1.土地开发成本计算

土地开发是房地产开发的主要内容之一，其开发的产品是建设场地。

土地开发成本是指企业因开发土地而发生的各项直接费用和间接费用。发生的直接费用直接计入成本核算对象；发生的间接费用因为涉及两个或两个以上成本核算对象，因此，待场地完工之后，再按一定的标准在各成本核算对象之间进行分配。分配标准通常以直接费用为基础。

【例6-6】华夏房地产开发有限公司开发甲、乙两地，开发面积分别为400亩和600亩，甲地为商品性建设场地，乙地为建商品房开发的自用建设场地。开发期发生土地征用及拆迁费8000万元，其中甲地3000万元，乙地5000万元；发生规划设计费5万元，其中甲地2万元，乙地3万元；应付给承包工程施工单位基础设施费40万元，其中甲地10万元，乙地30万元；另外，甲、乙两地共发生间接费用80.45万　元。间接费用以直接费用为基础分配。其分配结果如表6-7所示。

表6-7　间接费用分配表

土地开发成本核算过程如表6-8所示。

表6-8　土地开发成本核算表

土地开发成本是指企业因开发土地而发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费等，这些费用直接计入“开发成本——土地开发成本”账户，开发间接费用，可先归集在“开发间接费用”账户，期末再分配计入土地开发成本。开发完工后所归集的全部费用，即为土地开发的实际成本。

由于完工后的土地开发项目（即建设场地）的用途不同，开发成本的结转方法也有所区别：为有偿转让而开发的商品性建设用地，开发完成，即形成企业最终产品——开发产品，应于竣工验收时，借记“开发产品”账户及其所属明细账户，贷记“开发成本”账户及其所属明细账户；为建商品房而开发的自用建设场地，开发完成后形成企业的中间产品，应在竣工验收时，将其实际成本由“开发成本”账户所属的“土地开发”明细账，结转到“开发成本”账户所属的“房屋开发”明细账。

根据【例6-6】，会计处理如下。

（1）用银行存款支付土地征用及拆迁费，编制会计分录如下：

借：开发成本——商品性土地开发成本（甲地）　30000000

　　　　　　——自用土地开发成本（乙地）　50000000

贷：银行存款　80000000

（2）用银行存款支付前期工程款，编制会计分录如下：

借：开发成本——商品性土地开发成本（甲地）　20000

　　　　　　——自用土地开发成本（乙地）　30000

贷：银行存款　50000

（3）应付承包工程施工单位基础设施工程款，编制会计分录如下：(www.daowen.com)

借：开发成本——商品性土地开发成本（甲地）　100000

　　　　　　——自用土地开发成本（乙地）　300000

贷：应付账款　400000

（4）分配开发间接费用，编制会计分录如下：

借：开发成本——商品性土地开发成本（甲地）　301200

　　　　　　——自用土地开发成本（乙地）　503300

贷：开发间接费用　804500

（5）结转竣工场地成本（甲地），编制会计分录如下：

借：开发产品——土地（甲地）　30421200

贷：开发成本——商品性土地开发成本（甲地）　30421200

（6）竣工验收乙地，编制会计分录如下：

借：开发成本——房屋开发成本（乙地）　50833300

贷：开发成本——自用土地开发成本（乙地）　50833300

2.房屋开发成本计算

房屋的开发建设是房地产开发企业经营的又一主要内容。房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用支出。房屋开发的用途可归纳为四类：为销售而开发的商品房；为安置拆迁居民而开发的周转房；为出租而开发的经营房；为受托而开发的代建房。

房屋开发成本的计算方法与土地开发成本计算相同。

3.配套设施开发成本计算

配套设施开发是指企业根据城市建设规划的要求，或项目建设设计规划的要求，为满足居住需要，与开发项目配套的各种服务性设施的建设。配套设施分为两大类。一类是非营业性公共配套设施，如居委会、派出所、幼儿园、水塔、公厕等。这类非营业性设施所发生的支出应计入开发项目的成本。另一类是小区内配套设施项目，其中不能或不准备有偿转让的，其支出计入开发项目的成本；凡准备有偿转让的配套设施，其配套设施支出应单独计算其成本，以便计算有偿转让配套设施的盈亏。

4.代建工程开发成本计算

代建工程开发成本是指房地产开发企业受托代为开发建设的工程或中标承建的开发工程，如市政工程等所发生的各项费用支出。其成本计算方法与土地开发成本计算方法相同。