业种业态组合分布规划，业内常简称为业态规划，指的是开发商根据项目所在城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营，而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。
丰富的业种、业态组合是商业项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是商业项目空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。商业项目业态规划一般要遵循以下原则：
（1）符合城市经济发展水平
一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的项目必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。只有这样，才不会与城市的发展相脱节。在面临竞争的情况下，如果项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其他能够提供更好的商品、价格和服务的项目，这样势必降低本项目的客流量，而其他卖场却扩大了市场范围。
城市经济发展的潜力直接决定了项目业态规划必须具有一定的超前性。一个项目可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致项目的经营失败。
当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。项目的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的整合。否则就容易盲目跟风，频繁变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。
（2）同业差异，异业互补
同业差异就是指市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。比如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市。
异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客亲身体验变化，提高其消费兴趣。比如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
商业地产开发要避免商业业态的重叠和商业的单一性，要通过几种业态的组合，给消费者提供所需求的产品和服务。开发商最重要的工作是完善商业业态，因为大家同在一个屋檐下，自然需要共同做好这个项目。
（3）在商业项目的业态规划中，要充分考虑不同业种的聚客能力
一般而言，具有经营能力的商店即具有聚客能力。聚客能力强的商店对购物中心的贡献，不仅仅局限于单店经营业绩好，更重要的是它们会吸引周边商店的人流，形成整体良好的经营效果。一旦经营业绩效果开始显现，成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。
通常认为，大主力店具有较强的聚客能力。比如大型超市、大型百货、美食广场等。但不同的主力店其聚客能力也有不同，例如建材超市，相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其他的业种，顾客进入KTV后消费就会相对单一，对于周边其他的小业态的带动也会相对减弱。业态规划中要详细考量主力店的聚客能力。
各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费客层基本是全客层的，比如餐饮业；有些消费则具有很强的针对性，比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。因此不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。
（4）业态规划要有利于提升商场的综合价值
比如商场中主力店是回报的重点，但仍可以利用一些缝隙，把五平方米给面包店。面包店的流水很少？可以免费让它进来，它构成商场服务链的一环。另外五平方米给了冷饮店，那边五平方米给了报刊亭，这些都不要钱，但是要他进来，这样综合起来才能提升商场的整体价值。商场的价值是商业运作的价值。
（5）商场租金支付通常有用单一租金或租金与营收抽成配合的租金给付方式
但不同业种商户的租金承受力各有差异。因此在进行业态规划时，应参考不同业种的租金承受能力，进行合理布局安排。同时，要经过合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
（6）要考虑经营商家的需求
业态组合定位有许多选择，但任何选择都必须考虑大量的细节，内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜，商铺面积如何划分才利于招商又利于经营，公摊面积多少方易为经营商接受，所有这些细节都必须与项目的业态组合定位“精准”吻合。
（7）要考虑终端消费客户群的需求
业态功能组合必须尊重客户的购物习惯，方便客户购物，引导客户在商场里停留得更久，使客户产生强烈的购买欲，保证人流的良性循环，使客户在商场里逗留更长时间，保证消费者在这一微环境中保持愉快的心态和较高的兴致。
（8）要有市场的支撑
丰富的业种、业态组合是商业项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是商场空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
（9）经营内容组合
顾客来到一个商场，他可能会花上半天的时间，甚至是一整天的时间，所以在经营内容组合上，商场必须想到更多方面、想得更加全面，制定一个既适合自己的发展，也适合消费者需要的业态组合和分布。
商业地产具有“恐高症”，楼层越高就越不受投资者追捧。一般而言，商场二楼以上的商铺以及商场的负一、二楼等相对不能充分分享人流。因此目前很多商场包括购物中心，都把购物设计在底层，高层定位为娱乐休闲。商场在前期规划设计时就应该考虑商业地产的这个特性，针对不同建筑层的业态设计商场。如果商场没有个性鲜明、因地制宜、引导客流、全面协调的整体规划布局，往往很容易造成高层商铺长期空置。商业地产项目的楼层业态规划一般要遵循以下8个原则：
1）按照消费者的购物目的进行业态分布。对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业种类型，适宜分布在较低的楼层。比如化妆品、珠宝、手袋，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的。而对于经营目的性较强的业种类型，适宜分布在较高楼层，比如办公用品、家用电器、娱乐等适宜分布在较高楼层上。
2）按照商品属性进行业态分布，一般而言购买频率高、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处，如百货日用品。而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层，如家电、家居用品等。
3）购买频率高、交易零星、选择性不强的业种，应设在消费者最容易感知的位置，如一层、负一层或二层，以便于他们购买、节省购买时间，如超市。花色品种复杂、需要仔细挑选的业种及贵重物品，要针对消费者求实的购买心理，设在商场的深处或建筑的上层，以利于消费者在较为安静、顾客相对流量较小的环境中认真仔细地挑选。
4）一般情形下，大的购物中心里面少不了超市、百货、专业卖场等业态，这些业态的商家作为主力店来处理，每个业态分配到的面积是多少，楼层怎么安排都是个讲究。最上层一般适合安排饮餐，如果没有条件则可以安排超市，超市安排在最上层或是地下层，因为超市的租金不高；百货会安排在二层～四层；专业卖场如家电或是IT连锁可以安排在三层或是四层；每层可以安排服务性的机构（如美容、咖啡店等）。这样；再加上其他的品牌专卖店，整个购物中心的业态就十分清晰了。
5）从商品流动性考虑，一般流动性强的、日常需求较大的商品被安排在比较低的楼层，如食品超市往往安排在负一层，服装、鞋帽等多安排在一层或二层。
从商场的经济效益考虑，低楼层的租金一般较高层高，故低楼层以利润率较高的商品为主，比如化妆品、首饰、服装、鞋帽等。
6）从业态性质考虑，一般主题式楼层也多安排在高楼层，如果能经营得有声有色成为某类主题商品的聚集地，消费者可能会为了该主题商品远道而来，完成特定消费行为，在往下走的过程中再顺便完成其他随机消费。这类主题商品以IT产品、家具、家电产品居多。另有一些文化类业种需要相对安静的环境，也多安排在比较高的楼层，如书城。
7）从消费者的行为考虑，一般逛完低楼层后人会出现疲劳状态，如果高楼层继续以购物为主，就很难吸引到消费者继续向上走，故高楼层一般安排餐饮、娱乐等消费性业态。
8）商场各层营业布局的规划一般应遵循以下原则：一楼营业厅应保证客流的畅通，适宜布置购买时选择商品时间较短的轻便商品；二、三楼气氛要稳重，适宜销售购买时选择时间较长、价格较高而出售量最大的商品；四、五楼营业厅可分别布置多种专业性柜台；六楼以上营业厅则可以销售需要大面积存放的商品；地下经营面积一般用来开办超市。
在进行业态规划建议时，应先明确业态规划的原则，然后再对业态规划进行建议。
案例 杭州某房地产项目的业态规划建议如下：
（1）各行业在商场中分布的原则
1）行业租金承受能力相对较高的放在一楼，相对较低的放在二、三楼。
2）所需面积较小的行业放在一楼，单位面积需求较大的行业放在二、三楼。
3）以休闲性购物为主的行业放在一、二楼，以目的性消费为主的行业放在三楼。
4）以休闲为主的补充业态放在步行街周边以及人流进出要道的两侧。
5）考虑到各行业的营业时间的区别，尽量将营业时间相对一致的行业放在同一个区域。
6）考虑到市场的形象问题，可将较为整齐美观的行业集中在沿街两侧。
（2）业态组合及初步分割建议
本项目的具体业态布局。
1）主馆。
①一层分布业态。
星巴克（街铺）、麦当劳（街铺）、味千拉面（街铺）、西饼店（街铺）、银行（街铺）、其他零售行业（街铺）、化妆品店（商场柜台）、珠宝首饰店（商场铺）、皮具和皮鞋（商场铺）。
②二层分布业态。
星巴克（与首层连通）、麦当劳（与首层连通）、味千拉面（与首层连通）、男士服装、女士服装、床上用品。
③三层分布业态。
桑拿（对外开放并可作为酒店配套）、特式餐饮（对外开放并可作为酒店配套）。
④四层分布业态。
大型中式酒楼、西餐厅。
2）副馆（流行前线）。
①一层分布业态。
潮流饰物、潮流服饰、前卫流行服饰。
②二层分布业态。
③三层分布业态。
美食广场、网吧。
在进行业态规划建议时，可以给出多种方案以进行对比，选择更适合项目发展的一种规划布局。
案例 如某商业广场项目的业态规划建议如下：
（1）商业功能板块规划
1）时尚商业组合内容。
时尚购物+创意娱乐+快乐餐饮+休闲
2）商业业态占比图，如图3-7所示。
3）功能板块组合模式。
结合本案商业物业结构，采用垂直分割切块，按主力店和商业价值排序来组合功能板块，依次分割成A、B、C、D四个区，如图3-8所示。
（2）分层商业布局规划
功能穿插，复合业态，动静结合，营造氛围，突出主题。
主题百货（A区）+时尚街区（B/C区）+餐饮娱乐（D区），见表3-20。
图3-7 商业业态占比图
图3-8 功能板块组合
表3-20 分层商业布局规划表
（3）商业功能板块规划建议方案一
采用垂直交叉规划法，将商业部分分成地下区、地上A、B、C、D区共四个功能分区。
1）地下一层商业功能板块规划建议，如图3-9所示。
商业功能板块定位：精品生活坊
功能板块：生活超市+健康休闲
招商面积：约10299m2
商业功能板块规划建议：
鉴于本案地下一层的物业属性，建议该楼层对商业进行整体打包定位，并在业态上面与地上商业进行衔接互补。
图3-9 BF层功能板块规划
为增加地下一层的商业价值，建议对该楼层进行泛首层的概念打造，具体是一方面在临光X路、临人民路以及项目临X河广场增加人流进出地下一层的电扶梯。
在项目地下一层临光X路、临人民路沿线两段内设街铺。
2）地上商业功能板块规划建议，如图3-10所示。
地上商业共五层，按垂直交叉规划法，将单层分割成A、B、C、D四个区，每个区会垂直商业规划，同时与其他区域进行交叉，形成一个整体。
地上商业功能板块定位：
A区：主题百货（A区垂直1～4层+C区垂直3～4层）
B区：时尚街区（B区垂直1～4层）
C区：时尚街区（C区垂直1～2层）
D区：餐饮休闲/服务机构（D区垂直1～4层）
①一层商业功能板块规划建议：
图3-10 一层功能板块规划
A区：
商业功能板块定位：主题百货
功能板块：精品服饰旗舰+化妆护肤+黄金珠宝+精品鞋包+休闲餐饮
招商面积：1727.11m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：一层是项目的点睛，而A区是项目最出彩的核心，建议将该区域作为主力进行规划，引进品牌旗舰主力店，将B、C区时尚街区衔接成一个整体，营造复合的商业氛围。
B区：
商业功能板块定位：时尚街区
功能板块：精品旗舰+化妆护肤+创意饰品
招商面积：1908.41m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：该区域有充分的面宽，临光X路进行内外街铺形势规划，与C区一起和主力A区形成合围，凸显时尚主题氛围。
C区：
商业功能板块定位：时尚街区
功能板块：精品旗舰+特色小吃+工艺礼品(www.daowen.com)
招商面积：650.98m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：该区域有面临人民路的优势条件，进行内外街铺形势规划，与B区一起和主力A区形成合围，凸显时尚主题氛围。
D区：
商业功能板块定位：餐饮休闲/服务机构
功能板块：大型酒楼+银行+社区配套
招商面积：1018.13m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：该板块部分面临人民路主干道，商业基础优于其他两区，但是该板块的柱网、设备用地等不利于商业经营需求的先天硬伤，对该区域的规划、甚至销售招商代理有直接的影响，所以将该区域进行整体定位规划，同时将接近住宅部分的商业区域进行社区配套商业规划，均衡商业机会。
②二至四层商业功能板块规划建议：
a.二层，如图3-11所示。
图3-11 二层功能板块规划
A区：
商业功能板块定位：主题百货
功能板块：运动休闲服饰+户外服饰
招商面积：1800m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：垂直延续一层商业功能板块规划，在品类上进行调整，切合市场实际。
B区：
商业功能板块定位：时尚街区
功能板块：潮流时尚服饰
招商面积：1857.41m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：垂直延续一层B区的商业功能板块规划，调整经营品类。
C区：
商业功能板块定位：时尚街区
功能板块：潮流时尚饰品
招商面积：713.8m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：垂直延续一层C区商业功能板块规划。
D区：
商业功能板块定位：餐饮休闲/服务机构
功能板块：大型酒楼或银行
招商面积：956m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：垂直延续一层D区的商业功能板块规划。
b.三层商业功能垂直延续各区的商业功能板块规划，C区三层纳入A区的功能板块范畴（根据该区垂直业态的实际情况）。如图3-12所示。
图3-12 三层功能板块规划
c.四层商业功能基本垂直延续各区的商业功能板块规划，只是从本层开始，规划餐饮业态；同时C区四层纳入A区的功能板块范畴（根据该区垂直业态的实际情况）。如图3-13所示。
图3-13 四层功能板块规划
d.五层商业功能板块规划建议。
五层商业只有A区的部分延伸
商业功能板块定位：动感地带
功能板块：专业健身会所/茶吧简餐/绅士台球馆
招商面积：3767.43m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：充分利用XX河的景观优势，规划休闲业态的体验空间，如果该品类与政府相关特殊行业规定有冲突，可以考虑将该楼层品类与四层调整。如图3-14所示。
图3-14 五层功能板块规划
（4）商业功能板块规划建议方案二
采用垂直交叉规划法，将商业部分分成地下区、地上A、B、C三个功能分区。
1）地下一层商业功能板块规划建议。如图3-15所示。
商业功能板块定位：精品生活坊
功能板块：生活超市/美食文化/大型电玩
图3-15 BF层功能板块规划
招商面积：约10299m2
商业功能板块规划建议：
①鉴于本案地下一层的物业属性，建议该楼层对商业进行整体打包定位，并在业态上面与地上商业进行衔接互补。
②为增加地下一层的商业价值，建议对该楼层进行泛首层的概念打造，具体是一方面在临光X路、临人民路以及项目临X河广场增加人流进出地下一层的电扶梯。
③在项目地下一层临光X路、临人民路沿线两段内设街铺。
2）地上商业功能板块规划建议。
地上商业共五层，按垂直交叉规划法，将单层分割成A、B、C三个区，每个区会垂直商业规划，同时与其他区域进行交叉，形成一个整体。
地上商业功能板块定位：
A区：主题百货（A区垂直1～4层）
B区：家品大本营（B区垂直1～2层）
时尚街区（B区垂直3～4层）
C区：时尚街区（C区垂直1～4层）
①一层商业功能板块规划，如图3-16所示。
图3-16 一层功能板块规划
A区：
商业功能板块定位：时尚精品馆
功能板块：精品服饰旗舰+化妆护肤+黄金珠宝+精品鞋包+休闲餐饮
招商面积：1727.11m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：一层是项目的点睛，而A区是项目最出彩的核心，建议将该区域作为主力进行规划，引进品牌旗舰主力店。
B区：
商业功能板块定位：家品大本营
功能板块：专业家电（家饰）卖场（1～2层垂直规划）
招商面积：1908.41m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：该板块面临光X路，目前该路段的商业氛围散淡，在规划该板块时，需要重点突出该板块的亮点特色，吸引定向客流，建议该板块整体打包规划。
C区：
商业功能板块定位：时尚街区
功能板块：次主力时尚集合馆或时尚街铺
招商面积：650.98m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：该板块面临人民路主干道，商业基础优于其他两区，但是该板块的柱网、设备用地等不利于商业运营需求的先天硬伤，对该区域的规划、甚至销售招商代理有直接的影响。
②二至四层商业功能板块规划建议，如图3-17所示。
a.二层。
图3-17 二层功能板块规划
A区：
商业功能板块定位：主题百货
功能板块：运动休闲服饰+户外服饰
招商面积：5400m2（2～4层建筑面积）
商业功能板块规划建议：垂直延续一层商业功能板块规划，在品类上进行调整，切合市场实际。
B区：
商业功能板块定位：家品大本营
功能板块：专业家电（家饰）卖场（1～2层垂直规划）
招商面积：1857.41m2（2层建筑面积）
商业功能板块规划建议：垂直延续一层B区的商业功能板块规划。
C区：
商业功能板块定位：时尚街区
功能板块：潮流时尚饰品
招商面积：713.8m2（2～4层单层建筑面积）
商业功能板块规划建议：垂直延续一层C区商业功能板块规划。
b.三层商业功能垂直延续各区的商业功能板块规划，B区开始规划休闲娱乐业态。如图3-18所示。
图3-18 三层功能板块规划
c.四层A区延续一至三层的整体规划布局；B、C区开始规划餐饮业态，建议各种特色餐饮。如图3-19所示。
图3-19 四层功能板块规划
d.五层商业功能板块规划建议。如图3-20所示。
图3-20 五层功能板块规划
商业功能板块定位：体验空间
功能板块：KTV+夜总会
招商面积：2601.47m2（建筑面积）
商业功能板块规划建议：充分利用XX河的景观优势，规划休闲业态的体验空间，如果该品类与政府相关特殊行业规定有冲突，可以考虑将该楼层品类与四层调整。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
