在估算出项目的总投入后，接着就要估算出项目的总收入，然后根据这两个数据算出项目的利润率，该过程称为房地产项目的经济效益分析。

案例 上海某房地产项目的经济效益分析如下：

（1）项目开发成本及费用汇总

经估算本项目的总投资为23591.77万元。项目的开发成本及费用汇总，如表3-28所示。

表3-28 项目的开发成本及费用汇总

（续）

（2）资本金及资金筹措

资本金：暂定本项目自有资金达到总投资的30%以上。

其他资金：项目总投资另外的70%可由开发商通过股东及银行贷款进行筹措。

（3）项目经济测算

1）销售收入测算。

按可售面积110300m²计，销售金额共计31702万元。销售收入测算，如表3-29所示。

表3-29 销售收入测算

2）经济测算汇总表。

经济测算汇总，如表3-30所示。

表3-30 经济测算汇总

（续）

（4）主要财务指标

投资毛利润率：25.04%。

投资净利润率：16.69%。

动态投资回收期：9.82个季度。

参数：年贴现率以10%计。

季度贴现率以2.41%计。

具体现金流，如表3-31所示。

表3-31 具体现金流（单位：万元）(www.daowen.com)

（续）

参数：年贴现率r=10.00%；内部收益率r=9.04%；季度贴现率I=2.41%。

商业项目的经营方式包括了销售、出租和自营几种方式，在进行项目营业收入的估算时，需要分别对销售项目、出租项目和自营项目的收入进行估算。

案例 如某商业综合体项目的营业收入估算如下：

（1）资金筹措

该项目资金来源于三个渠道：

1）自有资金160000.00万元，约占总投资的35.24%。

2）预售款反投资144038.46万元，约占总投资的31.72%。

3）银行借款150000.00万元，约占总投资的33.04%。

（2）营业收入估算

1）销售收入估算。

该项目的销售收入主要来源于室外步行街、底商、精装SOHO写字楼、酒店式公寓及其地下停车位的销售。该项目将于建设期第1年开始预售，预售3年；销售期1年，即计算期第4年。

该项目销售部分产品的价格制定总体原则为：参考本市近几年类似项目的总体价格水平，在进一步充分调研周边类似项目的价格水平的基础上，根据项目建设的实际成本制定合理的价格。

根据市场分析，该项目具体销售价格和销售进度详见表3-32所示。

表3-32 销售价格和销售进度表

注：地下车位售价为总价10000万元。

该项目销售总收入为466200.00万元。其中，第1年为42624.00万元，第2年为157222.00万元，第3年为190466.00万元，第4年为75870.00万元，预售收入为390312.00万元。

2）租金收入估算。

根据上述市场分析，该项目所在地域交通便利，现有的商务氛围较好，相信随着项目投入使用，所在区域的租金会有一定增长，区域商务氛围会加强。

该项目购物中心和甲级写字楼用于出租，购物中心主要包括步行街、万千百货、娱乐楼、综合楼、超市。

根据市场分析具体各部分出租价详见表3-33所示。

表3-33 出租价格表

3）酒店收入估算。

根据市场同类项目比较分析，确定该项目商务酒店每年收入为1000.00万元。