本研究以杭州市为例，通过收集六个主城区的住宅市场数据，建立住宅价格的特征价格模型，实证分析了三个城市中心对住宅价格的影响。首先归纳总结了相关的基础理论和模型方法，并就城市中心对住宅价格影响的实证研究进行了系统的文献回顾。其次，基于2003—2014年的住宅小区数据，采用空间计量模型对传统的特征价格模型进行优化，从时间维度实证分析了城市中心对住宅价格的动态影响；最后，基于2014年的横截面数据，构建空间扩展模型以及地理加权回归模型与传统的特征价格模型对比，从空间维度详细地考察了城市中心对住宅价格影响的空间差异。实证研究的结论主要有如下几点。

（1）杭州已呈现三中心的城市空间结构

对城市中心的识别，常采用人口密度、就业人数等指标来衡量。本研究从区位理论和竞租理论出发，基于住宅价格的视角，间接地揭示了杭州的城市空间结构已经演变为明显的三中心模式。实证结果表明，三个城市中心对杭州市住宅价格具有显著的影响。在所有住宅价格影响因素中，表征城市中心的三个区位特征变量对住宅价格的影响程度较大，对住宅价格的影响均为负向，与经典的城市竞租理论相一致。这说明随着到城市中心距离的增加，住宅价格总体上逐渐降低。2003—2014年，到西湖、武林广场和钱江新城的距离每增加1km，住宅价格平均下降4.19%、1.7%和0.80%。

（2）城市中心对住宅价格的影响具有明显差异

无论是传统的特征价格模型，还是改进后的空间滞后模型，四个年度的结果均表明，三个城市中心对住宅价格的影响具有显著差异。西湖是杭州的城市景观中心，对杭州市住宅价格的空间结构具有主导作用，其价格梯度与弹性系数明显比武林广场和钱江新城大得多，具有显著的外部性效应。武林广场是传统的CBD，钱江新城则是渐趋成熟的新CBD，在2003—2014年的前期，钱江新城作为未来商业中心的预期效应，对住宅价格的影响大于武林广场；后期，武林广场经过一系列的工程项目的建设，影响力也逐渐加强，最终与钱江新城对住宅价格的影响大致相当，但由于武林广场处于城市中心位置，价格梯度比钱江新城更为陡峭。

（3）从时间维度看，城市中心对住宅价格的影响呈现增大的动态趋势

总体上，三个城市中心对住宅价格的影响呈现一定的变化规律，2003—2014年，价格弹性、价格梯度和影响范围三个指标均表现为增大的趋势。具体来说，西湖距离的价格弹性和价格梯度最大，并且有比较明显的逐年增大的趋势，说明西湖距离对住宅价格的影响程度最大，西湖作为著名的风景胜地对住宅消费者具有很强的吸引力；钱江新城的弹性系数绝对值增幅虽然不大，但是确实平稳，这表明钱江新城正在发展成为完善的新城市中心，随着城市化进程的加速发展，其辐射能力逐步增强。武林广场距离的相关指标，在改造建设前后有明显的不同，传统的城市中心的改造建设对住宅价格具有明显的影响。(www.daowen.com)

（4）从空间维度看，城市中心对住宅价格的影响存在显著的空间差异

通过空间扩展模型以及地理加权回归模型，我们发现，13个住宅特征均在一定程度上影响住宅价格，部分住宅特征的隐含价格存在空间异质性。特别地，即使在混合地理加权回归模型中采用严格的检验，三个城市中心对住宅价格的影响依然呈现显著的空间异质性。总体上，西湖对杭州住宅价格的影响较为广泛，具有全局的影响，武林广场和钱江新城对住宅价格的影响呈现较为明显的区域性，如钱江新城的影响主要分布在钱塘江的两岸以及城市的东南区域。模型结果也揭示了在不同的空间位置上，这些城市中心对住宅价格的影响程度存在明显差异，这验证了城市中心隐含价格的空间异质性。

（5）在方法和模型上，对传统的特征价格模型优化能得到更为可靠的结果

特征价格模型在房地产领域得到广泛应用。由于住宅价格存在显著的空间效应，传统特征价格模型一般会过高估计住宅特征的资本化率。本研究表明，采用空间计量模型能够有效消除住宅价格之间的空间依赖性，有助于解决邻里特征变量的遗漏问题。这两种模型都假设在整个研究区域内，所有住宅特征对住宅价格的影响在空间上是固定不变的，默认了住宅特征的隐含价格不存在空间异质性。在大多数情况下，传统的特征价格模型能够满足研究的要求，获取住宅特征平均的隐含价格或价格弹性。

现实世界中，由于自然资源禀赋、地理位置的不同，同一因素对住房价格的影响在不同的空间位置上可能存在一定程度上的差异，在不同区域发生结构性变化，从而表现出不同的空间关系（龙莹，2010）。本研究发现，空间扩展模型能够较为直观地验证住宅特征的隐含价格是否存在空间异质性，但是无法得到各样本点住宅特征的隐含价格，从而无法确切地分析隐含价格的空间分布状况。地理加权回归模型优于空间扩展模型和线性回归模型，能够进行变系数的回归，得到各样本点住宅特征的隐含价格，从而能够较好地反映出住宅特征隐含价格的空间分异特征。