住宅价格的空间结构具有全局的影响，武林广场和钱江新城的影响则呈现较为明显的区域性。

（3）规划政策的变化引导空间结构演变方向

改革开放以来，杭州先后实施了三轮城市总体规划^[1]。《杭州市城市总体规划（1981—2000年）》是杭州第一个经国务院批复的城市总体规划。在城市布局上，按照“保护西湖风景，开辟钱江新区，逐步改造旧城，配套生活设施，调整工业结构，发展卫星城镇”的原则进行空间布局。《杭州市城市总体规划（1996—2010年）》对20世纪90年代至21世纪初的杭州城市发展起到了重要的规划指导作用，引导城市空间有序拓展，对杭州未来的发展奠定了主基调。2007年国务院正式批复《杭州市城市总体规划（2001—2020年）》，再次明确了杭州的城市性质、发展方向和空间布局功能。三轮规划指引了杭州市城市空间结构演变的方向。

①从单中心向多中心转变。为适应杭州城市沿江发展的思路，将城市的部分功能向东部地区转移，杭州市政府在钱塘江北岸江滨地区建设城市新中心——钱江新城，与武林广场地区共同构成杭州主城区的“双心”。就整个大杭州而言，形成“一个主城、两个副城（下沙、滨江）、六个旅游区（西湖、灵山、之江、西溪、龙坞、江南）”的布局形态。在第三轮规划中，进一步提出形成“一组三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构。

②从西湖时代走向钱塘江时代。在第二轮规划中，城市发展方向调整为以主城为基础，沿跨江、沿江两条轴线，向东、向南发展，严格控制向西发展；2001年城市新中心即后来的钱江新城核心区的建设，正式吹响了从西湖时代向钱塘江时代转变的号角。第三轮规划提出了“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展方向，确立了“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，以形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局（张之礼，2012）。(www.daowen.com)

③从城区型向区域型城市发展。自20世纪末以来，杭州市先后经历了两次重大的行政区划调整（张之礼，2012）。1996年4月，经省委、省政府批准，余杭三镇（三墩、九堡、下沙）和萧山三镇（浦沿、长河、西兴）划入杭州市区，市区面积由430平方公里扩大到638平方公里。杭州市于1996年12月新设立滨江区，滨江区由江南三镇西关、长河、浦沿组成，为杭州市实现沿江开发、跨江发展提供了基础。2001年3月，为解决杭州城市发展空间狭小的问题，经国务院批准，杭州市再次进行行政区划调整，新设萧山区和余杭区，市区面积由683平方千米扩大到3068平方千米。两次行政区划调整加速了杭州市的城市空间扩张，使杭州市从一个“城区型”城市转变为“区域型”城市（顾杰，2006；彭鲁凤，2010）。

城市规划及相关政策的变化直接关系到城市中心的形成与发展，同时也对房地产市场产生空间影响。根据规划，主城是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心，主城区的东部为交通、市政设施区，北部为工业仓储区，中部、南部、西部为主要的生活居住区。这就导致杭州北部和东部的住宅价格相对较低，而中部和西部的住宅价格相对较高（张之礼，2012）。南部的滨江区由于是新城区，与老城区相隔钱塘江，其住宅价格普遍偏低。因此，总体上，杭州西部的价格梯度绝对值偏小，南部、东部和北部的价格梯度绝对值偏大。

（4）房地产业的发展推进空间分异快速蔓延

市场机制通过住宅和土地市场在杭州的多中心城市发展历程中起着重要作用。1998年，计划经济体制下的福利分房制度宣告结束，住房商品化和住房补贴货币化政策的实施，使得房地产开发成为住宅产品的主要提供渠道。在快速城市化的背景下，杭州的房地产业得到了持续、健康的发展。住宅的市场化大大促进了产品的异质性，同时也使得住宅价格梯度的空间分异快速蔓延（彭鲁凤，2010）。

房地产项目开发的空间范围在不断地向城市外围扩展。根据杭州市区基准地价分级政策，武林广场地段和西湖东部周边地段都属于一级土地的范围，土地拍卖价格高昂，住宅价格自然也过高。因此，基准地价政策本身就决定了城市中心对住宅价格具有较强的辐射作用。在萧山、余杭并入杭州市区以后，杭州市区城市空间狭小、土地资源稀缺的问题得到了一定的缓解，城市空间扩散与郊区化的趋势迅速显现。城市远郊住宅项目沿交通干道进行成片开发，由于地处市区外围，区位较差，土地资源相对丰富，因此对土地的竞争相对较弱，地价相对较低，进而在该区域上所建住宅的价格相对较低（张之礼，2012）。

房地产业发展模式的转变，是城市居住空间结构调整的市场动力，加速了住宅价格梯度的空间分异进程（彭鲁凤，2010）。在计划经济体制下，住宅项目的开发建设往往与“工作单位”联系紧密，居民的职业、收入等社会特征具有较强的类似性，在住房选择上只能被动接受。在市场经济条件下，居民家庭成为住宅市场的消费主体，在选择住房时具有更强的自主性。择居行为的市场化、择居意愿和行为的多样性与复杂性，使得居住空间分异逐渐成为社会阶层分化的标志。杭州作为世界闻名的旅游城市，环境优越，经济发达，住房购买者（包括外来投资者）的实力分化更为明显。因此，在市场力量的驱动下，住宅价格梯度的空间分异态势日趋显著。

高端商品房开发的区位偏好，进一步强化了城市中心对住宅价格的影响。高端住宅主要分布于具有稀缺资源的区域，主要体现在景观和地段两个方面，除去远郊的别墅，大部分高端住宅都处于三个城市中心周边范围。因为三个中心本身具有独特的地段优势，同时与杭州市的大型景观西湖、钱塘江、运河在空间上联系紧密。如绿城·深蓝广场坐落于杭州市武林商圈中心黄金地段，紧邻西湖文化广场；西子公寓、中大吴庄邻近西湖。高端住宅比较集中的还是钱江新城板块，包括东方润园、金色海岸、万象城悦府、盛世钱塘、金基晓庐、赞成林风、金色家园等。高端住宅以区位优势和品质比较优势，进一步凸显了城市中心对住宅价格的引领地位。

（5）城市改造建设促进价格梯度的空间差异

在快速城市化的背景下，杭州的城市空间扩张进一步加快，城市郊区化的现象日益明显。与此同时，随着城市经济实力的增强和投资渠道的多元化，城市建设活动也欣欣向荣。大规模的旧城改造，缓解了住房紧张、环境污染、交通拥挤等“城市病”，提升了城市内部住宅小区的居住价值。同时，拆迁安置加速住宅郊区化，使得城区住宅与郊区住宅价格的差异更为显著（彭鲁凤，2010）。杭州市早在1986年就明确提出住房建设方针：改造旧城和建设新区相结合、以改造旧城为主。20世纪90年代杭州的旧城改造力度加大，拆迁房屋面积和被拆迁居民户及单位数均达到历史上的最大值。大部分拆迁户被安置到郊区，推动了居住郊区化进程。旧城改造对老城区的基础设施有了较大改善，这些都给周边住宅带来了附加值（彭鲁凤，2010）。

随着土地有偿使用制度的建立，杭州对道路交通建设的投资大幅增加。近十余年来，杭州市先后实施了“33929工程”^[2]、“三口五路整治工程”^[3]、“一纵三横”^[4]、“五纵六路”^[5]、“两口两线”^[6]、“两纵三横”^[7]、背街小巷改善、支小路改造、“十纵十横”^[8]等九项道路综合整治工程。东西方向和南北方向道路的整治，有助于提升城市外围和市中心区域的人流、物流，缩短通勤时间，这在无形中会扩大居民购房的空间范围，使其向城市外围扩展，从而在一定程度上降低了北向和东西向的价格梯度绝对值（张之礼，2012）。地铁的规划与建设覆盖了杭州市主城区、江南城、临平、下沙等区域，对城市空间结构有极大的影响。2012年建成的地铁一期工程，沿途经过了三大城市中心区域，大大缩短了临平、下沙、滨江、萧山的居民进入市区的时间，有助于降低东西方向和南向的住宅价格梯度。

在杭州的城市改建和新建中，不少重要项目直接跟三大城市中心相关。2002年起实施的西湖景区的综合保护工程，涉及多项修缮、改造和建设工程，持续十余年时间，极大地提高了西湖景区的知名度和吸引力。武林广场是杭州传统的商业中心，西湖文化广场、杭州剧院改造、运河景观工程等重点项目相继完成，进一步强化了武林广场作为城市综合中心的地位，其后期（2011—2014年）对住宅价格的影响明显比前期（2003—2008年）增大。钱江新城作为杭州市的城市新中心，在2001年7月开始启动基础设施的建设，经历十余年，其开发建设已逐渐成熟。随着钱江新城的CBD功能逐渐发挥，必然对住宅价格的空间结构演变产生重要影响（彭鲁凤，2010）。从实证研究的数据来看，城市改造和新区建设活动增强了城市中心的辐射力，将进一步促进住宅价格梯度的空间差异。