传统经济学的价格理论分析以同质商品为对象，而特征价格理论则以差异化产品的价格为分析对象。传统的微观经济学理论认为，效用是由消费商品的数量产生的；而特征价格理论则基于商品的异质性，认为商品的特征隐含地反映了商品效用，消费者是从消费商品或服务的特征中获得效用的。从理论基础来看，特征价格理论主要包含以下两方面内容（温海珍，2004）。

（1）新消费者理论

新消费者理论由Lancaster于1966年提出。其基本理念认为，对于异质性商品，消费者购买商品是基于商品所拥有的诸多特征，而不是由于商品自身；这些特征产生效用，特征的组合最终决定了产品的价格（Lancaster，1966）。

住宅是一种典型的异质性产品。任意一套住宅的价格，与该套住宅的装修程度、住宅所处的环境、交通便利程度、教育配套等因素有关。新消费者理论认为，不同住房之间，价格与住房的有用性呈正相关，住房有用性越高，住房价格越高。这里的住房有用性是指住房满足消费者需求的能力，是消费者根据住房的装修、周边交通、教育等所有因素对住房的综合评价。显然，用单一的价格来表征异质性产品不是非常恰当；针对产品所包含的特征，常常采用一系列价格来对应产品的品质；这些价格是隐含的，并不能在市场上直接观察得到，我们把它称为特征价格（温海珍，2004；张之礼，2012）。

（2）特征供需均衡模型(www.daowen.com)

1974年，Rosen就产品特征提出了供需均衡模型，后来众多学者在此基础上，对模型进行不断优化，使得特征价格理论逐渐发展为一种基本完善的理论。

特征价格理论认为，商品的价格是由组成商品的各个特征的价格构成的，因此商品的价格可以分解为每个特征对应的特征价格或隐含价格。由于住宅特征的数量及组合方式存在差异，不同住宅的住宅价格便产生了差异。通过分析每增加一单位特征，消费者愿意额外支付的费用，可以评估这种特征的隐含价格（彭鲁凤，2010；韦国坚，2013）。

由于住宅具有空间固定性和异质性，在产品的位置、楼层、面积、环境、配套等诸多特征之间有明显的差异，特征价格模型（hedonic price model）被国外学者广泛用于城市住宅价格的研究。在城市化和住房制度改革的背景下，我国房地产市场得到快速发展，住房数据获取也逐渐变得可行，国内不少学者运用特征价格模型对住宅市场展开了研究，在价格指数构建（王力宾，1999；雷怀英等，2007）、房地产价格评估（王德等，2007）、住宅市场分析（马思新等，2003；温海珍等，2004，2006；温海珍等，2010）等领域取得了众多成果。