特征价格理论认为，商品的异质性通过其自身拥有的一系列特征得到反映，这些特征对应着不同的效用，从而对消费者的选择产生影响。消费者是从消费商品或服务的特征中获得效用的，即效用是商品或服务的特征的函数，再根据消费者效用最大化的原则，推出商品价格是商品的各方面的特征的函数（温海珍，2004；施雅娟，2013）。特征价格模型在消费者效用最大化以及生产者利益最大化的前提下，利用异质性商品的市场交易价格，构建特征价格方程，然后把这些商品所包含的特征价格计算出来，再运用所计算出来的特征价格因素，探讨其对商品价格有何影响（张之礼，2012）。

由于不同的住宅所包含的住宅特征必然存在差异，如两套不同住宅的楼层分布、所处的地理位置、住宅的建筑面积、住宅周边的交通情况、住宅到CBD的距离等因素必定不尽相同，因此，本质上来说，住宅作为一种商品，它具有明显的异质性。特征价格模型在国外已经被广泛用于研究住宅价格，随着模型的推广，国内许多学者也将其应用于研究我国的房地产市场。

在住宅市场均衡的条件下，假设所有家庭的偏好和收入水平具有同质性，那么住宅价格是住宅属性或住宅特征的一个函数，可以表达为

P(Z)=f(Z1，Z2，…，Zn)　(2.1)

式中，P为住宅价格，Zi为第i个住宅特征（i=1，2，…，n），则相应的住宅特征的隐含价格为

特征价格模型的基本函数形式包括线性形式、指数形式（对数形式）、半对数形式和对数线性形式（温海珍，2004；张之礼，2012；施雅娟，2013）。

（1）线性形式

线性形式的住宅价格函数为

P=α+β1Z1+β2Z2+…+βnZn　(2.2)

式中，βi表示未知的特征系数（边际价格），α表示常数项，P和Zi意义同上。但是由于线性方程式无法表现出边际效用递减规律，所以更常用的是Hedonic模型的指数形式。

（2）指数形式（对数形式）

指数形式的住宅价格函数为

其估计方程为(www.daowen.com)

lnP=β0+β1lnZ1+β2lnZ2+…+βnlnZn　(2.4)

式中，系数βi表示特征Zi的价格弹性，即在其他变量保持不变的情况下，住宅特征的数量每变化1%时住宅价格会变化的百分比。

（3）半对数形式

半对数形式的住宅价格函数为

P=β0+β1lnZ1+β2lnZ2+…+βnlnZn　(2.5)

式中，系数βi表示产品中某一特征的总价格，即βi=ZiPZi。

（4）对数线性形式

对数线性形式的住宅价格函数为

lnP=β0+β1Z1+β2Z2+…+βnZn　(2.6)

式中，系数βi表示特征价格与产品总价格之比，即

如何对特征价格模型的函数形式进行选择和优化，至今还没有明确的检验方法（温海珍，2004）。一般来说，大多数研究者都是经过不断的尝试和修正，根据模型对样本数据的拟合效果的优劣来选择函数形式（张之礼，2012）。