（一）投资性房地产的取得

1.外购投资性房地产

企业外购的房地产，对外出租或用于资本增值的投资时，按照取得的增值税专用发票上的金额，借记“投资性房地产”账户，“应交税费——应交增值税（进项税额）”账户；按实际支付的款项，贷记“银行存款”等账户。

2.自行建造投资性房地产

企业自行建造的房地产，在自行建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值时，借记“投资性房地产”账户，贷记“在建工程”“无形资产”等账户。

（二）投资性房地产的后续计量

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等账户，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户。取得的租金收入，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”等账户。

投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”账户，贷记“投资性房地产减值准备”账户。对于已经计提减值准备的投资性房地产即使其价值又得以恢复，也不得转回。

（三）投资性房地产的后续支出

1.资本化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修来改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

投资性房地产转入改扩建工程，借记“投资性房地产——在建”“投资性房地产累计折旧”账户，贷记“投资性房地产”账户；发生的后续支出，借记“投资性房地产——在建”账户，贷记“银行存款”“应付账款”等账户；改扩建工程完工，借记“投资性房地产”账户，贷记“投资性房地产——在建”账户。

2.费用化的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，如对企业投资性房地产进行日常维护发生的支出，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本），借记“其他业务成本”等账户，贷记“银行存款”等账户。

（四）投资性房地产的转换

房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据主要包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。

1.非投资性房地产转换为投资性房地产

（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产。

作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”账户，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”账户；按其账面余额，贷记“开发产品”等账户。

（2）自用房地产转换为投资性房地产。

自用建筑物停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，转换日通常为房地产的租赁期开始日，通常应于租赁期开始日将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于赚取租金或资本增值，该土地使用权相应地转化为投资性房地产。在此情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后、确定用于赚取资金或资本增值的日期。

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧（摊销）”“投资性房地产减值准备”账户，按其账面余额，借记“投资性房地产”账户，贷记“固定资产”或“无形资产”账户；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”账户，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”账户，贷记“投资性房地产减值准备”账户。

2.投资性房地产转换为非投资性房地产

（1）投资性房地产转换为自用房地产。

投资性房地产转换为自用房地产。即企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。例如，企业将出租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

企业将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等账户，按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”账户，贷记“投资性房地产”账户；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户，贷记“累计折旧”或“累计摊销”账户；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”账户，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”账户。

（2）投资性房地产转换为存货。

若房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发并用于对外销售，则该房地产从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构做出书面决议并明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值来借记“开发产品”账户，按照已计提的折旧或摊销来借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户，原已计提减值准备的，则借记“投资性房地产减值准备”账户；按其账面余额，贷记“投资性房地产”账户。

（五）投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用却不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该投资性房地产。

企业可以通过对外出售或转让的方式来处置投资性房地产以取得投资收益。对于那些由于使用而不断磨损直至最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失而发生毁损的投资性房地产，应当及时进行清理。若企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，则应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。此外，企业因其他原因，如非货币性资产交易等而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。

处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”等账户；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”账户，按其账面余额，贷记“投资性房地产”账户；按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”账户。

【任务实施】

任务6.1.1　租赁期开始日，6月5日，红星机械有限公司账务处理：

借：投资性房地产——写字楼　12 000 000

应交税费——应交增值税（进项税额）　1 080 000

贷：银行存款　13 080 000(www.daowen.com)

任务6.1.2　租赁期开始日，7月5日，红星机械有限公司账务处理：

土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产[6 000 000×（1 000÷3 000）=2 000 000元]。

借：投资性房地产——厂房　10 000 000

贷：在建工程　10 000 000

借：投资性房地产——土地使用权　2 000 000

贷：无形资产——土地使用权　2 000 000

任务6.1.3　租赁期开始日，6月15日，红星机械有限公司账务处理：

借：投资性房地产——写字楼　550 000 000

累计折旧　3 000 000

贷：固定资产　550 000 000

投资性房地产累计折旧（摊销）　3 000 000

任务6.1.4　红星机械有限公司账务处理：

（1）计提折旧。

每月计提折旧18 000 000÷20÷12=75 000（元）。

借：其他业务成本　75 000

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）　75 000

（2）确认租金收入。

借：银行存款（或其他应收款）　87 200

贷：其他业务收入　80 000

应交税费——应交增值税（销项税额）　7 200

（3）计提减值准备。

借：资产减值损失　3 000 000

贷：投资性房地产减值准备　3 000 000

任务6.1.5　红星机械有限公司账务处理：

借：固定资产　50 000 000

投资性房地产累计折旧（摊销）　22 000 000

贷：投资性房地产——厂房　50 000 000

累计折旧　22 000 000

任务6.1.6　红星机械有限公司账务处理：

（1）2019年5月15日，投资性房地产转入改扩建工程。

借：投资性房地产——厂房（在建）　14 000 000

投资性房地产累计折旧　6 000 000

贷：投资性房地产——厂房　20 000 000

（2）2019年5月15日——12月15日。

借：投资性房地产——厂房（在建）　1 500 000

贷：银行存款等　1 500 000

（3）2019年12月15日，改扩建工程完工。

借：投资性房地产——厂房　15 500 000

贷：投资性房地产——厂房（在建）　15 500 000