1.房地产开发企业成本核算的特点

房地产开发企业是指从事土地、房屋建设的开发、销售、出租等生产经营活动的企业。它向社会提供的是房屋、土地等不动产形式的产品，主要业务包括土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建工程开发等。其成本核算的特点如下。

（1）成本核算对象。房地产开发企业的成本核算对象应根据开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定。成本核算对象，就是承担开发建设费用的开发产品。具体来说，房地产开发企业成本核算对象有以下三种情况。

①一般的开发项目，可以以每一独立编制的设计概（预）算，或以每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

②同一开发地点、结构类型相同的群体开发建设项目，如果开工、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并作为一个成本核算对象。

③对于规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分，划分成若干个分部开发项目，然后以分部开发项目作为成本核算对象。

成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

（2）成本核算期。开发产品的成本核算期，一般以开发产品的开发周期为准。

（3）成本核算项目。房地产开发产品在核算上包括下列五个成本项目。

①土地征用及拆迁补偿费，指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开发而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费，有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物回收的残值收入）以及安置动迁用房支出等。

②前期工程费，指开发项目在前期工程阶段发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察和测绘等支出。

③建筑安装费，指开发项目在开发过程中发生的各种建筑工程费用，包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费用和自营方式发生的各种建筑安装工程费用。

④基础设施费，指开发项目在开发过程中发生的各项基础性设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫和绿化等工程发生的支出。例如，“三通一平”和“七通一平”，“三通”指通水、通电、通道路，“七通”指通水、通电、通道路、通气、通热、通信、通排水，“一平”指平整土地。

⑤公共配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、水塔以及公共厕所等设施的支出。在确定公共配套设施支出的内容时应注意两点：一个是公共配套设施必须限定在开发小区内，另一个是公共配套设施的范围必须是不能有偿转让的公共配套设施。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施成本”账户中单独核算。(www.daowen.com)

⑥间接费用，指房地产开发企业在开发现场组织管理开发项目建设而发生的职工薪酬、修理费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费以及周转房摊销等。各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”账户中核算。

2.成本核算需设置的账户

为核算企业在土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发过程中发生的各项费用，需设置“开发成本”和“开发间接费用”账户作为成本类账户。

“开发成本”账户反映企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费等直接费用。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”“房屋开发”“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账。

“开发间接费用”账户反映所发生的间接费用，月末应分配转入开发成本。本账户应按企业内部不同的单位、部门设置明细账。

3.成本核算程序

（1）归集开发费用，具体包括：

①在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本计算对象，即借记“开发成本”账户及其所属明细账户，贷记有关账户。

②为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费用”账户，即借记“开发间接费用”账户及其所属明细账户，贷记有关账户。

③将“开发间接费用”账户归集的开发间接费用，按一定的方法分配计入各开发成本计算对象，即借记“开发成本”账户及其所属明细账户，贷记“开发间接费用”账户。

（2）计算并结转已完工开发产品的实际成本。计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，并将其结转计入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

（3）按已完工开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转有关账户。按已完工开发产品的实际功能和去向，将开发产品的实际成本借记“经营成本”“分期收款开发产品”“出租开发产品”“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。