区位理论是城市地理学和城市经济学的核心基础理论之一，经常用来解释人类经济活动的空间分布及其演变机制（彭鲁凤，2010）。

（1）古典区位理论

在《孤立国与农业和国民经济的关系》《工业区位论》和《南部德国的中心地》中，杜能、韦伯、克里斯塔勒三位德国学者先后于1826年、1909年、1933年提出了农业区位论、工业区位论与中心地理论。这是古典区位理论的三大经典理论，虽然它们研究对象不同，但是方法相似，均采用新古典经济学的静态局部均衡分析方法，以完全竞争市场结构下的价格理论为基础进行区位决策。它们对后来的区位研究起到了指引方向的作用，是人们认识和研究区位的基础，也是认识居住区位的基础理论（周华，2005；张之礼，2012）。

古典区位理论是城市社会空间研究的基础，影响深远。其关注的核心要素是距离，无论是农业区位、工业区位还是市场区位等，都是以距离为基础进行研究的（彭鲁凤，2010；韦国坚，2013）。如杜能（1826）的研究揭示了运输费用差异对于农业土地经营类型的影响，这对研究城市房地产价格的空间变化规律具有重要的借鉴意义，实际上，这为阿朗索（1964）的城市竞租理论奠定了重要的基础。但是，古典区位理论探讨理想市场模式下经济活动区位，存在一定的局限性，例如假设条件过于理想化，一些理论注重理论推导，与实际相去甚远等。

（2）城市空间结构理论

有关城市内部空间结构的研究历史悠久，其中以三大古典模式（同心圆、扇形和多核心模式）最为著名。参考郭鸿懋等（2002）、华伟（2004）和周伟林等（2004）的研究，我们对相关内容做一归纳。

1925年，伯吉斯（E.W.Burges）分析了芝加哥城市土地利用空间结构，提出了同心圆理论。基于社会生态学里的入侵和承继（invasion-succession）概念，伯吉斯认为，城市内部空间结构以不同用途土地围绕单一核心，有规则地向外扩展，形成圈层式结构（见图2.1）（彭鲁凤，2010；韦国坚，2013）。自内向外，该结构主要包括五个同心圆：核心圈层为中心商业区（central business district，CBD），是城市社交、文化和经济活动的中心；围绕商业中心，依次为过渡区和低、中、高收入阶层的居住区。在宏观效果上，同心圆模式基本符合单中心城市模式。

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图2.1　同心圆模式

霍伊特（H.Hoyt）根据对美国64个中小城市以及芝加哥、纽约等大城市的住宅区的分析，于1939年提出了扇形理论（温贺，2003）。与社会学家伯吉斯不同，霍伊特以经济学家的眼光，关注交通对城市空间结构的影响，对同心圆模式进行了改进。扇形理论认为，各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展（见图2.2）。该理论认为，沿着某些交通线路或自然障碍物最少的方向，土地使用模式由市中心呈扇形向郊区发展。虽然这一模式仍然没有脱离城市圈层的概念，但增加了方向要素，由于特定道路可达性和定向惯性的影响，各类用地逐渐在其两侧形成。

图2.2　扇形模式

城市空间结构的多核心理论最早是麦肯齐（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，后由哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）于1945年加以完善（温贺，2003；胡桥，2011）。该理论认为，随着城市的发展，城市内部会出现多个商业中心，其中一个为城市的主要核心，其余为城市次核心（见图2.3）。多核心理论反映了城市空间发展的趋势，从客观现实来看，很多大城市都具有多中心的城市形态。当然，多核心概念并不完全排斥同心圆模式的存在，围绕城市内的单个中心或次中心，其周边区域可能具有同心圆模式的特征。

图2.3　多核心模式

从同心圆模式、扇形模式到多核心模式，城市空间结构理论模型的演化体现了城市形态对土地利用的影响，也反映了土地价值在空间上的差异。住宅价格与土地价格的联系密切，因此，城市结构的变化也将深刻地影响住宅价格。随着我国城市化进程的推进，住宅价格空间结构是否存在类似的同心圆模式或多核心模式，是一项值得深入探讨的课题。