总平面规划主要是解决各建筑物在地块上如何布局的问题。它受到项目各种经济技术指标的制约，因此在进行房地产项目总平面规划建议时，应分析项目的经济技术指标。对项目的总平面规划进行建议，除了用文字说明外，还应附上总平面规划设计图。

案例 北京某房地产项目的总平面规划建议如下：

（1）本项目主要经济指标

总建筑面积：99215m²。

总占地：1.53公顷。

绿化率：30%。

容积率：4.8。

地上建筑面积：73440m²。

商场：11750m²。

写字楼：21290m²。

其余为公寓：40400m²。

地下建筑面积：25775m²。

地下车位：333辆。

地上车位：63辆。

自行车：466辆。

（2）整体功能布局

建议项目规划为一栋写字楼，一栋商业，两栋公寓。

整个社区采用围合式建筑方案。

公寓采用板式高层。

围合社区中央空间。

用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分；用地南侧从西至东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼；用地北侧设计为公寓2号楼；社区西侧与东侧保持完整外立面。

社区设计两个出入口，实现人车分流。

商业配套地下可设计为地下停车场，主要满足写字楼的需求；公寓停车场可设计在1号楼和2号楼的地下；商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置，达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上，在西侧与南侧保持完整连接，成为商圈的地标性建筑。项目规划示意图，如图3-1所示。

图3-1 项目规划示意图

对于住宅项目来说，在进行总平面规划建议时，要重点考虑建筑物如何排列，因为这将影响到各单元的朝向和景观。

案例 南昌某房地产项目的总平面规划建议如下：

（1）总平面规划思路

绘制七彩虹，打造园区特性住宅。

住宅地块形状为弧形，全区以“彩虹”为主题，以景观与色彩的变幻，打造如七彩虹般的中心轴，另一中心轴以中央绿地与人工湖圆点为线，将全区划分为东西两区。东区的景观资源以沿湖休闲和运动为主，西区的景观资源是景观湖和生活艺术小品为主，通过两轴一心将整个小区完美体现。

全区采用内环式交通系统，与变电站路相邻及靠煤灰场的区域设置小高层住宅，第二环圈内设置多层住宅，内环沿湖则安置别墅及会所，环与环之间以生命绿带为主题。总体规划强调整个地块的天际轮廓线，富于动感。整个小区空间充满了有机的联系与张力，轻松活泼并有秩序。

全区设有两个主要出入口供人车出入，同时也是生命绿带在一期地块的起点和终点，使得两个出入口处有良好的景观视觉。本地块正四方形4个角都设置艺术广场或广场绿化，××大厦下部设置两层商业街，通过人工湖的步行走廊直接深入到商业街，使商业更好地服务于居民的日常生活。

（2）建筑空间布局设想

大圆套小圆，人工湖为中心，彩虹为纽带。

本地块是一块近四方形的土地，在设想中，将其棱角转变成广场、组团绿化，从而形成一个整体格局的大圆，而小圆则是指围湖而居的住宅，其思路类同于圆明园，园中有园，城里有园的样子。优点是不让整个板块看上去零碎，而是一个完整的整体，同时整体中功能区分明确，各组团基本独立。

人工湖是整个地块的心脏，其对整个区域拥有景观加成的作用，同时人工湖起到自然分割工业园区和住宅区的功能。

“不经风雨，怎见彩虹”，彩虹暗合本项目的创业精神，用自强足迹、风雨彩虹来寓意园区发展的美好未来，成为连接成功的纽带。

住宅地块的形状类同于圆弧形，如同一条弯在湖上的彩虹，将绿带与住宅变化成一条条彩虹带，体现不同的景观效果，赋予不同的生活品位。

1）本项目整团布局。根据本项目实际面临的景观、园区区分等问题，在整团布局上借鉴了土人景观的五行理念。

园区右边的区域可以适当将层次压得低点，紧凑点，一般比园区左边的略低点。(www.daowen.com)

园区前方要把空间格局做的开阔明亮，空间上做出气势。

园区后方则以小高层为山，在空间上做到北部封闭。

这样做的理由如下：

本地块周围环境较差，北面为变电站，左边为煤灰堆，如按照常规排布，对园区整个品质会带来一定的影响。

本地块位于南昌高新园区的近缘部分，其建筑规划的好坏直接影响高新园区的规划动向和本项目的后期销售、招商。

2）住宅组团布局。住宅组团布局沿用四象的排布方式，沿湖一带做到大气、视觉通透，建议以独立别墅沿湖而建，给人以画龙点睛的视觉冲击，后排依次为4层、5层的花园洋房组团，最后一排则以板式小高层排布，东西方向则从西向东依次跌落排布，从而在纵向和横向上形成两条错落有致的天际线。纵向的天际线爬升是以人工湖为景观目的，做到在某一角度都能观湖而居。横向则以中心绿化景观为主看点，达到湖光绿景的立体生态空间。

（3）建筑排布设想

建筑物的排列一般都是随着地形的特点进行顺势布局，由于大部分的地形呈现不规则状，因此建筑物的排列大多不是一个朝向。即便是相对比较方正的地形，现在也很难见到规则排列的楼房。

建议本项目的建筑排布采用流线型的排布，在空间上避免兵营式排布的呆板。

对于商业项目，在进行总平面规划建议时，还应重点考虑整个项目的道路交通系统规划。

案例 某城市综合体项目的总平面规划建议如下：

（1）建安工程

1）土建。包括住宅、会所、幼儿园、酒店公寓、商铺主体工程，以及园林、绿化、公共部分装修等。

2）装修。外部装修，裙房采用紫麻色大理石，主体外墙采用银灰陶瓷外墙砖。对内部进行一次简单装修，二次装修留给客户根据自己的需要进行。

3）设备及安装。

上、下水管道。

配电系统。

电梯。

煤气管道。

自动报警系统。

消防系统。

有线电视系统。

宽带与智能监控系统。

（2）基础设施

1）道路。小区内道路分为机动车道路、商业步行街、小区内便道，整个道路交通系统包括道路、出入口、停车场、广场。

小区机动车道路：由城市干道进入小区广场直接分流到地下室停车场，减少对行人的干扰，全长约300m左右。

商业步行街：步行者专用道路+车道，限制车道宽度或对车辆交通进行限制；步行街，步行者专用道路，禁止车辆通行，全长约1000m左右。

小区内便道：连接住宅、商业街、会所、幼儿园、酒店的步行者专用道，禁止车辆通行，全长约3000m左右，与住宅、商业街、会所、幼儿园、酒店连接，形成一个完整的枝状路网构架。

出入口：依托××路和××路，设六个出入口：地下车库出入口、酒店公寓出入口、小区主要出入口、小区次要出入口、商业主要出入口、幼儿园出入口。

停车场：小区内部建停车位1000个，其中地上露天停车位30个，地下970个，建筑面积37000m²。

休闲广场和游泳池：为提高小区居民的生活舒适感，区内建一个休闲广场和一个游泳池，总建筑面积约2000m²。

2）景观绿化。小区采用住宅与绿带的间隔布局模式，软质绿地与硬质景观广场、开阔草坪与细腻庭院形成相互关联的多样化开放空间。绿化面积上万平方米。

（3）配套工程建设

1）给排水工程。

生活用水。为小区居民提供生活用水。

消防用水。室内消火栓系统：酒店公寓、会所、幼儿园和商业区安装室内消火栓系统，消防用水量为15l/s，火灾延续时间为2小时，一次火灾灭火用水量为108m³。

排水工程。小区排水主要为生活污水，为保护环境及其附近水域水质不受污染，严格按雨污分流的排水体制建立排水系统。雨水采用自然排放。

2）通信工程。开通移动通信、程控电话，局部区域信号较弱处需加强信号的处理。该项目由电信部门解决，不计入本项目投资内。

3）垃圾处理工程。在小区休憩点及主要路段每隔400m左右设一个垃圾桶，在游览区外设垃圾收集点，将旅游、生活垃圾收集并运装至附近垃圾中转站。