房地产项目的配套主要包括设备配套、设施配套和智能化配套三个方面。设备与设施的区别在于设备是购买回来的，如电梯；而设施是建造的，如一些公共活动场所。在对房地产项目的配套进行建议时，需要注意以下配套的设置要点：

（1）休息区

休息区是交流、约会的中心区。因此，配置适当的座位是必需的，但不要显得过大，尤其是在购物中心的中庭及儿童游戏场附近。走廊上的餐厅及咖啡座等有桌子的座位，能给购物者提供另一种座位休息的选择。

（2）儿童游戏区

显眼的儿童游戏区也是很重要的。因为它不仅在父母亲购物时提供儿童一个可被照顾的场所，同时也可成为一个地标，这个地标可塑造成商场的特色。在儿童游戏区内也可以考虑置放一些游戏设施，它们对于商场而言也是一种收入财源。其他游戏设施则可做成动物的形态，能让儿童穿进穿出、爬上爬下。另外，立体的预制玩具也是儿童所喜爱的。

（3）休息椅

休息椅布置三忌：

一忌：与垃圾桶相邻。休息椅设置避免与垃圾桶太近，否则垃圾异味会影响休息椅的休息功能。一般与垃圾桶相距约10m以上。

二忌：阻碍客流。休息椅的布置要避免占用过多空间，阻碍行人，形成间接阻塞。

三忌：无规则设置。休息椅布置时，要通过有序规则布局，避免零乱，影响商场美观。

（4）垃圾桶

商场需设置符合环保质量管理标准的高品质垃圾桶，摆放位置：

1）公共通道应结合休息区、扶梯口等处摆放，以30～50米摆放一个为宜。

2）公共卫生间门口、电梯厅等处均需摆放。

3）过道拐角处。

（5）垃圾处理场

1）现行国外购物中心的垃圾处理方式，大都是预先集中到一个地方，待压缩处理后再行运走。同时，由于餐饮业的加入，垃圾除了压缩之外，经常还必须加以冷冻处理，以避免恶臭的产生。因此在商业项目的垃圾处理场中，应该考虑配置空调设施。

2）一般垃圾处理场皆就近设置于货运装卸场旁边，以便垃圾集中并处理后立即运走。但如果本项目的面积过大，则随时清运的垃圾应该先行送至多处临时垃圾集中地（垃圾房），再统一运至处理场。

3）专用垃圾房应设立四～六处，其中一处为危险品垃圾房；每处分设干、湿垃圾房，每组面积不小于60m²，主力店垃圾房应另外单独设立。

4）垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，或货梯口及卸货区的附近，垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道，通道的净高应满足当地垃圾清运车的高度。

5）垃圾房的建造标准：墙面、地面铺瓷砖，墙面到顶，地面包括排污沟满铺；配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯、泄爆口及可燃气体报警装置和自动强制排风系统，以确保商场安全。

（6）装卸货场

根据其核心店的要求，大型购物中心常有多处装卸货场的设施。为了保证作业效率，装卸货平台的数量及货车进出的线路事先应该要有周密的计划安排，避免发生作业等待或者货车进出不方便且费时的情形。尤其是设置在地下室的装卸货设施，必须考虑到货车在狭窄空间如何调头及有限的车道如何加以管制的问题。

考虑到大型商场设置有较多的餐饮商铺，应在地下停车场货运电梯口处设立面积为100～200m²的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于3m的货车通道。

（7）无障碍设施

商场应考虑“以人为本”的优质服务理念，专门设置供残疾人或老年人使用的无障碍设施。

这些无障碍设施，其主要部位为建筑入口、水平通道、垂直交通、洗手间、停车车位、室外通路及轮椅标志等。如男女洗手间的入口、通道、残疾人的隔间厕位及厕位两侧的安全抓杆，应符合乘轮椅者进入、回旋与使用要求。当设有残疾人专用洗手间时，可取代公用洗手间设置的残疾人厕位。

距商场入口最近的停车车位，应提供给残疾人使用，或在建筑入口单独设残疾人停车车位。在无障碍设施的地方悬挂醒目的轮椅标志，告知残疾人可以通行和使用。

（8）洗手间

商场洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能。

1）洗手间的布局必须要设置在商场的“隐性”位置，与商场的经营区有一定的间隔距离，避免异味。同时，为了保持洗手间的洁净度与空气的清新，应将大、小便区域分隔开。洗手间的清洁卫生要与商场的整体档次相符合。

2）采用回避法。商场某些业种，如饮食、食品类等，应回避与洗手间相邻。

3）确定数量。结合商场客流数确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，且应每层都设置。一般来说卫生间的数量要根据商场平均每天的客流和男女比例来定，这里就没有一个硬性的标准了。像广州天河城每天客流量在10万～20万人，它每层设置8个洗手间（男女各4间）就足够了。

4）要具有人性化。常逛商店的人都知道，很多装修不错的商业项目，卫生间都惨不忍睹，不是卫生条件太差就是地方太小，有的购物中心厕所的指示标志像是迷宫，给顾客带来极大的不便利。但北京市的几家大型购物中心在厕所的设计方面就颇具人文关怀。比如国贸商城卫生间随处可见，而且卫生条件良好；太平洋百货和君太百货的卫生间里供应厕纸、洗手液和热水等等；去过西单中友百货的人，大多都会对购物中心的“主题厕所”印象颇深，比如“运动、梦幻”等为主题的设计甚至让人对WC都“流连忘返”，而且顾客购物疲乏之余，可以坐在宽敞明亮甚至还飘散着阵阵清香的洗手间的真皮沙发上，适当补妆、休息，无疑也可以缓解购物的劳累。

5）卫生间内应增加应急照明，地面应采用防滑地砖，灯具及排气扇的位置要根据蹲位的位置合理安排。

6）两个卫生间的间距最好为80～100m，卫生间可与主力店合用，但每层至少应设置一处商场专用卫生间，以满足商场与主力店错时营业时使用需要。

7）卫生间不宜占用商铺位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在通道内而无须直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响。

8）卫生间应作无障碍设计，每处卫生间男间蹲位不少于3个，女间蹲位不少于6个，均以蹲便器为主；残障人专用间蹲位1个，采用坐便器，辅助设施完备；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个，其中儿童专用1个；女卫生间还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小孩的顾客使用。

9）卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为40cm为宜。卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间；由于餐饮区域卫生间使用频繁，还应酌情考虑在餐饮区增设员工专用卫生间。

10）建议在商场各层适当位置（通常可在卫生间附近或卫生间前室）设置一处顾客吸烟室，面积在10m²左右，并设置通风排烟设施。

（9）客服中心

客服中心可设置在扶梯下方或中庭区域。客服中心接待台应由内装单位负责设计制作，风格与周围环境协调一致。客服中心所需的供电、通讯、网络、广播等须一并安装到位。如商场过长或者体量过大（长度超过350m或建筑面积超过5万m²）可考虑增加一个客服中心。

（10）电梯和扶梯

1）扶梯洞口周围空隙须安装防坠网。

2）扶梯两端与护栏衔接的部位，以及两组扶梯之间的间距部分，除采用不锈钢造型连接外，为防止缝隙过大，还需再增加安全玻璃拦隔，所有缝隙必须保证能够阻挡儿童穿过。

3）地下电梯大堂、扶梯厅隔断可多采用玻璃设计，以增强其通透性，便于客人方便找到进出通道。

（11）管道井

1）步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置，并将管井面向通道开门。

2）尽量减少在商铺内设置管道井，如确需设置管道井，其位置不能占据商铺的临街面。

3）商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置则必须设置在商铺门外侧。

（12）屋顶设施

1）商场屋顶设备设施的安装，应统一规划、有序排列。所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向，避免对塔楼居住环境的不良影响。

2）应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题，烟气异味问题，以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字楼的影响和预防处理。

3）由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店通常需要独立设计安装VRV空调系统，裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础。

4）屋顶油烟井距同层其他建筑物水平距离要达到20m以上。

（13）管理用房

1）商业管理用房由商管公司提供平面布置。

2）管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设置专用卫生间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室。

3）员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施。

4）物管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统（消防、电话、网络）等均应独立设置。

5）城市综合体中管理用房涉及销售物业管理用房的（如住宅、写字楼），销售物业处办公室应单设，并应采取措施（如门禁等）与商业管理办公区域分开。

（14）设备间和值班室

1）开闭所、变电所、制冷机房、消防控制中心最好规划在同一层相邻区域，以方便运行管理。

2）应为供电局预留一般为10KV的开闭站的位置。

3）为方便对各主机设备的管控，最好增设运行值班室并将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗。

4）设备房必须有空调设施（通风和散热）。

5）所有强弱电间门应向外开。

6）值班室的位置可由商管公司提供或确认，值班室的建造标准可参照物管用房的标准。

7）地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后维修；为便于设备安装和日后维修，地下设备间的门应朝向车场开阔区域；若超市等主力店设置于地下区域，其购物手推车临时停放区不宜设置在设备间门口周边。(www.daowen.com)

8）如果各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间。

（15）电梯厅

1）电梯厅不建议设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备。

2）鉴于北方冬季地下车库温度较低，为防止管道爆裂、损坏造成跑水、殃及电梯及底坑设备安全，可将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。

3）通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆。

在对房地产项目的配套进行建议时，策划人员应先明确配套的原则，然后再对各种配套进行建议。

案例 重庆某房地产项目的配套建议如下：

（1）配套原则

1）充分利用周边的市政配套。

2）兴建与周边互补的商业配套项目，弥补项目配套不足的缺陷。

3）商业配套不能影响小区的居住环境和品质。

（2）会所规划

引入“泛会所”的概念，将部分室内会所的功能延伸至室外，使整个社区就像是一个大会所。作为大社区的会所，它的功能也应该多样化，会所可以设置如下的项目，老年活动中心、图书阅览室、儿童游乐园、健身房、桌球室、棋牌室、乒乓球室、美容健康中心、酒吧、网吧、多功能室、诊所等。

1）室外设置。

室内外恒温泳池。

曲径。蛇形跑道，增加趣味性，提高身体的柔韧性。

攀爬架。旁边用绿篱遮挡，锻炼者必须通过攀爬架前进，用于增加上肢的力量。

绿色生态迷宫。可与泳池或小区内的绿化相结合。

赤足步径。由鹅卵石步径、热辐射地面步径、涉水木炭步径、各类药池（次氯酸钠，麦饭石等）组成。

2）会所的经营及服务标准。

会所的经营一般由物业管理公司或开发商的客户服务部门来组织和协调管理。服务的标准可参照ISO9002的物业管理服务标准来进行，以提高物业的档次。

（3）商业项目的配置

社区里应该配备一定规模的小型超级市场、菜市场、便利店、药店以及餐饮和茶社等辅生活服务的设施，来满足社区生活的基本需要，同时可弥补所处街区功能的不足。

商业的设置和分布原则既要保证基本生活的需要，又要兼顾环境的完整和交通的便利。基本的生活商业设施宜设置在交通的主要通道上和社区的大门入口处；休闲的商业设施宜设置在主要的休闲场所，与具有休闲功能的项目设施同时配套使用。

（4）小区能源设施的配置

小区内除了配备应有的基础能源设施以外，还应尽量配置高效、节能、环保的其他社区能源供给设施。如屋顶太阳能设施，小区统一供热供暖设施（分户中央空调）等。

住宅智能化作为一种新的住宅科技，通过短短几年的快速发展，在我国得到了广泛的应用。现在，智能化应用已成为居民进行住宅消费的重要参考因素。但智能化配套也并非越高级越好，而是应与项目的档次相适应。住宅小区智能化各档次的配置标准，如表3-21所示。

表3-21 住宅小区智能化各档次的配置标准

对于开发多种物业类型的项目，由于不同的物业类型其对智能化配套的要求也不尽相同，因此策划人员应分别针对每种开发类型的智能化配套进行建议。

案例 武汉某房地产项目的智能化配套建议如下：

（1）写字楼必要的智能化系统

1）楼宇设备监控系统。

供热、通风和空气调节系统。

给排水及中水系统。

照明设备系统。

电梯监控系统。

2）停车场管理系统。

3）广播音响系统（紧急广播疏散）。

4）安保监控系统。

安保监视系统。

巡更系统。

防盗系统。

5）消防自动化系统。

消防报警系统。

喷淋灭火系统。

通风排烟系统。

6）办公自动化系统。

共享信息系统。

办公与文件处理流程自动化管理系统。

物业管理辅助系统。

电子邮件系统。

设备共享系统。

7）信息自动化系统。

网络通信系统。

电视通信系统。

无线通信系统。

程控电话用户交换系统。

（2）公寓必要的智能设施

出入口的管理。

闭路电视监控系统。

对讲防盗系统。

水、电、气等远程抄表。

住户报警系统。

物业计算机管理系统。

信息网络系统。

车辆出入、停车管理系统。