商场铺位划分的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。科学合理的铺位划分将会使经营商家的经营利润得以充分体现，使商场的形象更为鲜明、层次更为丰富，同时也将会使得消费者的消费行为过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。

一个项目的商铺分割应做到如何将大量商铺灵活组织，化整为零利于出售，同时又可化零为整，利于整体出租和经营。商铺的分割要考虑业态定位，如社区商业的铺位不应太大，以中小面积为主，而购物中心的商铺划分则应以大面积为主。

（1）商铺分割的原则

1）根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积。

2）进深比例—结合定位的业态来确定适当的比例。

3）合理利用区域内的面积，最大化得到使用。

4）避免出现铺位死角。

5）避免通道中出现柱子。

6）避免出现不规则的铺位（如三角铺）。

7）通过公共部分与通道系统的划分来提高各个区域的均好性。

8）一般先完成铺位的销售分割，再考虑铺位的招商分割。

（2）商铺实用率的确定

1）不同用途的物业，其实用率一般如下：

住宅实用率一般在80%～85%之间，或高达90%以上。

写字楼实用率较低，一般只有60%。

较高档商场铺实用率都较低，基本在50%左右。

2）商场实用率较低，有两方面的原因：一是消防要求，二是实用率的高低会对商场的经营产生不同的效果。

3）低实用率商场是为了营造一种舒适的购物环境，满足购物者的消费偏好。越是高档低实用率，其公共空间就会越大，可容纳消费者的空间越多，其客流量就会增加。

商铺实用率不能太低也不能太高，经过科学论证的实践证明，50%左右的实用率比较合适。

4）当商场尽可能多地增加可出租或销售的商铺经营面积，以达到获取更多租金或销售收益目的的优缺点如下：

其优点为通过增加商铺出租或出售面积与店铺数量，从而增加租金或销售收入总量（这必须以全部或绝大多数店铺能成功出租或出售为前提）。在一定程度上可以增加商品经营的种类。

其缺点为：商铺数量的增多无形中加大了招商工作的难度，而这种困难很可能导致商铺招租率低，空置率高；在没有完成招商目标后，资金无法回笼；为求资金的快速回收，只有依靠降低租金来完成招商，规避风险。商铺过于密集会造成整个卖场显得拥挤、杂乱。商品种类过多，则很难保证入驻的都是精品，且影响限制了展示功能的发挥，最终很可能沦为一个简单的批发市场。由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象的降低，而很多名牌商品，尤其是国外知名品牌，在选择经营场所时，通常会考虑商场的品牌形象、发展方向是否与本品的品牌形象相符，这样很可能造成对名品招商的障碍。商场形象的降低，将会带来更多的同档次竞争者。

5）提高租金来获取更多收益的优缺点如下：

其优点为虽然降低了有效营业面积最大可租、可售性，但是可以将一部分面积充分利用进行景观、附属设施的建设，改善了商场环境，提高整体的档次。商场购物环境和品牌形象的提升会对招商，尤其是名品的招商起到促进作用。商场整体形象、档次的提升，为抬高租金单价带来了可能性。良好的卖场环境对吸引人流、客流量也很有帮助。

其缺点为在以形象、环境、档次的营造来抬高单位租金时，其抬高的额度具有有限性和不确定性。如果租金过高，仍然会对招商带来难度。(www.daowen.com)

（3）商铺面积的分割

1）在商业物业的规划过程中，商铺间隔是整体规划的一个重要步骤，商铺间隔的合理与否在很大程度上影响到商铺的销售进度，也会影响到物业自身的经营和管理。商铺如何间隔须从市场的需求出发，从开发到配套都严格遵循市场发展的态势，站在商家、经营者和管理者的角度考虑问题，力求能够使商场商铺的间隔更加适合市场的需求，适合各种商家开展经营活动和其他的商务活动，这样所开发出来的物业才会适销对路。

2）大小商铺的优劣比较，如表3-16所示。

表3-16 大小商铺的优劣

3）商铺面积的大小直接和投资者的经营成本、业态业种有关。在社区商业项目中，21～50m²的商业物业最受投资者和经营者欢迎；51～80m²的商业物业也有一定的需求。因为在社区商业街中，配套商业如面包店、精品店、药房、小吃店等对经营面积的需求不是很大，因此上述两种面积较受追捧。

4）商铺面积的大小不仅应和经营业态相吻合，也应和各地区的消费习惯相吻合，如服装摊位一般设计为6～25m²即可，36m²的就为大房间了。商铺的门最好是玻璃门，单门或两扇门都可以，房间尽可能以长方形为好，一般黄金矩形房间的实用率最高，不规则的边角在房间使用中可做服务业态或艺术处理（如形象广告、水吧等为好）。

隔断墙的设计有很多种，比较方便的有以方钢为龙骨或轻钢龙骨，墙面用防火板或彩钢板、石膏板、槽板材料等。总之墙面的使用要以具体经营的产品和市场档次而定。门面的材料则可用布卷帘或玻璃门。30m²以下的房间玻璃门的开门应开在一边，而不是在正中央，这样可以加大使用空间。

5）在对购物中心的商铺进行面积分割时，要先确定各楼层商铺面积分割的策略。

案例 某项目的商铺面积分割建议如表3-17所示。

表3-17 某项目的商铺面积

6）根据商铺面积分割策略和整个项目各种面积单元所占的比重，可对商场各楼层的商铺面积进行建议。

案例 某购物中心项目的商铺面积分割建议如表3-18所示。

表3-18 某购物中心项目的商铺面积分割

（4）商铺进深与开间比的确定

1）商铺进深与门面开间比例适中，不仅利于投资经营，而且有利于商场整体规划及日后的经营管理。商铺的进深与面宽的比例为2∶1到4∶1之间，最佳比例为2∶1，2.5∶1也很好，但当大于3∶1时，商铺价值会随之降低。

2）如果商铺将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于3∶1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而且商铺的后部又可以用来存货。可是如果商铺将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定那些进深与开间之比大于3∶1的商铺将会滞销。

3）在规划每一个零售店时应建立在同一个基础上，避免设计出很多专用、独特却无更改弹性的空间单元。例如，家具店需要大片的楼地板面积但仅需小的正面，它们同时希望能有足够长度的橱窗来展示它们的产品；而糖果店不仅需要小的正面（1～2m之间），而且需要小的贩售区深度（2～4m之间）。这两种不同空间需求的店面应能找出其间的模数关系，最好的结果是最大的卖场乃是最小卖场的楼地板面积的倍数组合。

4）要尽量避免扇形、三角形等异形商铺的出现。建筑平面造型不要为了漂亮而过多出现非规则的形状，这样只能是看着漂亮，但使用功能严重受损，得不偿失。一些相对平直普通的造型，完全可以用一些景观、小品和丰富的立面去弥补。

5）要遵循好位置放大铺、差位置放小铺的原则，进行不规则的分布。

6）不同的商业项目定位对空间的要求是不同的，不同业态对建筑的要求也是截然不同的。如某项目的临街商铺区域为4～4.2m开间，11m进深，1～2层联体铺位；步行街区域为4～4.2m开间，进深在7～9m之间，层高在3.8～5.6m之间；小商品城为3层框架结构建筑，一层铺位初步划分为10～20m²，二三层铺位初步划分为15～40m²，主通道宽度为3.6m、次通道为1.8～2.4m；住宅底商区域为两层联体结构，开间为3.8～7m，其中一层进深在8～12m，二层进深在10～12m之间；特色小吃街商铺面积约20余平方米，美食街分割为300～700m²不等的餐饮店。