地租理论是土地经济学的核心，早期的研究偏重于农业土地方面的研究。20世纪初，在西方国家快速城市化的背景下，城市土地问题逐渐成为经济学家关注的热点。1964年，阿朗索在杜能的农业区位论的基础上，就城市土地提出竞租理论，后来经Muth（1969）和Mills（1972）等学者的发展，在城市经济学中得到广泛应用（周伟林等，2004）。阿朗索的竞租模型假设城市内部所有的就业、商业和服务都在唯一的市中心，用一组地租竞价曲线来表示城市土地使用的空间分布模式。该模型可以理解为地租和交通成本之间的“互换”（trade off），因此，不同地块的土地价格将随着它到城市中心距离的增加而下降，如图2.4所示。同时，由于不同产业的收益水平不同，根据“价高者得”的原则，最后在城市内部形成了均衡的土地利用结构，由市中心至郊外的用地功能依次表现为商业区、工业区、住宅区和农业区（张之礼，2012）。

图2.4　阿朗索的竞租地价空间结构模型(www.daowen.com)

阿朗索的竞租模型成功地将空间关系和距离因素引进经济学领域，但由于一些假设条件在客观现实中不一定成立，受到诸多学者的质疑。比如该模型假定城市是单中心的，然而，一些实证研究却发现到CBD的距离与房地产价格的关系呈现显著正相关（Heikkila et al.，1989）。在阿朗索模型的基础上，部分学者（Papageorgiou et al.，1971）提出了多中心城市竞租曲线。事实上，特别是对中国的大城市而言，多中心形态更能贴切地表征城市的空间结构。以图2.5为例，城市由一个中心、两个次中心组成，土地和住宅价格同时受到三个中心的影响。当然，针对单个中心而言，依旧在其影响范围内都存在一条与距离负相关的竞租曲线。总体而言，房地产价格随着到主中心距离的增大而降低，但是由于次中心的作用，房地产价格可能出现波动。

图2.5　城市次中心影响下的竞租曲线